Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2010 по делу n А05-19878/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

30 сентября  2010 года

    г. Вологда

        Дело № А05-19878/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2010 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Моисеевой И.Н., судей Елагиной О.К. и Рогатенко Л.Н.

при ведении протокола  секретарем судебного заседания Коневой М.С.

при участии от истца  Кузнецовой Е.Г. по доверенности от  10.06.2008           № 2034,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя Абакумовой Александры Сергеевны на решение Арбитражного суда Архангельской области от 29 апреля 2010 года по делу № А05-19878/2009 (судья Бутусова Н.В.),

у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель Абакумова Александра Сергеевна (далее – Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к  мэрии города Архангельска (далее – Мэрия)  о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилых помещений первого этажа № 31, 44, 51; второго этажа № 5, № 6 общей площадью 405,9 кв. м., расположенных по адресу: город Архангельск, улица Попова, дом 14, в редакции договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке от 16.10.2009 с учетом разногласий, указанных в протоколе разногласий.

Определением суда от 22 декабря 2009 года к участию в деле в качестве  третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «БДО Юникон Архангельск», наименование которого в заседании уточнено на общество с ограниченной ответственностью «Аудиторская фирма «Бухгалтерский экспертный налоговый центр» (далее - Общество).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) исковые требования уточнены, Предприниматель просил урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке от 16.10.2009 по пунктам 1.2 и 5.2 договора.

Решением суда от 29 апреля 2010 года пункт 1.2 договора принят  в редакции, предложенной Мэрией, пункт 5.2 договора  - в редакции, предложенной Предпринимателем.

Предприниматель с решением суда не согласился  и обратился с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его изменить в части урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, а именно изложить пункт 1.2 договора в редакции истца и принять по делу новый судебный акт. Считает, что величина стоимости объекта оценки, определенная независимым оценщиком в соответствии с муниципальным контрактом от 26.08.2009 № 33 носит рекомендательный характер, а не обязательный, как указывает суд первой инстанции, данный факт подтверждается разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  в Информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».  Указывает, что факт нарушения ООО «БДО Юникон Архангельск» федеральных стандартов  оценки при проведении оценки отчуждаемых объектов  доказан.  

В дополнении к апелляционной жалобе Предприниматель указал, что поскольку самостоятельное оспаривание   величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения данного конкретного спора по поводу сделки. Также ссылается на то, что для проверки  достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, может быть назначена экспертиза, в том числе и в виде иной независимой оценки.

Ответчик, третье лицо о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы  извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи  с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266  АПК РФ.

Представитель Предпринимателя в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы жалобы и дополнения к ней.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и дополнения к жалобе, заслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалована только часть решения и при этом лица, участвующие в деле, не заявили соответствующих возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части в соответствии с частью  5 статьи 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 01.07.2004 муниципальным образованием «Город Архангельск» и Предпринимателем заключен договор аренды № 717 сроком на 5 лет, зарегистрированный в установленном законом порядке.  

В соответствии с данным договором МО «Город Архангельск» предоставило Предпринимателю во временное владение и пользование за плату нежилые помещения общей площадью 403,5 кв.м., расположенные на первом (помещения № 37, 41-48, 51-52, 55-58) и втором (помещения № 5 и 6) этажах в доме 14 по улице Попова в городе Архангельске.

Предприниматель в порядке пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон  № 159-ФЗ) 13.01.2009 обратился в Мэрию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение помещений, арендуемых им по договору от 01.07.2004 № 717.

Мэром города Архангельска 09.09.2009 издано распоряжение № 1266р  «О приватизации муниципального имущества по ул.  Попова, 14», в соответствии с которым на основании заявления Предпринимателя  принято решение о приватизации нежилых помещений первого этажа № 31, 44, 51; второго этажа № 5, № 6 общей площадью 405,9 кв. м. (общая площадь измена в связи с уточнением площади арендуемых помещений, номера помещений - в связи с уточнением их нумерации), расположенных по адресу: город Архангельск, улица Попова, дом 14.

В адрес Предпринимателя   21.09.2009 Мэрией направлен проект договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке от 16.10.2009 (далее - договор купли-продажи), в соответствии с которым Мэрия продает, а Предприниматель покупает арендованное имущество муниципального образования «Город Архангельск»: нежилые помещения первого этажа № 31, 44, 51; второго этажа № 5, № 6 общей площадью 405,9 кв. м, расположенные по вышеуказанному  адресу.

В соответствии с пунктом 1.2 договора в редакции Мэрии установлено, что согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, составленному независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 19 925 630 руб. (без учета НДС)».

В пункте 5.2 договора в редакции Мэрии предусмотрено, что за нарушение  срока внесения платежа покупатель (Предприниматель) выплачивает продавцу (Мэрии) пени в размере 0,5 процента от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного пунктом 2.2 настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном в пункте 2.3 договора.

Не согласившись с редакцией пунктов 1.2 и 5.2 указанного договора, Предприниматель направил в адрес Мэрии протокол разногласий, в котором предложил установить покупную цену помещений в сумме 9 199 000 руб. (без учета НДС) и снизить ставку пеней до 0,05 процентов с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного пунктом 2.2 настоящего договора.

Письмом от 29.10.2009 предложенный Предпринимателем протокол разногласий Мэрией отклонен.

В связи с недостижением между сторонами соглашения по спорным пунктам договора Предприниматель обратился в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

С учетом  положений  Закона № 159-ФЗ, а также принимая во внимание, что 09.09.2009 Мэром города Архангельска издано распоряжение  № 1266р  «О приватизации муниципального имущества по ул. Попова, 14», суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что по рассматриваемому спору для ответчика заключение договоров является обязательным.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации   (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из первого абзаца статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственникм в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ  субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).         

Согласно части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения его к категории субъектов малого или среднего предпринимательства  и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:   обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 12  Закона  № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для определения рыночной стоимости отчуждаемого Предпринимателю объекта  Мэрия  заключила муниципальный контракт от 26.08.2009 № 33 с ООО «БДО Юникон Архангельск», которое представило отчет № 173-Оц-Н-08/09  об оценке рыночной стоимости данного объекта (далее – Отчет ООО «БДО Юникон Архангельск»).

Согласно данному отчету  рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа № 31, 44, 51; второго этажа № 5, № 6 общей площадью 405,9 кв. м,  расположенных по адресу: город Архангельск, улица Попова, дом 14. составляет 19 925 630 рублей. Именно такая цена  отчуждаемых  нежилых помещений указана Мэрией  в проекте договора в соответствии с данными, содержащимися в Отчете.

В ходе производства по настоящему делу в связи с наличием спора между сторонами относительно оценки объекта недвижимости по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Лукрум Аудит» (далее – ООО «Лукрум Аудит») Озеровой И.А.

Перед экспертом были поставлены вопросы:  соответствует ли Отчет ООО «БДО Юникон Архангельск» Федеральному закону от 29 июля 1998 года                 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (в определении ошибочно указан  номер данного Федерального закона № 153-ФЗ), федеральным стандартам оценки; в случае несоответствия данного отчета указанному Закону и федеральным стандартам оценки, в чем заключаются данные несоответствия; могли ли выявленные несоответствия повлиять на определение рыночной цены объекта недвижимости. В случае несоответствия данного отчета указанному Закону и федеральным стандартам оценки эксперту поручено определить рыночную стоимость объекта недвижимости  по состоянию на 22.09.2009.

Согласно пункту 8 части 2 статьи 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены выводы по поставленным вопросам и их обоснования.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»  эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

ООО «Лукрум Аудит» письмом от 09.02.2010 за подписью директора Озеровой И.А. уведомило суд о том, что дать ответы на вопросы, поставленные судом в определении о назначении экспертизы, не может (т.1, л.154), имеет возможность представить свое мнение (отчет) о рыночной стоимости объекта недвижимости.

В представленном ООО «Лукрум Аудит»  суду экспертном заключении,