Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2010 по делу n А05-5202/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

09 декабря 2010 года

г. Вологда

Дело № А05-5202/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 декабря 2010 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,

при участии от истца Хабарова И.Г. по доверенности от 30.04.2010, от мэрии города Архангельска Доценко Н.А. по доверенности от 30.08.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Династия» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 24 сентября 2010 года по делу № А05-5202/2010 (судья Шашков А.Х.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Династия» (далее –               ООО «Династия») обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к мэрии города Архангельска (далее - Мэрия) и обществу с ограниченной ответственностью «Бюро оценки» (далее – ООО «Бюро оценки») о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете ООО «Бюро оценки» от 25.02.2010 № 14/2010-Н в размере 12 798 000 руб. 00 коп. (без учета НДС), и возложении обязанности на Мэрию по заключению с ООО «Династия» договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке в отношении нежилых помещений первого этажа № 1-5 и подвала № 1, 2, 4-10, 12-19 общей площадью 338,8 кв.м, расположенных по адресу: г.Архангельск, ул. Гайдара,  д. 10, по цене 11 654  000 руб. 00 коп., в том числе НДС 1 777 728 руб. 81 коп. (с учетом уточнения исковых требований).

Определением суда от 17.06.2010 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено обществом с ограниченной ответственностью «САИН Инвест».

Решением суда от 24 сентября 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО «Династия» с решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда материалам дела, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к следующему. Положения подпункта 3 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) применяются исключительно при прива­тизации имущества государственных и муниципальных предприятий. Спорные не­жилые помещения составляют казну муниципального образования «Город Архангельск» и не закреплены за муници­пальными предприятиями. Рассматриваемые правоотношения регулируются иной нормой права — абзацем вторым пункта 3 статьи 161 НК РФ. К стоимости, указанной в оспариваемом отчете, для получения конеч­ной рыночной стоимости необходимо прибавить 18% НДС, что составит 15 101 640 руб. и автоматически повлечет за собой уве­личение стоимости выкупаемых нежилых помещений для ООО «Династия», поскольку со­гласно оспариваемому отчету все расчеты оценщиком выполнены без учета НДС. ООО «Бюро оценки», определяя рыночную стои­мость объекта оценки сравнительным методом, сравнивало его стоимость со стоимостью объектов-ана­логов, имеющихся на рынке, включающую НДС, что повлекло за собой увеличение стоимо­сти помещений на двойную сумму НДС. Следовательно, отчет ООО «Бюро оценки» выполнен с нарушением норм пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государ­ственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственно­сти и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изме­нений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), статей 3 и 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ), абзаца второго пункта 3 статьи 161 НК РФ. Вывод суда о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о несоответствии оспариваемого отчета Закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, по мнению истца, не основан на материалах дела, которые полностью подтверждают недостоверность оспариваемого отчета. Недостоверность оспариваемого отчета подтверждается отчетом независимого оценщика - общества с ограниченной ответственностью «САИН Инвест» от 27.04.2010 № Н-132, экспертным заключением индивидуального предпринимателя Мошарева А.А. (далее – ИП Мошарев А.А.) о недостоверности отчета ООО «Бюро оценки», отчетом ИП Мошарева А.А от 13.08.2010 № 2-702-10 об оценке рассматриваемого объекта, справкой агентства недвижимости «Аквилон-Инвест», справкой агентства недвижимости «Регион-С». Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. По мнению апеллянта, результаты экспертизы               ИП Мошарева А.А., проведенной на основании определения суда, полностью отвечают на вопросы, поставленные судом первой инстанции. Также не обосновано утверждение суда, что экспертиза не содержит вывод о том, в какой мере замечания (по отчетам) повлияли на определение рыночной стоимости имущества (в сторону уменьшения или увеличения). Судом не дана оценка письменным объяснениям истца, в которых указано на нарушение ответчиком (ООО «Бюро оценки») федеральных стандартов оценки в части принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Вместе с тем, суд для проверки и исследования проведенной экспертизы, которую суд первой инстанции оценил как недостаточно ясную, не принял при этом мер, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской  Федерации (далее –     АПК РФ): не вызвал эксперта для дачи пояснений (чем нарушил также и право эксперта в соответствии с пунктом 3 статьи 86 АПК РФ на дачу необходимых пояснений по экспертизе), не назначил дополнительную экспертизу. В ходе судебного заседания рассматриваемая экспертиза какие-либо вопросы у суда не вызывала, вопрос о неясности экспертизы не обсуждался.

В судебном заседании представитель апеллянта  поддержал изложенные в жалобе доводы.

Мэрия в отзыве и представитель в судебном заседании считает решение суда законным и обоснованным, просят его оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

ООО «Бюро оценки» в отзыве на апелляционную жалобу с решением суда согласно.

Остальные участники процесса надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела, ООО «Династия» с 29.08.2007 арендует у Мэрии нежилые помещения первого этажа № 1-5 и подвала № 1,2,4-10, 12-19 общей площадью 338,8  кв.м, расположенные по адресу: г. Архангельск,                    ул. Гайдара, д. 10.

Мэрия 01.04.2010 направила истцу проект договора купли-продажи муниципального имущества   с предложением подписать его в течение 30 дней после получения либо сообщить об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

По условиям договора цена приобретаемых истцом нежилых встроенных помещений общей площадью 338,8 кв.м в д.10 по ул. Гайдара в г. Архангельске равна рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, и составляет  12 798 000 руб.

Указанная цена определена на основании отчета ООО «Бюро оценки» от 25.02.2010 № 14-2010-н.

ООО «Династия» подписало договор с протоколом разногласий по условиям, касающимся цены приобретаемого имущества (пункт 1.2). По его мнению, выкупная цена составляет 11 654 000 руб.

В ходе рассмотрения настоящего дела истец также указал на наличие разногласий по названному пункту договора относительно необходимости включения в выкупную цену  НДС и на то, что редакция этого пункта должна быть дополнена фразой «в том числе НДС 1 777 728 руб. 81 коп».

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу о том, что доказательств, свидетельствующих о недостоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете ООО «Бюро оценки» от 25.02.2010 № 14/2010-Н, и об уклонении ответчика от заключения договора купли-продажи спорного помещения, не имеется. Основания для понуждения Мэрии к заключению договора купли-продажи, содержащего условие о рыночной стоимости спорного помещения в указанном истцом размере, отсутствуют.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым решением суда в связи со следующим.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в соответствии со статьей 3 которого субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом от 29.07.1998                 № 135-ФЗ.

В соответствии с Законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ  оценку отчуждаемого имущества должен производить профессиональный оценщик.

Также в соответствии со статьей 8 указанного Закона проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, муниципальным образованиям. Более того, оценка обязательна при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

В силу статьи 12 от 22.07.2008 № 159-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Для проведения оценки Мэрия заключила муниципальный контракт от 08.02.2010 № 7 с ООО «Бюро Оценки», которое предоставило отчет                              № 14/2010-Н об оценке рыночной стоимости  нежилых помещений подвала и первого этажа общей площадью 338,8 кв.м, расположенных по адресу:                           г. Архангельск, ул. Гайдара, д. 10. Стоимость объекта недвижимости определена оценщиком по состоянию на 16.02.2010 в  размере 12 798 000 руб. без НДС. Именно такая цена указана  Мэрией в проекте договора.

Оспаривая размер стоимости объекта оценки, истец представил отчет от 27.04.2010 № Н-132, выполненный оценщиком - обществом с ограниченной ответственностью «САИН Инвест», согласно которому рыночная цена помещений  на 16.02.2010 составляет 9 421 000 руб. без НДС.

В связи с наличием спора между сторонами относительно оценки объектов недвижимости судом по ходатайству ООО «Династия» была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту                           ИП Мошареву А.В.

Экспертное заключение эксперта ИП Мошарева А.В. обоснованно не принято арбитражным судом первой инстанции как достоверное доказательство с учетом положений статьи 82 АПК РФ, при этом арбитражный суд дал объективную оценку содержанию заключения и подробно мотивировал основания непринятия его как доказательства по делу.

Суд апелляционной инстанции, в отношении указанного заключения  считает необходимым дополнительно обратить внимание на следующее.

В определением суда первой инстанции от 16.07.2010 проведение экспертизы было поручено ИП Мошареву А.В. (т.2, л. 205-207).

В пункте 4 резолютивной части определения суд указал на необходимость предупреждения эксперта об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Между тем назначенная судом экспертиза проводилась, кроме эксперта     ИП Мошарева А.В., еще и экспертом Копыловым Алексеем Сергеевичем (т.3,            л. 5-38).

Суд не привлекал указанное лицо в качестве эксперта и не предупреждал его об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Доказательства того, что эксперт ИП Мошарев А.В. предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, также отсутствуют (отметки об этом в отчете нет).

При изложенных обстоятельствах судом апелляционной инстанции заключение по проведенной экспертизе во внимание не принимается, поскольку в силу статьи 68 АПК РФ оно является недопустимым доказательством.

Далее, арбитражным судом первой инстанции исследовался вопрос о доказательственном значении заключения, выполненного оценщиком  -обществом с ограниченной ответственностью «САИН Инвест».

При этом арбитражный суд обоснованно исходил из того, что эти отчеты не свидетельствуют о нарушении ООО «Бюро оценки» федеральных стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных приказом Министра Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, либо иных нормативных актов и что эти нарушения привели к неправильной оценке.

Довод истца о том, что в выкупную цену имущества должен быть включен НДС, судом первой инстанции обоснованно не принят.

В соответствии с отчетом оценщика - ООО «Бюро оценки» рыночная стоимость объекта оценки определена без учета НДС по состоянию на 16.02.2010.

В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 146 НК РФ передача имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации, не признается объектом налогообложения.

На основании статьи 1 Федерального закона «О приватизации государственного