Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2011 по делу n А13-8766/2010. Изменить решение

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

21 января 2011 года

г. Вологда

Дело № А13-8766/2010  

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 января 2011 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Виноградова О.Н. и Федосеевой О.А.

при ведении протокола секретарём судебного заседания Берая Т.Г.,

при участии от истца Пановой О.В. по доверенности от 18.01.2011, от ответчика Денисовой О.А. по доверенности от 14.12.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Писаревой Елены Алексеевны на решение Арбитражного суда Вологодской области от 26 октября 2010 года по делу                № А13-8766/2010 (судья Алимова Е.А.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Вологодское производственное объединение «Экран» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Писаревой Елене Алексеевне о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 11.01.2010 № 27, выселении и о взыскании 104 478 руб. 51 коп. задолженности по арендной плате.

Решением суда от 26 октября 2010 года иск удовлетворён в полном объёме. Суд расторг договор субаренды нежилого помещения от 11.01.2010    № 27, обязал Писареву Е.А. освободить занимаемые помещения в течение        10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, взыскал с Писаревой Е.А. в пользу Общества 104 478 руб. 51 коп. задолженности по арендной плате и 8134 руб. 36 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Ответчик с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе и в дополнениях к ней, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального права, просит его отменить в части размера оплаты коммунальных платежей и принять новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к тому, что суд не отразил в протоколе судебного заседания его ходатайство об отложении рассмотрения дела для представления дополнительных документов; не исследовал вопрос о передаче арендуемых помещений, не проверил расчёт потреблённой ответчиком тепловой энергии, поскольку общая площадь крыльца (31,2 кв.м) не отапливается, а истец предъявил расчёт, исходя из общей площади здания  (801,8 кв.м). Считает, что представленный истцом расчёт по коммунальным платежам неверный, так как счета за коммунальные услуги выставлялись не всем субарендаторам, а ответчику предъявлена плата за пустующие помещения.

В заседании суда апелляционной инстанции от 21 января 2011 года представитель ответчика отказался от доводов о неправильном расчёте коммунальных платежей, содержащихся в пункте 4 жалобы, в остальной части изложенную в жалобе позицию поддержал. Кроме того, представил дополнения к апелляционной жалобе, в которых указывает на то, что истцом при подаче настоящего иска не соблюдён досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договора субаренды, так как письма с требованием о расторжении спорного договора ответчик не получал

Представитель ответчика в настоящем судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с её доводами не согласился.

Представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал позицию, изложенную в отзыве, доводы, содержащиеся в дополнениях к апелляционной жалобе, отклонил. Кроме того, заявил в порядке статьи 49 АПК РФ об отказе от требования в части взыскания задолженности в сумме 1065 руб. амортизации за период с марта по июль 2010 года из расчёта 213 руб. в месяц.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу  подлежащей частичному удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, общероссийская общественная организация инвалидов «Всероссийское Ордена Трудового Красного Знамени общество слепых» является собственником двухэтажного кирпичного здания клуба Всероссийского общества слепых (далее – ВОС) общей площадью 801,8 кв.м, расположенного по адресу: город Вологда, улица Добролюбова, дом 38, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.06.2003 серии 35-АА № 123758.

Общероссийская общественная организация инвалидов «Всероссийское Ордена Трудового Красного Знамени общество слепых» (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.01.2003 заключили договор аренды № 025-03, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное пользование вышеназванное здание, находящееся по вышеупомянутому адресу, для осуществления уставных задач Общества в целях социальной защиты инвалидов по зрению.

Пунктом 3.2.2 договора установлено, что арендатор имеет право по согласованию с наблюдательным советом сдавать излишние, неиспользуемые в производственно-хозяйственной деятельности здания, сооружения, помещения в субаренду юридическим или физическим лицам в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Дополнительным соглашением от 01.01.2005 № 1 к данному договору стороны согласовали срок действия договора аренды с 01.01.2003 по 31.12.2014.

Передача объектов аренды арендодателем арендатору подтверждается актом приёма-передачи.

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Общество (субарендодатель) и Писарева Е.А. (субарендатор) 11.01.2010 заключили договор субаренды нежилого помещения № 27, в соответствии с которым субарендодатель передает, а субарендатор принимает в субаренду нежилое помещение, расположенное по вышеуказанному адресу в двухэтажном кирпичном здании клуба ВОС, общей площадью 86 кв.м, в том числе торговой - 54 кв.м, для использования под торговую деятельность.

Согласно пункту 3.1 договора субаренды арендная плата установлена      24 900 руб. в месяц, включает в себя арендную плату и приходящиеся на субарендатора коммунальные и эксплуатационные услуги, телефонную связь, вывоз мусора, техническое обслуживание пожарной и охранной сигнализаций здания, вентиляции здания, аммортизационнные отчисления. Расчёт субарендной платы является неотъемлемой частью договора (пункт 3.2 договора), оплата которой производится ежемесячно на основании счёта на оплату в течение 5 дней после его получения.

Пункт 5.3.4 договора субаренды предусматривает возможность досрочного расторжения договора, если субарендатор более двух раз подряд сверх установленного договором срока не вносил субарендную плату.

Срок действия договора в соответствии с пунктом 7.1 сторонами согласован с 01.01.2010 по 30.12.2010.

Помещение 14.01.2010 передано истцом ответчику по акту приёма-сдачи помещений.

Истец 24.06.2010 направил ответчику претензию № 238 с требованием погасить задолженность и освободить занимаемые помещения в срок до 01.07.2010, указав на то, что договор субаренды будет расторгнут, а помещение опечатано; в случае неисполнения данного требования обратится в арбитражный суд для принудительного взыскания задолженности (лист дела 39).

Истец 01.07.2010 направил ответчику претензию № 237 с требованием погасить задолженность, сослался на то, что срок для освобождения помещений истёк, договор субаренды будет расторгнут, а помещение опечатано и в случае неисполнения указанного требования обратится в арбитражный суд для принудительного взыскания задолженности и выселения (лист дела 36).

Истец 21.07.2010 направил ответчику претензию № 256 с требованием погасить задолженность до 01.08.2010, указав, что договор субаренды будет расторгнут, а помещение опечатано; в случае неисполнения названного требования обратится в арбитражный суд для принудительного взыскания задолженности и выселения (лист дела 38).

Ответчик приходными кассовыми ордерами от 19.07.2010, 06.08.2010, 09.08.2010 (листы дела 51-53) погасил задолженность по спорному договору за март в общей сумме 20 021 руб. 49 коп.

Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности, предусмотренные спорным договором, в частности по уплате арендных платежей за период с марта по июль 2010 года, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, посчитал их обоснованными как по праву, так и по размеру.

Проверив материалы дела, апелляционный суд не находит оснований согласиться с обжалуемым судебным актом и считает его подлежащим изменению в связи с неправильным применением норм процессуального права и несоответствием выводов суда, изложенных в решении, имеющимся в деле доказательствам.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно абзацу первому 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а согласно статье 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 314 ГК РФ установлено, если обязательство предусматривает день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В силу положения пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Из материалов дела следует, что разрешение на сдачу помещений в субаренду истцом получено, что подтверждается выпиской из протокола наблюдательного совета Общероссийской общественной организации инвалидов от 26.02.2010 № 1 (лист дела 27).

На основании статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

  Вопреки данной норме права и условиям договора ответчик не вносил стороне по сделке арендную плату.

Для оплаты аренды за март-июль 2010 года истцом ответчику выставлены счета, которые им  оплачены не в полном объёме.

            Между тем с даты начала действия договоров у ответчика наступили правовые последствия в виде обязательств по оплате арендованного имущества.

Согласно расчёту арендной платы за пользование имуществом, являющемуся приложением № 1 к спорному договору, арендная плата определена в размере 24 653 руб. в месяц (лист дела 24).

Таким образом, оценив имеющиеся доказательства, апелляционная коллегия с учётом установления факта ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендных платежей, частичного погашения ответчиком образовавшейся задолженности и отсутствием доказательств уплаты остального долга пришла к выводу о том, что с ответчика в пользу истца надлежит взыскать за период с марта по июль 2010 года 103 243 руб.      51 коп. задолженности по уплате арендных платежей (из расчёта 24 653 руб. х на 5 месяцев - 20 021 руб. 49 коп.).

Апелляционная инстанция согласна с выводом суда первой инстанции о том, что оснований для перерасчёта арендной платы в связи с письмом ответчика, содержащим просьбу уменьшить размер арендуемых помещений и пересчитать арендные платежи за их использование в связи с высвобождением помещения № 13 площадью 14,1 кв.м с 01.06.2010, не имеется, поскольку в соответствии со статьей 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Соглашения об изменении условий в соответствии со статьями 450,       452 ГК РФ стороны не заключали, доказательств обратного ответчиком не представлено.

Таким образом, подписав договор субаренды, Писарева Е.А. выразила своё согласие со всеми закреплёнными в нём условиями.

Более того, сторонами в суд апелляционной инстанции представлено соглашение к договору субаренды от 21.12.2010, подтверждающее пользование ответчиком объектом аренды в размере площади, совпадающим с указанным в спорном договоре субаренды.

Вместе с тем апелляционная коллегия считает, что требование истца о расторжении спорного договора и выселении надлежит оставить без рассмотрения, поскольку истцом не соблюдён досудебный порядок урегулирования спора, а вывод суда первой инстанции об удовлетворении иска в указанной его части - не соответствующим имеющимся в деле доказательствам.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Положениями статьи 619 ГК РФ для договоров аренды определено правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора. Такое же толкование содержится в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Из текста претензий истца от 24.06.2010, от 01.07.2010, от 21.07.2010           № 238, 237, 256 следует, что ответчик не исполняет условия договора в части своевременного внесения арендный платежей.

Письмом от 24.06.2010