Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2011 по делу n А44-1809/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

03 февраля 2011 года

  г. Вологда

    Дело № А44-1809/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2011 года.

         Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2011 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Потеевой А.В. и               Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания                   Лущик Е.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Демянского муниципального района Новгородской области на решение Арбитражного суда Новгородской области от 30 ноября 2010 года по делу № А44-1809/2010 (судья Кузема А.Н.),

у с т а н о в и л :

предприниматель Соколов Алексей Иванович (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Новгородской области с заявлением к администрации Демянского муниципального района Новгородской области о признании недействительными пункта 1 постановления от 28.09.2009 № 1411 «О продаже нежилого помещения общей площадью 24,3 кв. м, находящегося по адресу: п. Демянск, ул. Ленина, д. 17а» в части установления платы за помещение в размере 280 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость (далее – НДС)) и пункта 1 постановления от 28.09.2009 № 1412 «О продаже нежилого помещения общей площадью 39,5 кв. м, находящегося по адресу: п. Демянск, ул. Ленина, д. 17а» в части установления платы за помещение в размере 470 000 рублей (без учета НДС); возложении обязанности установить плату за помещение площадью 24,3 кв. м в размере 142 556 руб., в том числе НДС, и за помещение площадью 39,5 кв. м - в размере 492 673 руб., в том числе НДС, в соответствии с оценкой рыночной стоимости объектов, проведенной обществом с ограниченной ответственностью «Аудиторско-консалтинговая группа «Новгородаудит» (с учетом  уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –  АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Новгородской области от 30 ноября                  2010 года требования удовлетворены.

Администрация  в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Стороны о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы  извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим  дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела, Предприниматель арендует нежилые помещения площадью 24,3 кв. м и 39,5 кв. м в здании, расположенном по адресу: Новгородская область, п. Демянск, ул. Ленина, д. 17а, для использования под магазин и склад.

Решением Думы Демянского муниципального района Новгородской области от 24.12.2008 № 276 утвержден прогнозный план приватизации муниципального имущества в 2009 году, в том числе арендуемых предпринимателем Соколовым А.И. нежилых помещений.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ, Закон об особенностях отчуждения имущества) Предприниматель обратился в Администрацию с заявлением от 09.12.2008 о продаже ему арендуемого имущества.

Ответчик 21.09.2009 заключил с государственным областным унитарным предприятием «Новтехинвентаризация» (далее - ГОУП «Новтехинвентаризация») договоры на оказание услуг по оценке объекта № 10-р, 11-р.

ГОУП «Новтехинвентаризация» 21.09.2009 подготовило отчеты об оценке рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимого имущества № 10, 11, согласно которым рыночная стоимость нежилого помещения площадью 24,3 кв.м без учета НДС составляет 280 000 руб., нежилого помещения площадью 39,5 кв.м  - 470 000 руб. без учета НДС.

Администрацией   28.09.2009 приняты постановления № 1411, 1412 о продаже Предпринимателю нежилых помещений площадью 24,3 кв.м и                         39,5 кв.м, находящихся по адресу: Новгородская область, п. Демянск,                             ул. Ленина, д. 17а,  по цене 280 000 руб. и  470 000 руб. соответственно.

Полагая, что в отчетах ГОУП «Новтехинвентаризация» от 21.09.2010               № 10, 11, полученных по заявке Администрации, рыночная стоимость нежилых помещений завышена, Предприниматель обратился к обществу с ограниченной ответственностью «ИнформСервис» (далее – ООО «ИнформСервис»).

Согласно заключению эксперта ООО «ИнформСервис» от 09.12.2009                         № 89/09 рыночная стоимость нежилого помещения площадью 24,3 кв.м без учета НДС составила 132 812 руб., нежилого помещения площадью 39,5 кв.м  – 215 888 руб. без учета НДС.

До подачи заявления в Арбитражный суд Новгородской области Предприниматель обращался в Демянский районный суд Новгородской области с иском об оспаривании постановлений Администрации от 28.09.2009 № 1411, 1412. Определением от 10.02.2010 Демянский районный суд прекратил производство по делу № 2-09/2010 ввиду его неподведомственности районному суду.

В ходе рассмотрения дела № 2-09/2010 по определению районного суда от 11.11.2009 ООО «ИнформСервис» была проведена повторная независимая оценка рыночной стоимости нежилых помещений площадью 24,3 кв.м и                39,5 кв.м, находящихся по адресу: Новгородская область, п. Демянск,                            ул. Ленина, д. 17а.

Экспертным заключением от 09.12.2009 № 89 ООО «ИнформСервис» установлено, что отчеты ГОУП «Новтехинвентаризация» от 21.09.2009 № 10, 11 не соответствуют нормам законодательства об оценочной деятельности, стандартам проведения оценки, а именно: рыночная стоимость объектов, определенная по затратному подходу, не соответствует фактическому; нет анализа финансово - экономической деятельности; расчетная ставка арендной платы за 1 кв.м не соответствует объективным данным и фактическому состоянию, и соответственно, рыночная стоимость нежилых помещений по определению стоимости доходным подходом оценщиком рассчитана без учета назначения, местоположения, физических и технических характеристик, а также расходов на содержание объекта оценки; отсутствует ссылка на источник информации, согласно которому был определен коэффициент капитализации 0,21.

Ссылаясь на завышение стоимости выкупаемых Предпринимателем нежилых помещений, Соколов А.И. обратился в арбитражный суд.  

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ). Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Закон № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Статьей 3 данного Закона предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности). При этом такое преимущественное право может быть реализовано, в частности, при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Материалами дела  подтверждается и ответчиком не оспаривается, что Предприниматель является субъектом малого предпринимательства, вышеперечисленные условия реализации преимущественного права заявителем соблюдены.

    Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

    В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо                  № 92) разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 АПК РФ. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 названного Кодекса. Такая позиция подтверждается судебной практикой (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07 декабря 2010 года по делу № А13-18424/2009).

  Следовательно, Предприниматель вправе оспорить величину рыночной цены выкупаемых помещений путем оспаривания ненормативного правового акта ответчика в части установления стоимости выкупаемых помещений.

  При этом величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная независимым оценщиком, не может быть принята в качестве достоверной в целях реализации арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Законом об особенностях отчуждения имущества, в том случае, если она определена и (или) ее размер не соответствует нормам и требованиям Закона об оценочной деятельности.

  Так, для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 АПК РФ).

  В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции назначена экспертиза для определения рыночной стоимости выкупаемых помещений. Согласно заключению экспертов общества с ограниченной ответственностью «Аудиторско - консалтинговая группа «Новгородаудит» (далее – ООО АКГ «Новгородаудит») от 15.10.2010 № СЭ-002-10 рыночная стоимость встроенного помещения (гаража) площадью 24,3 кв.м по состоянию на 01.09.2009 составляет 142 556 руб., в том числе НДС; рыночная стоимость встроенного помещения (магазина) площадью 39,5 кв.м по состоянию на 01.09.2009 составляет 492 673 руб., в том числе НДС.

  Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ заключение эксперта от 09.12.2009 № 89, полученное по определению Демянского районного суда Новгородской области от 11.11.2009, и заключение экспертов ООО АКГ «Новгородаудит» в совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что  установление в постановлении Администрации от 28.09.2009 № 1411 «О продаже нежилого помещения общей площадью                   24,3 кв.м, находящегося по адресу: п. Демянск, ул. Ленина, д. 17а» платы в размере 280 000 руб. и в постановлении от 28.09.2009 № 1412 «О продаже нежилого помещения общей площадью 39,5 кв.м, находящегося по адресу:                     п. Демянск, ул. Ленина, д. 17а» платы в размере 470 000 руб. не соответствует требованиям статьи 3 Закона  № 159-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя и обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора.

Довод подателя жалобы о том, что совершение сделки купли-продажи для Администрации не является обязательным, и суд не вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора, не принимается судом апелляционной инстанции.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего