Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2010 по делу n А13-15467/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается в материалах дела, нежилые помещения № 19, 20, 23, 23а, 28, 29, 31, 32 ((литера А1) по экспликации к плану помещений) общей площадью 120,1 кв.м, расположенные по адресу: г. Вологда, ул. Козленская,                   д. 40, являются муниципальной собственностью в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 01.09.200 серии 35-СК № 572033 и предоставлены Кооперативу в аренду.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) Кооператив обратился в Администрацию с заявлениями от 11.01.2009 и 16.01.2009 о реализации преимущественного права на приобретение указанных выше арендуемых помещений.

Кроме того, 15.06.2009 в Администрацию поступило заявление Кооператива с просьбой возобновить работу по выкупу данных арендуемых помещений.

На основании пункта 2 части 3 статьи 9 Федерального закона                        № 159-ФЗ, пунктами 3.3, 9.2.1 Порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Вологды, утвержденного решением Вологодской городской Думы от 27.12.2005 № 393 (с изменениями и дополнениями), постановлением главы города Вологды от 24.09.2009 № 5009 принято соответствующее решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

Во исполнение указанного постановления Администрация с сопроводительным письмом от 06.10.2009 № 7-2/8600 направила Кооперативу проект договора купли-продажи муниципальных нежилых помещений, по условиям которого Кооператив приобретает в собственность нежилые помещения общей площадью 120,1 кв.м (№ 19, 20, 23, 23а, 28, 29, 31, 32 (литера А1) по экспликации к плану помещений), расположенные в подвале жилого дома № 40 по ул. Козленская в г. Вологде, являющиеся собственностью муниципального образования «Город Вологда».

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора цена имущества установлена в соответствии с его рыночной стоимостью на основании отчёта независимого оценщика № 099/08/09 и по состоянию на 10.08.2009 составляет   4 410 000 руб. (с учетом НДС) и 3 737 288 руб. 14 коп. (без НДС).

Кооператив не согласился с редакцией договора и направил в адрес Администрации заявления от 22.10.2009, от 29.10.2009, от 30.10.2009 о разногласиях, в которых просил представить отчёт независимого оценщика.

В ответ Администрация направила Кооперативу письмо от 10.11.2009 №7-2/9842 «О протоколе разногласий к договору купли-продажи на муниципальные нежилые помещения», в котором отклонила заявленные истцом разногласия.

Отчёт независимого оценщика Администрацией Кооперативу не представлен.

Неурегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи нежилых помещений площадью 120,1 кв.м, расположенных по адресу:                       г. Вологда, ул. Козленская, д. 40, в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -            ГК РФ), послужило основанием для обращения Кооператива в арбитражный суд с соответствующим иском.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении                      протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьёй 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, указанные правовые нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании статьи 217 названного Кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьёй 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ.

Порядок осуществления преимущественного права выкупа арендуемого помещения по инициативе арендатора регламентирован статьёй 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

В силу пункта 2 статьи 9 указанного выше Закона субъект                           малого или среднего предпринимательства по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Пунктом 3 данной статьи предусмотрены обязанности уполномоченного органа, который при получении заявления обязан:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

  В соответствии со статьёй 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчёт независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчёте, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как установлено судом, Администрация, получив заявления Кооператива о реализации преимущественного права покупки арендуемого имущества, заключила с оценщиком Купецковым А.Е. муниципальный контракт на выполнение работ по определению рыночной стоимости объекта оценки - нежилых помещений (№19, 20, 23, 23а, 28, 29, 31, 32 (литера А1) по экспликации к плану помещений), расположенных в подвале жилого дома                    № 40 по ул. Козленская в г. Вологде.

Согласно отчёту от 10.08.2009 № 099/08/09 рыночная стоимость отчуждаемого объекта составляет 4 410 000 руб. с учетом НДС.

В ходе рассмотрения настоящего дела в целях установления рыночной цены недвижимого имущества по ходатайству истца была назначена судебная финансово-экономическая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ВТПП Шестакову Андрею Леонидовичу.

Согласно заключению эксперта № 03/138/2010 рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 10.08.2009 установлена в размере                3 098 000 руб. с учетом НДС.

Кроме того, судом также была назначена экспертиза соответствия отчёта оценщика Купецкова А.Е. требованиям действующего законодательства об оценке. По результатам названной экспертизы эксперт Шестаков А.Л. пришёл к выводу о несоответствии спорной оценки требованиям законодательства. Установленные экспертом недостатки в расчётах и обоснованиях приводят к изменению рыночной стоимости объекта оценки более чем на 10%.                  Отчёт оценщика Купецкова А.Е. не может быть рекомендован для совершения сделки.

Оценив предъявленные в дело экспертные заключения, а также представленные экспертом Шестаковым А.Л. пояснения, суд первой инстанции признал, что данные судебной экспертизы являются наиболее достоверными, объективно отражают рыночную стоимость имущества, и пришёл к выводу о том, что имеющиеся в материалах дела доказательства позволяют с достаточной степенью достоверности судить о существенном завышении цены, указанной в отчёте № 099/08/09, включённой Администрацией в проект договора купли-продажи.

При этом в обжалуемом судебном акте содержатся подробные мотивы, по которым суд принял данные экспертиз, назначенных в ходе судебного разбирательства, и отклонил отчёт оценщика, составленный по заданию Администрации, не приняв его в качестве документа, содержащего достоверные данные о величине рыночной стоимости имущества.

Вывод о недостоверности оспариваемого отчёта № 099/08/09                            судом первой инстанции сделан на основании всестороннего, полного и объективного исследования доказательств, он подтверждён судебными экспертизами, проведёнными в рамках рассмотрения данного дела.

Сомнений в обоснованности заключения эксперта у суда апелляционной инстанции не возникло, существенных противоречий в его выводах, которые могли бы отразиться на правильности принятого решения, апелляционная инстанция не усматривает. Доказательств того, что непривлечение                       Шестаковым А.Л. к составлению заключения Купецкова А.Е. привело к недостоверности сделанных в нём выводов, Администрацией суду не предъявлено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о принятии абзаца первого пункта 2.1. проекта договора купли-продажи с учётом уточнения истцом требований в соответствии с проведёнными судебными экспертизами.

Согласно пункту 2.2 рассматриваемого проекта договора покупателю предоставляется рассрочка оплаты на 7 лет. При этом платежи в течение периода задолженности должны вноситься равными долями в соответствии с прилагаемым к проекту графиком.

В пункте 2.3 проекта предусмотрено начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка. 

В материалах дела имеется составленный истцом график платежей, против которого ответчик не возразил.

Расчёт платежей выполнен Кооперативом исходя из стоимости предмета договора, равной 2 625 423 руб. 73 коп. (без учета НДС). Общая сумма процентов составляет 310 052 руб. 94 коп.

Проверив данный расчёт, суд первой инстанции правомерно указал на то, что он не является верным, поскольку не отвечает требованию проекта договора о том, что платежи в течение периода рассрочки вносятся равными долями (последний платеж за октябрь 2017 года составляет  31 255 руб.               41 коп., остальные платежи - 31 255 руб. 04 коп.). Кроме того, при составлении расчёта не учтено наличие в периоде рассрочки високосных годов, состоящих из 366 дней. Указанное обстоятельство привело к завышению начисленных процентов за пользование денежными средствами, по уплате которых предоставляется рассрочка.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно утвердил приложение 2 к проекту договора с учетом указанных замечаний.

Согласно графику, предложенному судом, 46 ежемесячных платежей в погашение суммы основного долга в течение периода рассрочки составляют                    31 255 руб. 04 коп., а оставшиеся 38 платежей равны 31 255 руб. 05 коп., что, как правильно отмечено судом первой инстанции, наиболее полно соответствует условию договора о внесении платежей равными долями. При этом сумма НДС в расчёт платежей по графику не входит.

Оснований для изменения данного графика апелляционная инстанция не усматривает.

С учётом указанных выше положений Закона № 159-ФЗ, а также принимая во внимание то, что главой города Вологды 24.09.2009  принято постановление № 5009 «Об условиях приватизации нежилых помещений по адресам: г. Вологда, ул. Козлёнская, д. 40, и ул. Конева, д. 33», согласно которому в целях реализации преимущественного права Кооператива на приобретение арендуемого имущества Департаменту имущественных отношений Администрации поручалось осуществить приватизацию спорных нежилых помещений, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что по рассматриваемому спору для ответчика заключение договора является обязательным.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает действия Кооператива по передаче разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, на рассмотрение суда соответствующими требованиям закона, а доводы Администрации – несостоятельными.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд полагает, что выводы суда первой инстанции соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права (в том числе при разрешении вопроса о распределении судебных расходов и расходов на оплату экспертиз) не допущено, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 19 августа                     2010 года по делу № А13-15467/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Вологды - без удовлетворения.

Председательствующий

         Л.Н. Рогатенко

Судьи

         О.К. Елагина

         И.Н. Моисеева