Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2010 по делу n А05-19207/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

03 июня 2010 года                         г. Вологда                Дело № А05-19207/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая  2010 года.

Полный    текст   постановления    изготовлен 03 июня 2010 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего   Зайцевой А.Я.,  судей Носач Е.В. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Манойловой  А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы закрытого акционерного общества «Учебный комбинат» и Никулиной Галины Александровны на решение  Арбитражного суда Архангельской области от              10 февраля 2010 года по делу № А05-19207/2009 (судья Бабичев О.П.),

у с т а н о в и л:

закрытое акционерное общество «Учебный комбинат» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Агентству по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области (далее – Агентство) о признании недействительным абзаца второго пункта 8.2 соглашения от 21.05.2008 о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 02.03.1995 № 1/192(л) (с учетом принятого судом уточнения наименования ответчика).

В качестве третьего лица в исковом заявлении указана Никулина Галина Александровна.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)  исковые требования изменил и просил признать недействительным соглашение от 21.05.2008 о внесении изменений  и дополнений в договор аренды земельного участка от 02.03.1995 № 1/192(л) (л. 144).

Изменение исковых требований судом принято.

Решением от 10.02.2010 исковые требования удовлетворены, также с ответчика в пользу истца взыскано 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Общество и Никулина Г.А., не согласившись с принятым судебным актом, обратились с апелляционными жалобами.

Общество, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и не  оспаривая резолютивную часть решения, просит  изменить  его мотивировочную часть,  исключив вывод суда о том, что для приобретения земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора обращение в соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления всех сособственников недвижимого имущества, расположенного на указанном земельном участке, с заявлениями о приобретении земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора не требуется, и признав соглашение от 21.05.2008 о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 02.03.1995  №1/192(л) противоречащим пункту 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Никулина Г.А., ссылаясь на нарушение судом  норм процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, просит  решение суда отменить.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему: суд в нарушение статьи 49 АПК РФ необоснованно  принял уточнение исковых требований, в которых истец изменил  предмет и основание иска;  оспариваемое соглашение заключено в соответствии с требованиями закона; выводы суда о том, что соглашение не является договором аренды с множественностью лиц на стороне арендатора,  а его заключение нарушает права третьих лиц, являются необоснованными и не подтверждаются материалами дела.

Стороны и  третье лицо надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим  дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, доводы жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает, что решение  суда подлежит отмене на основании  пункта 3   части 1 статьи 270 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, распоряжением  мэра города Архангельска от 02.03.1995 № 161/20р  акционерному обществу  «Учебный комбинат» (правопредшественник  истца)  предоставлен  земельный участок  площадью 0, 25 га в аренду на 15 лет  в Ломоносовском  территориальном  округе по улице Северодвинской, 25а для эксплуатации  комплекса зданий  учебного комбината.

Во исполнение  данного распоряжения  мэрия города Архангельска (арендодатель) и Общество (арендатор) 02.03.1995 заключили договор аренды земельного участка  № 1/192 (л).

В соответствии с пунктом 1.1  арендодатель предоставляет  арендатору в аренду на 15 лет земельный участок в Ломоносовском  округе по улице Северодвинской, 25а, площадью 0,25 га для эксплуатации  комплекса зданий учебного комбината.

На основании решения Арбитражного суда Архангельской области от 07.08.2003  по делу № А05-4749/03-194/24 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  10.03.2004  сделаны записи о регистрации права собственности  Общества  на три объекта недвижимости: здание  ремонтного  бокса площадью 65,9 кв.м,  здание склада площадью           105,6 кв.м,  здание площадью 128,2 кв.м, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права  от 10.03.2004 серии 29 АВ № 190488, 190489, 190492.

На основании заявления  Общества  от 14.04.2008 Департамент по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области (правопредшественник ответчика) (арендодатель), являясь органом, управомоченным на распоряжение земельными участками на территории муниципального образования «Город Архангельск», заключил с  истцом (арендатор)  соглашение от 21.05.2008 о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 02.03.1995 № 1/192(л).

В соответствии с данным соглашением текст договора аренды земельного участка от 02.03.1995 № 1/192(л) изложен в новой редакции.

Согласно пункту 1.1  договора  аренды в редакции  соглашения от 21.05.2008 арендодатель  на основании  распоряжения мэра города  Архангельска от 02.03.1995 № 161/20р передает  за плату  во временное  владение и пользование, а арендатор принимает  земельный участок с кадастровым номером 29:22:050507:0016 площадью 2500 кв.м, расположенный по адресу:  город Архангельск,  улица Северодвинска, дом № 25а, для эксплуатации  комплекса  зданий учебного комбината.

Пункты 2.1 и 2.2 договора в редакции соглашения  предусматривают, что  договор заключен на срок до 02.03.2010,  при этом его условия  применяются  к  отношениям, возникшим   с 02.03.1995.

