Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2010 по делу n А66-12459/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

02 августа 2010 года

г. Вологда

Дело № А66-12459/2009

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Носач Е.В. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коневой М.С.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Нортон Стар» Токарева А.В. по доверенности от 21.04.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации  города Твери и общества с ограниченной ответственностью «Нортон Стар» на решение Арбитражного суда Тверской области от 30 апреля 2010 года по делу № А66-12459/2009 (судья Погосян Л.Г.),

у с т а н о в и л:

администрация города Твери (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Нортон Стар» (далее – Общество) о взыскании 332 663 руб. 82 коп., в том числе 278 748 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате  за пользование земельным участком  и 53 915 руб. 82 коп. пеней за несвоевременную уплату арендных платежей, начисленных за период с 16.07.2009 по 10.03.2010 (с учетом уточнений исковых требований).

Решением от 30 апреля 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Администрация с решением не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой ссылается на неоднозначность изложенных в нем выводов суда в части невозможности изменения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком в одностороннем порядке. Доводы жалобы сводятся к тому, что стороны не установили твердый размер арендной платы на весь период действия договора, а решили руководствоваться при определении арендной платы базовыми ставками, которые утверждались нормативными актами органов государственной власти, решениями Тверской городской думы. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы, в этом случае отсутствует необходимость заключения сторонами дополнительного соглашения о новом размере арендной платы, поскольку такое изменение представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Администрацией в апелляционной жалобе заявлено ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.

Общество с решением не согласилось, в апелляционной жалобе просит изменить мотивировочную часть решения, включив в нее выводы об использовании Обществом офиса, склада и мастерских для обеспечения эксплуатации жилищного фонда, и отнести названные помещения к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса г. Твери. Апеллянт ссылается на то, что в суд были представлены документы, подтверждающие осуществление ответчиком функций управляющей организации.  К материалам дела приобщена книга учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей Общества, применяющих упрощенную систему налогообложения за 2009 год, подтверждающая получение доходов исключительно от оказания жилищно-коммунальных услуг. Общество считает, что вывод суда первой инстанции о необоснованности доводов ответчика об отнесения арендуемого земельного участка к земельным участкам, занятым объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, не соответствует сложившейся судебной практике и разъяснениям Министерства финансов Российской Федерации по данному вопросу.

В судебном заседании представитель Общества поддержал изложенные в апелляционной жалобе доводы.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее –                АПК РФ).

Заслушав пояснения ответчика, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворений жалоб.

Как следует из материалов дела,  01.06.2006 между Департаментом управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 3418, в соответствии с которым Арендодатель по передаточному акту передал, а Арендатор принял в аренду нежилое помещение (здание), общей площадью 251,8 кв.м, находящееся по адресу: г. Тверь, пр. 50 лет Октября, д.15, под офис, склад, мастерские (т.1, л.9-11).

В пункте 1.4 установлен срок действия договора - до 30.04.2006, который неоднократно продлевался дополнительными соглашениями (т.1, л.12-14).

На основании постановления администрации города Твери от 30.05.2007 № 1564 между Администрацией (Арендодатель) и Обществом 14.08.2007 подписан договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка № 565-1 (далее – договор от 14.08.2007 № 565-1), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенного пункта г.Тверь с кадастровым номером 69:40:0300010:0002, находящийся по адресу: город Тверь, пр. 50 лет Октября, д.15, в Пролетарском районе, общей площадью 1358,8 кв.м, для использования под нежилое строение (офис, мастерские, склад) (т.2, л.71-74).

Срок аренды участка установлен в пункте 1 раздела 2 договора с 14.08.2007 по 27.04.2008.

В соответствии с разделом 3 договора базовая ставка арендной платы за участок на 16.07.2007 составляет 72,73 руб./кв.м. в год - офис; 24,74 руб./кв.м. в год - мастерские; 42,20 руб./кв.м. в год - склад.

Установлено, что базовая ставка арендной платы ежегодно увеличивается  в соответствии с коэффициентом индексации, устанавливаемым федеральным законодательством для ставки арендной платы или размера арендной платы.

Арендная плата вносится следующими частями: не позднее 15.04. – 1/4 годовой суммы, не позднее 15.07. – 1/4 годовой суммы, не позднее 15.10. – 1/2 годовой суммы.

Порядок определения базовой ставки арендной платы за пользование земельными участками в г. Твери утверждается решением Тверской городской думы (раздел 3 договора).

Также договором стороны предусмотрели, что арендодатель ежегодно производит расчет арендной платы на текущий год и направляет арендатору почтой в срок до 15 марта текущего года.

В случае изменения базовой ставки при расчете арендной платы за пользование земельными участками в г. Твери, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке (пункт 3.9 договора).

В случае неуплаты арендной платы в установленные договором сроки, недобросовестный Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1 % от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки. Неиспользование земельного участка Арендатором не может служить основанием для отказа в выплате арендной платы Арендодателю (раздел 5 договора).

Приложениями № 1, № 3, № 4 к договору от 14.08.2007 № 565-1 стороны в соответствии с Положением «О порядке определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности городского округа город Тверь, на основе кадастровой стоимости земельных участков», утвержденным решением Тверской городской Думы от 15.02.2006 № 62 в редакции решений от 14.09.2006 № 180, от 06.12.2006 № 275, от 21.12.2006 № 303, от 20.02.2007 № 22, от 05.06.2007 № 58, согласовали расчеты базовой ставки арендной платы за пользование земельным участком соответственно под офис, мастерские, склад.

На 2008 год арендодателем были произведены расчеты арендной платы за земли, находящиеся в собственности городского округа город Тверь также в соответствии с вышеназванным решением Тверской городской Думы (в редакции от 28.11.2007 № 173).

На 2009 год арендодателем была рассчитана арендная плата за арендуемый Обществом участок в соответствии с Положением «О порядке определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности городского округа город Тверь, на основе кадастровой стоимости земельных участков», утвержденным решением Тверской городской Думы от 15.04.2009 № 36 (76) (далее – Положение от 15.04.2009 № 36).

Поскольку ответчик от внесения арендных платежей в установленном порядке и размере уклонялся, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с  Общества как основного долга, так и пеней по договору.  

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что перерасчет арендной платы в 2009 году проведен истцом не в результате изменения базовой ставки арендной платы, а в соответствии с Положением от 15.04.2009 № 36, предусматривающим изменение самого порядка расчета размера арендной платы, выраженного в применении не только удельного показателя кадастровой стоимости, но и ставки арендной платы, устанавливаемой в двух различных значениях.

В мотивировочной части решения суд первой инстанции также дал оценку доводам ответчика относительно отнесения земельного участка, арендуемого ООО «Нортон-Стар», к земельным участкам, занятым объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса. Указал, что арендуемые ответчиком помещения не  являются частью комплекса производственных и имущественных объектов (в том числе трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод), не являются непосредственно объектом коммунальной инфраструктуры и не относятся к жилищному фонду.   Нормативные основания отнесения объектов недвижимого имущества к объектам инженерной инфраструктуры или изменения предназначения нежилых строений только в связи с размещением в них на правах аренды управляющих многоквартирными домами организаций отсутствуют.

Апелляционная инстанция считает принятое решение законным, доводы, изложенные в мотивировочной части, правильными и обоснованными, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения жалоб.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пункт 3 приведенной  статьи  предусматривает, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из материалов дела видно, что между сторонами фактически сложились правоотношения по  аренде земельного участка, регулируемые  договором.

Соответственно обязательства сторон по предоставлению в аренду земельного участка и  внесению платежей за его пользование  возникают в силу закона и  заключенного ими возмездного договора.

Обращение в суд за защитой нарушенного права допускается в отношении лица, права которого нарушены, а удовлетворение иска возможно только  в отношении лица, которое нарушает или оспаривает права. В противном случае отсутствует спор, подлежащий разрешению (статья 4 АПК РФ).

На основании части 1 статьи 64, статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

По истечении срока действия спорного договора, в силу статьи 621 ГК РФ, он был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях, поскольку по истечении срока действия договора возражений со стороны арендодателя не было, а арендатор продолжал пользоваться участком, переданным в аренду.

Изменение цены после заключения договора, допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

В соответствии со статьями 450, 452 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Как было указано выше, при заключении договора аренды от 14.08.2007    № 565-1 стороны определили право арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы исключительно в случае изменения базовой ставки при расчете арендной платы за пользование земельными участками в          г. Твери.

При этом, из представленных в материалы дела расчетов следовало, что при определении базовой ставки учитывались следующие параметры: удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, площадь земельного участка, ставка земельного налога, коэффициент социально-экономических особенностей и коэффициент инфляции (т.1, л.20-22)

Арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в собственности городского округа город Тверь