Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2011 по делу n А66-14540/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

20 января 2011 года                     г. Вологда                Дело № А66-14540/2009

          Резолютивная часть постановления объявлена 13  января 2011 года.  

         Полный текст постановления  изготовлен 20 января 2011 года.

         Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего   Зайцевой А.Я., судей Носач Е.В. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ефимовой О.Н.,

          при участии от муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом Кувшиновского района» Разувакиной Н.А.  по распоряжению от 26.12.2008 № 201-лс, Ерегина С.Ю. по доверенности от 11.01.2011 № 1, от общества с ограниченной ответственностью  «76-ОИЛ-АЗС» Сакадынца М.М. по доверенности от 21.04.2010, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью  «76-ОИЛ-АЗС»  на решение Арбитражного суда Тверской области от 03 ноября 2010 года по делу                      № А66-14540/2009 (судья Борцова Н.А.),

у с т а н о в и л:

муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом Кувшиновского района» (далее – Комитет) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к  обществу с ограниченной ответственностью            «76-ОИЛ-АЗС (далее – Общество) о взыскании  2 527 403 руб. 56 коп. задолженности по арендной плате за период с 2007  года по  июнь 2009 года за земельный участок с кадастровым номером 69:17:070616:0009,    предоставленный     по     договору от 20.09.2005 № 32,  415 845 руб. 19 коп.  договорной неустойки, начисленной за просрочку  внесения  арендной платы за период с 16.10.2007 по 21.09.2010 (с учетом принятого судом  изменения исковых требований).

Определением суда от  15.06.2010 к  участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено Управление Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее – Управление).

Решением суда от 03.11.2010 (с учетом  определения  от 12.01.2011 об исправлении опечаток)     взыскано        с      Общества      в   пользу  Комитета  2 527 403 руб. 56 коп. задолженности,  283 069 руб. 20  коп. договорной неустойки,  а также 19 007 руб. 30 коп.  расходов  по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано. Взыскано  с Общества  в доход федерального бюджета  17 007 руб. 48 коп.  государственной пошлины.

Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение  норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит  его отменить.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему: суд не дал оценки тому факту, что объект договора аренды существенно изменился, а стороны не внесли соответствующих изменений в договор аренды от 20.09.2005.  Вывод суда о том, что изменение площади и границ земельного участка не повлекло для сторон договора никаких правовых последствий, не соответствует статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  ГК РФ).  Предмет договора  аренды от 20.09.2005 перестал существовать  в тех границах и той площади, которые стороны  согласовали в момент заключения договора, с 18.04.2008, даты  внесения  регистрационной записи об изменении площади  земельного участка. В нарушение  пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)  и пункта 6.1 договора  аренды от  20.09.2005 изменений в договор, касающихся  идентификации  его предмета, стороны не вносили, договор на измененный  земельный участок  не заключали.  Данное обстоятельство исключает возможность  возобновления договора  на тех же условиях на неопределенный срок.  Поэтому  суд, ссылаясь  на пункт 2 статьи 621 ГК РФ, применил закон, не подлежащий применению. Задолженность, по мнению ответчика, по договору  аренды от 20.09.2005 составляет  89 113 руб. 99 коп. (53 284 руб. 56 коп.  за период с 01.01.2008 по 18.04.2008, 35 829 руб. 43 коп. за период с 19.04.2008 по 20.09.2008) за период  с 01.01.2008 по 20.09.2008, которая может быть  взыскана с ответчика. Начиная с 21.09.2008 по 21.04.2009 у ответчика возникла обязанность вносить не арендную плату за землю, а плату за фактическое пользование земельным участком (неосновательное обогащение). Площадь фактически используемого ответчиком земельного участка в размере 2977 кв.м с учетом всех подъездных путей, коммуникаций и тротуаров подтверждается материалами дела. Исходя из представленного ответчиком контррасчета сумма неосновательного обогащения в виде платы за фактически используемый земельный участок площадью     2977   кв.м за     период    с 21.09.2008  по 21.04.2009 составляет 432 374 руб. 21 коп. В то же время истец требование о взыскании неосновательного обогащения не заявлял. Суд неправильно определил срок прекращения обязательств ответчика по внесению арендных платежей по договору от 20.09.2005. Договор купли-продажи земельного участка площадью 8069 кв.м заключен сторонами 21.04.2009. С этой даты между истцом и ответчиком прекратились обязательства по договору аренды земельного участка площадью  15 000 кв.м. Соответственно, арендная плата может быть начислена только до 21.04.2009. Тот факт, что государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок осуществлена 13.07.2009, правового значения не имеет.  Судом незаконно взыскана с ответчика договорная неустойка, поскольку несвоевременное внесение ответчиком арендной платы за 2008 год является следствием нарушений истцом пункта  4.2.5 договора аренды от 20.09.2005. Поскольку сумма неустойки, являющаяся частью исковых требований, рассчитана на основании договора аренды от 20.09.2005, который прекратился 20.09.2008 в связи с истечением срока его действия, она не подлежит взысканию.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Общества поддержал доводы, изложенные в жалобе, просит решение суда отменить, в иске отказать.

         Комитет в отзыве на жалобу и его представители в судебном заседании апелляционной инстанции  просили решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Третье лицо надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило, в связи с этим  дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее –  АПК РФ).

         Выслушав представителей Комитета и Общества, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, 20.09.2005 Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) подписали договор аренды земельного участка № 32.

В соответствии с пунктом 1.1 договора  арендодатель  предоставляет, а арендатор  принимает в аренду земельный участок из земель  поселений с кадастровым номером  69:17:070616:0009 по адресу: Тверская область, город Кувшиново, улица Кирова, дом 2б, для строительства автозаправочного комплекса и станции технического обслуживания автомобилей (автомойки) в границах, указанных в кадастровой карте, площадью 15 000 кв. м.

Срок действия договора установлен сторонами с 20.09.2005 по 20.09.2008 (пункт 2.1).

Согласно пунктам 3.1 и 3.2  размер арендной платы начисляется в соответствии с методикой расчета и взимания арендной платы за земельные участки, утвержденной решением Собрания депутатов Кувшиновского района. В случае изменения методики расчета арендной платы за пользование земельными   участками арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке.

 Пунктом 3.3 договора стороны предусмотрели, что арендная плата вносится ежеквартально до 15 октября полностью, до 15 числа первого месяца квартала. При этом арендная плата  начисляется с момента подписания сторонами  акта приема-передачи участка (пункт 3.4).

В силу пункта  3.5 размер  арендной платы  изменяется  ежегодно  путем  корректировки на текущий  финансовый год в соответствии с федеральным  законом  о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза  в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае  исчисление  и уплата   арендатором  арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Согласно пункту  5.2  за нарушение  срока внесения  арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере  1/300 действующей ставки  рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Договор согласован с  комитетом  управления  имуществом Тверской области.         Земельный участок с кадастровым номером  69:17:070616:0009 площадью 15 000 кв. м, расположенный по адресу: Тверская область, город Кувшиново, улица Кирова, дом 2б, передан арендатору по акту приема-передачи от 20.09.2005.

Расчет арендной платы на 2005 год в размере 58 875 руб. стороны согласовали.

Договор зарегистрирован Управлением 13.07.2009.

Согласно свидетельству  о государственной регистрации права  от 22.06.2006 серии 69-АА № 828996,  за Обществом  зарегистрировано право собственности на автозаправочный комплекс с кадастровым номером 69:17:070616:0009:3243:1000/А, расположенный по адресу: город Кувшиново, улица Кирова, дом 2б, на основании  разрешения на ввод  объекта в эксплуатацию от 29.12.2005 № 11.

В сведения государственного кадастра недвижимости 18.04.2008 внесены изменения в части площади (8069 кв.м) земельного участка с кадастровым номером  69:17:070616:0009, расположенного по вышеназванному адресу.

На основании  постановления главы Кувшиновского района от 13.08.2008 № 296  Комитет  (продавец) и Общество (покупатель) подписали договор № 16 «Купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности  юридического лица».

Договор датирован  21.04.2009. Однако подписан продавцом 04.05.2009, покупателем – 29.05.2009.

В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2  договора продавец  обязуется передать  в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 69:17:070616:9 по адресу: Тверская область, город Кувшиново, улица Кирова, дом 2б, для размещения автозаправочного комплекса и станции технического обслуживания автомобилей  (автомойки)  в границах, указанных в кадастровой  карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору, общей площадью 8069 кв. м, находящийся на праве аренды на основании постановления  главы  Кувшиновского района от  20.09.2005 № 370  и  договора  аренды от 20.09.2005 № 32. На участке  расположены автозаправочная станция, мастерская, гараж, бензохранилище, две  бензоколонки.

Цена  участка составляет 1 725 644 руб. 41 коп. (пункт 2.1), которую покупатель  уплачивает  в течение  10 календарных дней с момента  подписания договора (пункт 2.2).

 Государственная регистрация произведена Управлением 13.07.2009.

Земельный участок передан Обществу по акту приема-передачи от 10.06.2009. Выкупная цена уплачена  покупателем в июне 2009 года.

По расчету истца  у ответчика имеется задолженность  по арендной плате за  землю    в размере 2 527 403 руб. 56 коп. за период с 2007 года по    июнь 2009 года, в том числе:

26 595 руб. за 2007 год (начислено  106 380 руб., оплачено  79 785 руб.);  

775 164 руб. 56 коп. за 2008 год  (начислено 808 354 руб. 56 коп., в том числе: 39 963 руб. 42 коп. за аренду земельного участка площадью    15 000 кв.м    за период с января по март 2008 года, 768 391 руб. 14 коп. за аренду земельного участка площадью 8069 кв.м за период с апреля  по декабрь 2008 года; оплачено  33 190 руб.);

1 725 644 руб. за аренду земельного участка площадью  8069 кв.м за период с  января  по июнь 2009 года.

Истец также начислил и предъявил ответчику  договорную неустойку в размере 415 845 руб. 19 коп.  за период с 16.10.2007 по 21.09.2010.

Истец  13.10.2009 направил ответчику претензию, которая  последним получена  20.10.2009.

Невыполнение обязанности по внесению платежей за пользование земельным участком явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к следующим выводам: поскольку по истечении срока действия договора аренды от 20.09.2005  № 32 Общество продолжало пользоваться арендованным имуществом, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Изменение площади земельного участка не свидетельствует о прекращении объекта     недвижимости и договора аренды.     Требование    о          взыскании 2 527 403 руб. 56 коп. платы за пользование земельным участком с  2008 года по июнь 2009 года  является  обоснованным и подтверждается материалами дела. Неустойка в размере  283 069 руб. 20 коп. за период с 21.10.2009 по 21.09.2010 также заявлена правомерно. Оснований для взыскания договорной неустойки за период до 21.10.2009  (дата получения Обществом претензии от 13.10.2009) не имеется.

Апелляционная инстанция не находит оснований для  отмены или изменения обжалуемого решения.

   Статья 65 ЗК РФ предусматривает, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

  В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из    материалов   дела    видно,   что     земельный    участок  площадью 15 000 кв. м. с кадастровым номером  69:17:070616:0009 по адресу: Тверская область, город Кувшиново, улица Кирова, дом 2б, предоставлен ответчику  по договору