В силу пункта 8.2 договора в редакции соглашения стороны выразили  согласие на вступление в  этот договор  иных  правообладателей помещений, долей в праве  общей долевой собственности в этом здании, строении, сооружении. При переходе  права собственности на здание, строение, сооружение, для эксплуатации и обслуживания  которого предоставляется земельный участок, права и обязанности по договору  переходят к новому  собственнику здания, строения, сооружения на тех же условиях и в том же  объеме. Соглашение  подписывается между  арендодателем и новым  собственником. Указанное  соглашение  является  основанием  для выхода предыдущего  собственника из договора аренды. При этом  отдельное  соглашение о выходе  не  составляется, обращение  предыдущего собственника  в орган  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации  замены  лица, выступающего на стороне арендатора по договору, и выхода его из договора не требуется. Остальные лица на стороне  арендатора уведомляются  о замене стороны.

Договор аренды земельного участка от 02.03.1995 № 1/192 (л) и соглашение  от  21.05.2008 зарегистрированы Управлением  Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому  автономному округу 10.06.2008.

Никулина Г.А.   на основании договора купли-продажи, заключенного 24.06.2004 с Обществом,   приобрела в собственность  41/155 долю в праве общей  долевой собственности  на здание  учебного корпуса, расположенного по адресу: город Архангельск,  улица Северодвинская, дом 25, корпус 1. Право собственности  зарегистрировано  28.07.2004, что подтверждается свидетельством  от 28.07.2004 серии 29 АВ № 242628.

Решением  Ломоносовского  районного  суда города Архангельска  от 05.11.2008 по делу № 2-183/08, вступившим в законную силу  22.12.2008, исковые требования Никулиной Г.А.  к  Обществу  о выделе  доли  из общего  имущества удовлетворены: выделена в  натуре  41/155 доля, принадлежащая  Никулиной  Г.А., из здания учебного корпуса, расположенного по адресу: город Архангельск, улица Северодвинская, 25, корпус 1, принадлежащего на праве  общей долевой собственности  Никулиной Г.А. и Обществу, согласно границам, указанным в техническом паспорте от 19.12.2007 (кадастровый номер составной части 29 22 00 00 00:0000 11:401:002:000222690 0000:2001).

На основании  договора  купли-продажи  от 24.06.2004 и решения  Ломоносовского   районного  суда города Архангельска от 05.11.2008 по делу № 2-183/08 в Едином  государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.05.2009 сделана запись о регистрации права собственности Никулиной  Г.А.  на нежилое помещение  общей площадью 376,4 кв.м по адресу: город Архангельск, улица Северодвинская,  дом 25, корпус 1, что подтверждается  свидетельством  о государственной регистрации права от 28.05.2009 серии 29-АК № 356582.

Никулина  Г.А. обратилась в Департамент по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области с заявлением о предоставлении земельного участка, необходимого для  использования  объекта недвижимости, расположенного на нем.

Департамент и  Никулина  Г.А. 31.08.2009  заключили соглашение о внесении изменений и дополнений в договор  аренды  земельного участка от 02.03.1995 № 1/192 (л) на основании пункта 8.2 договора.

В  соответствии с пунктом 1 данного соглашения  Никулина  Г.А.  вступает с 28.05.2009 в договор  аренды от 02.03.1995 на стороне арендатора согласно пункту 8.2; арендная плата рассчитана исходя из  площади недвижимости, принадлежащей  новому собственнику.

Департамент в сентябре 2009 года направил  Обществу уведомление о вступлении в договор аренды нового арендатора и уточненный расчет арендной платы, а Никулина  Г.А. в октябре 2009 года  передала Обществу  соглашение  о порядке  владения и пользования  арендованным  земельным участком.

Считая, что соглашение  от  21.05.2008  не соответствует  статье 36 ЗК РФ и является недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая исковые требования, суд первой инстанции пришел к следующим выводам: довод истца о том, что соглашение от 21.05.2008 является недействительным, поскольку заключено при  отсутствии совместного обращения истца и третьего истца к ответчику с заявлениями о передаче им в аренду земельного участка с кадастровым номером 29:22:050507:0016, является ошибочным,  так как договор аренды указанного земельного участка мог быть заключен с любым из сособственников здания, расположенного на названном земельном участке, на основании заявления одного из сособственников здания, но при условии, что этот договор является договором аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, и с учетом потенциальной возможности вступления в него (в договор) иных лиц на стороне арендатора. В то же время соглашение от 21.05.2008  является недействительным  на основании  статьи   168 ГК РФ    как    заключенное с нарушениями статьи 36 ЗК РФ. По мнению суда, договор в редакции соглашения не является договором со множественностью лиц на стороне арендатора. При такой оценке договора  допущенное при  заключении соглашения к данному договору нарушение  выразилось в том, что истцу передан в аренду земельный участок полностью без учета прав          Никулиной  Г.А., являющейся  собственником  части объектов недвижимости, расположенных на данном участке. Заключение договора о передаче указанного земельного участка в аренду только одному истцу нарушало права третьего лица на приобретение прав на этот земельный участок.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что оснований для удовлетворения  исковых требований  Общества  у суда первой инстанции  не имелось.

Обратившись в арбитражный суд с настоящим иском, истец указал, что соглашение  является  недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку  заключено с нарушением  статьи 36 ЗК РФ. Нарушение состоит в том, что на момент  совершения отсутствовало совместное обращение истца и третьего лица как сособственников объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, с просьбой о заключении договора аренды  данного земельного участка.

Согласно статье 168 ГК РФ  сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Пунктом 3 указанной статьи установлено, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне