Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2010 по делу n А05-18274/2009. Изменить решение

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

02 июня 2010 года

Г. Вологда

Дело № А05-18274/2009  

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2010 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Федосеевой О.А. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Берая Т.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кузнецовой Галины Дмитриевны, индивидуального предпринимателя Кузнецовой Евгении Николаевны на решение Арбитражного суда Архангельской области от 19 февраля 2010 года по делу № А05-18274/2009 (судья Шашков А.Х.),

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования «Котлас» (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Кузнецовой Галине Дмитриевне, индивидуальному предпринимателю Кузнецовой Евгении Николаевне о взыскании 272 247 руб. 70 коп., в том числе 146 820 руб. 84 коп. основного долга, 125 426 руб. 86 коп. пеней по договору аренды помещения от 19.02.2007 № 63 и о расторжении договора аренды.

До рассмотрения дела по существу ответчики предъявили встречный иск к Комитету о взыскании 2358 руб. 40 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.08.2008 по 20.03.2009, 10 000 руб. судебных расходов на представителя.

Решением суда от 19 февраля 2010 года иск Комитета удовлетворён частично, в удовлетворении встречного иска отказано в полном объёме. Суд взыскал солидарно с Кузнецовой Г.Д. и Кузнецовой Е.Н. в пользу Комитета          206 820 руб. 84 коп., в том числе 146 820 руб. 84 коп. долга по арендной плате, 60 000 руб. пеней, 8944 руб. 95 коп. государственной пошлины в доход федерального бюджета, расторг договор аренды помещения от 19.02.2007 № 63. В остальной части иска отказал.

Ответчики с решением суда не согласились, в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального и материального права, просят его отменить и принять по делу новый судебный акт. Доводы, жалобы сводятся к тому, что долг по арендным платежам имеется, но в меньшей сумме 155 249 руб. 08 коп., в том числе 98 856 руб. 22 коп арендной платы, 56 392 руб. 86 коп. пеней. Считают, что дополнительные соглашения об увеличении размера арендных платежей являются незаключенными, поскольку отсутствует их государственная регистрация. Полагают, что в удовлетворении встречного иска отказано необоснованно. Оспариваемое решение нарушает единообразие в толковании и применении норм права.

Стороны, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу подлежащей частичному удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании решения Малого Совета Котласского городского Совета народных депутатов от 05.05.1993 № 173, решения Собрания депутатов муниципального образования «Котлас» от 15.02.2007 № 400 нежилое кирпичное встроенное помещение общей площадью 111,2 кв.м., 1974 года ввода в эксплуатацию, расположенное по адресу: город Котлас, улица Кузнецова, дом 5, является муниципальной собственностью муниципального образования «Котлас» (далее – МО «Котлас»), что подтверждается выпиской из реестра муниципального имущества (лист дела 19).

Комитет (арендодатель) и Кузнецова Г.Д., Кузнецова Е.Н. (арендаторы) 19.02.2007 заключили договор № 63 аренды нежилого помещения, согласно условиям которого арендодатель передал, а арендаторы приняли в аренду нежилое помещение общей площадью 111,2 кв.м., расположенное по вышеуказанному адресу, для торговой деятельности.

Разделом 3 установлены платежи, расчёты и штрафные санкции, согласно которому арендная плата установлена в размере 20 044 руб.  11 коп., налог на добавленную стоимость (далее – НДС) 3607 руб. 94 коп., арендаторы обязаны её вносить ежемесячно, до 20 числа текущего месяца. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в соответствии с формой расчета арендной платы, ежегодно утверждаемой Собранием депутатов МО «Котлас».

Кроме того, в приложении к данному договору аренды приведен расчет арендной платы сроком действия данного расчета с 01.02.2007 по 30.12.2007 (лист дела 13).

Пунктом 3.5 договора предусмотрена ответственность арендаторов за просрочку уплаты арендной платы в размере 0,5 % за каждый день просрочки.

Срок действия договора установлен в пункте 5.1 – с 01.02.2007 по 30.12.2012.

В силу пункта 5.4 договор подлежит досрочному расторжению, а помещение освобождению арендодателями, в случае если, в частности, размер задолженности арендаторов по арендной плате составляет более двухкратного размера месячной арендной платы в независимости от последующего внесения задолженности.  

Помещения переданы арендодателем в аренду ответчику 19.02.2007 по передаточному акту (лист дела 12 на обороте).

Спорный договор зарегистрирован 18.05.2007 в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон    № 122-ФЗ) порядке.

В дальнейшем стороны подписали дополнительное соглашение от 01.01.2008 к названному договору аренды, в котором установлен ежемесячный размер арендной платы равный  23 051 руб. 30 коп., НДС – 4149 руб. 23 коп., а затем дополнительное соглашение от 01.01.2009, в котором размер арендных платежей  определен 26 531 руб. 57 коп. в месяц, НДС  в сумме 4775 руб. 68 коп.

Истец претензией от 13.08.2009 № 01-1497 потребовал от ответчиков погасить задолженность по аренде, а также подписать соглашение о расторжении спорного договора и вернуть арендованные помещения в         10.00 час. 15.09.2009 (лист дела 17). Данная претензия получена ответчиками, о чем свидетельствует их гарантийное письмо от 18.08.2009 (лист дела 18).

Кроме того, между сторонами договора составлено соглашение от 19.08.2009 о погашении задолженности по арендной плате за арендуемое помещение (лист дела 18 на обороте).

Поскольку ответчики ненадлежащим образом исполняли обязанности, предусмотренные спорным договором, в частности по уплате арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Обращаясь со встречным иском, ответчики ссылаются на то, что размер арендной платы изменен истом в одностороннем порядке, государственная регистрация дополнительных соглашений не произведена, следовательно, за период с 05.08.2008 по 20.03.2009 с Комитета подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2358 руб. 40 коп. и         10 000 руб. судебных расходов на представителя.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования Комитета, посчитал их обоснованными в части, отказывая в удовлетворении встречного иска, указал на его необоснованность.

Проверив материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований согласиться с принятым судом решением и считает его подлежащим изменению в связи с неправильным применением норм материального права.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 данного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации и вступают в силу и становятся обязательными для сторон с момента их государственной регистрации.

Договор аренды от 19.02.2007 № 63 зарегистрирован в установленном Законом № 122-ФЗ порядке. Соответственно, дополнительные соглашения к данному договору также подлежат обязательной государственной регистрации. Однако доказательства, подтверждающие регистрацию, отсутствуют, в связи с чем соглашения являются незаключенными и не порождают для сторон сделки прав и обязанностей, в них установленных, в том числе в части обязанности ответчиков уплачивать арендную плату в ином размере, нежели определенном самим договором аренды.

В пункте 3 статьи 614 ГК РФ предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон, если иное не указано в договоре.

В пункте 3.3 данного договора аренды предусмотрено, что размер оплаты может быть изменен арендодателем в соответствии с формой расчета арендной платы, ежегодно утверждаемой Собранием депутатов МО «Котлас».

Между тем пунктом 6.3 стороны договорились о том, что все изменения в настоящий договор оформляются дополнительным соглашением.

А поскольку дополнительные соглашения, которыми стороны в соответствии с условиями договора аренды увеличили размер арендной платы,  являются незаключенными, то оснований для исчисления долга по арендной плате исходя из условий названных дополнительных соглашений не имеется.

При расчете арендной платы, подлежащей внесению ответчиками, следует исходить из размера, установленного договором аренды, то есть           20 000 руб. 11 коп. в месяц.

При изложенных обстоятельствах за период с 19.02.2007 по 30.09.2009 (как указывает истец в своем исковом заявлении по состоянию на 01.10.2009) ответчики должны были уплатить 609 151 руб. 19 коп.

Арендаторами внесены в счет оплаты пользования объектом аренды в 2007 году денежные средства в сумме 153 260 руб. 75 коп., что подтверждается платежными поручениями от 28.05.2007 № 159, 165, от 20.06.2007 № 180, 191, от 23.07.2007 № 220, 223, от 20.08.2007 № 252, 260, от 08.10.2007 № 282,301, от 22.10.2008 № 295, 317, от  22.11.2007 № 364, 329, от 21.12.2007 № 399, 345. При этом платежные поручения от 19.01.2007 № 9, 12, от 20.02.2007 № 38, от 19.03.2007 № 74, 73, от 20.04.2007 № 115, 121 судом в качестве оплаты аренды по данному договору во внимание не принимаются, поскольку не свидетельствуют об оплате аренды именно по этому договору (в назначении  платежа указан иной договор, от другой даты).

В 2008 году ответчиками внесено 206 118 руб. 15 коп. в счет оплаты арендного пользования, что подтверждается платежными поручениями  от 30.01.2008 № 16, 23, от 20.02.2008 № 33, 60, от 21.04.2008 № 85, от 28.07.2008 № 472, от 29.07.2008 № 126, от 31.07.2008  № 127, 473, от 22.08.2008 № 489, 134, от 23.10.2008    № 546, 166, от 07.11.2008 № 556. При этом платежное поручение от 31.07.2008 № 474 на 24 995 руб. во внимание не принимается, так как данные денежные средства внесены в оплату пеней по данному договору.

За 2009 год арендаторами уплачено 138 065 руб. 74 коп, о чем свидетельствуют платежные поручения от 22.01.2009 № 594, от 23.01.2009       № 596, от 15.04.2009 № 391, от 20.04.2009 № 392, от 21.04.2009 № 394, 647, от 24.04.2009 № 651, от 28.04.2009 № 654, от 05.05.2009 № 396, от 08.06.2009        № 399, квитанции Сбербанка от 20.08.2009, от 21.09.2009, а всего 497 444 руб. 64 коп.

Таким образом, задолженность по арендным платежам за заявленный истцом период составляет 111 706 руб. 55 коп., которую следует взыскать с ответчиков в пользу истца на основании статьи 614 ГК РФ, предусматривающей, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Вместе с тем, статьей 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в тех случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Аналогичные положения предусмотрены в пункте 5.4  спорного договора.

Истец претензией от 13.08.2009 № 01-1497 потребовал от ответчиков погасить задолженность по аренде в срок до 15.09.2009, подписать соглашение о расторжении спорного договора и вернуть арендованные помещения. Данная претензия получена ответчиками, о чем свидетельствует их гарантийное письмо об оплате от 18.08.2009 (лист дела 18).

Поскольку задолженность ответчиков по арендным платежам составляет более суммы размера двукратной месячной арендной платы с учетом того, что доказательств, подтверждающих погашение долга в полном объеме, ответчиками не представлено, то удовлетворение судом требования в части  расторжения договора аренды является обоснованным.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании неустойки в сумме 125 426 руб. 86 коп за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 на основании пункта  3.5 договора аренды.

Суд апелляционной инстанции, исходя из вышеизложенного, считает  обоснованной неустойку за ненадлежащее исполнение ответчиками обязательства по своевременному внесению арендных платежей в сумме  61 398 руб. 72 коп.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает возможным уменьшить размер взыскиваемой неустойки до 30 000 руб. исходя из следующего.

Статьёй 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права. Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (статья 330 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры