Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2010 по делу n А05-5550/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

24 ноября 2010 года                        г. Вологда                   Дело № А05-5550/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 ноября 2010 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Носач Е.В. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Манойловой А.А.,

при участии от истца Вурдовой Е.Н. по доверенности от 19.11.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования «Город Новодвинск» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 10 сентября 2010 года по делу № А05-5550/2010 (судья Шашков А.Х.),

у с т а н о в и л:

          общество с ограниченной ответственностью «Оптторг» (далее –                   ООО «Оптторг») обратилось в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - Управление) о регистрации перехода права собственности на земельный участок общей площадью                  2012 кв.м с кадастровым номером 29:26:010101:228, находящийся примерно в 39 м по направлению на запад от ориентира здания, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Архангельская обл., г.Новодвинск, ул.Декабристов, д. 34.

Определением суда от 14.07.2010 по ходатайству истца суд произвел замену ответчика - Управления на надлежащего ответчика - муниципальное образование «Город Новодвинск» (далее – МО «Город Новодвинск»).  Тем же определением Управление привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением суда от 10 сентября 2010 года исковые требования удовлетворены.

МО «Город Новодвинск» с решением не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неверное применение норм материального права, просит его отменить и принять новый судебный акт, которым требование                            ООО «Оптторг» оставить без удовлетворения. Доводы жалобы сводятся к следующему. Порядок продажи имущества должника в ходе конкурсного производства урегулирован статьей 139 Федерального закона от 26.10.2002                 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон от 26.10.2002                           № 127-ФЗ), в соответствии с которой проведение инвентаризации и оценки продаваемого имущества является обязательным. В 2008 году оценка проводилась в отношении иного земельного участка, из состава которого в последующем был выделен спорный объект. Следовательно, при отчуждении спорного объекта по договору с ООО «Оптторг» конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Спецстройсервис» (далее – ООО «Фирма «Спецстройсервис») Сотниковым В.В. было грубо нарушено требование об обязательной оценке отчуждаемого имущества. Апеллянт полагает, что на основании вышеуказанного договор купли-продажи, заключенный между ООО «Оптторг» и ООО «Фирма «Спецстройсервис» в отношении спорного земельного участка, следует квалифицировать как ничтожную сделку, поскольку он не соответствует требованиям Закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ и части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

ООО «Оптторг» в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Управление отзыв на апелляционную жалобу не представило, надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило, в связи с чем  дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее –                   АПК РФ).

         Исследовав  материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Архангельской области от 02.07.2008  по делу №А05-12525/2007 ООО «Фирма «Спецстройсервис» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Сотников В.В.

Согласно статье 131 Федерального Закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Порядок реализации объектов недвижимого имущества в рамках конкурсного производства установлен статьей 139 вышеназванного Закона о несостоятельности.

Так, после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Закона. Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.

В ходе конкурсного производства конкурсный управляющий до продажи спорного земельного участка производил оценку единого земельного участка, который впоследствии был разделен на два участка (в том числе спорный). Стоимость спорного участка определена конкурсным управляющим по стоимости квадратного метра согласно отчету оценщика № 8/09-2008.

В представленных в материалы дела документах усматривается, что открытые торги по продаже имущества ООО «Фирма «Спецстройсервис» трижды были признаны несостоявшимися (протоколы конкурсной комиссии от 17.02.2009, от 28.03.2009, от 04.05.2009).

Согласно положениям статьи 139 Закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ в случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.

Рассмотрение организатором торгов представленной заявки на участие в торгах и принятие решения о допуске заявителя к участию в торгах осуществляются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Закона.

Победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения признается участник торгов, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов.

Конкурсным управляющим ООО «Фирма «Спецстройсервис» 07.05.2009  было сообщено о продаже спорного имущества в форме публичного предложения (л.д.22).

Согласно протоколу об итогах проведенных торгов от 07.06.2009 победителем торгов по лоту №3 было признано ООО «Оптторг» (л.д.23-24).

Между ООО «Фирма «Спецстройсервис» в лице конкурного управляющего Сотникова В.В. (продавец) и ООО «Оптторг» (покупатель) 17.06.2009 заключен договор продажи недвижимости по лоту № 3, в соответствии с которым истец среди прочего приобрел  земельный участок общей площадью 2012 кв.м, имеющий кадастровый номер 29:26:010101:228, находящийся примерно в 39 м по направлению на запад от ориентира здания, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Архангельская обл., г.Новодвинск, ул.Декабристов, д. 34 (право собственности продавца на данный земельный участок зарегистрировано 11.08.2009, запись регистрации                             № 29-29-07/005/2009-410) .

Цена сделки указана в пункте 7 договора. Земельный участок передан по акту от 17.06.2009.

 Обязательства по договору купли-продажи сторонами выполнены.

Договор в судебном порядке заинтересованными лицами не оспорен и в судебном порядке недействительным не признан.

На объект недвижимости   оформлен кадастровый паспорт  от 21.10.2008.

На основании определения Арбитражного суда Архангельской области от 15.01.2010 по делу № А05-12525/2007 ООО «Фирма «Спецстройсервис» исключено Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 3 по Архангельской области из Единого государственного реестра юридических лиц в связи с завершением в его отношении конкурсного производства.

На дату ликвидации ООО «Фирма «Спецстройсервис» государственная регистрация перехода к ООО «Оптторг»  права собственности на приобретенное здание не произведена.

Из материалов дела следует, что истец обращался в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости.

Письмом от 05.02.2010 № 14-13-105 Управление отказало                              ООО «Оптторг» в государственной регистрации перехода права собственности по указанному договору в связи с непредставлением учредительных документов ООО «Фирма «Спецстройсервис» и заключения независимого оценщика об оценке недвижимого имущества с указанием начальной цены продажи данного имущества с торгов.

Истец, ссылаясь на то, что  на основании договора от 17.06.2009 продажи недвижимости приобрел спорный объект в собственность, однако в связи с ликвидацией продавца – ООО «Фирма «Спецстройсервис» не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности на данный объект, обратился  в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву.

Апелляционная инстанция находит данный вывод правильным и соответствующим обстоятельствам дела.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Предмет договора купли-продажи 17.06.2009 согласован сторонами. Факт передачи и принятия объекта недвижимости подтверждается актом приема-передачи объекта от 22.06.2009 (л.д.27). Оплата по договору произведена истцом в полном объеме.

В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 данного Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ)  государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности на недвижимость регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (статьи 165, 551 ГК РФ, абзац третий пункта 1 статьи 16 Закона от 21.07.1997                           № 122-ФЗ).

Суд первой инстанции  установил, что право собственности на указанный в иске объект у ООО «Фирма «Спецстройсервис» имелось, договор купли-продажи от 17.06.2009 по форме и содержанию не противоречит действующему законодательству, сведений о наличии спора о праве в отношении спорного объекта либо о правопритязаниях иных лиц на это имущество не имеется.

В соответствии со статьей 16 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора, если иное не установлено федеральным законом. Переход права собственности при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Поскольку вышеуказанным Законом не предусмотрен порядок государственной регистрации перехода права собственности в случае ликвидации продавца, при рассмотрении данного спора имеется необходимость применения аналогии закона - пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 27.05.2003                   № 1069/03 по делу № 1069/03, в случае ликвидации одной из сторон на момент подачи заявления о государственной регистрации сделки или перехода права по ней подлежат применению по аналогии положения статей 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решение суда о государственной регистрации перехода права в рассматриваемом случае, по сути, заменяет заявление о государственной регистрации продавца объекта недвижимости, который ликвидирован как юридическое лицо.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 2 Закона от 21.07.1997                        № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Поскольку договор купли-продажи от 17.06.2009 заключен между сторонами в соответствии с требованиями