Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2011 по делу n А66-3723/2010. Изменить решение (ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

15 февраля 2011 года

г. Вологда

  Дело № А66-3723/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2011 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Федосеевой О.А., судей Виноградова О.Н. и Журавлева А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Берая Т.Г.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Офис-Сервис» Черненко В.А. по доверенности от 01.11.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Офис-Сервис» на решение Арбитражного суда Тверской области от 19 октября 2010 года по делу              № А66-3723/2010 (судья Нофал Л.В.),

у с т а н о в и л:

федеральное государственное учреждение среднего профессионального образования Бежецкий промышленно-экономический колледж обратилось в Арбитражный суд Тверской области (далее – Учреждение) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Офис-Сервис» (далее – Общество) о возложении обязанности освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное  по адресу: Тверская область, г. Бежецк, ул. Красноармейская, д. 17/7, и взыскании пеней за просрочку возврата арендуемого объекта в размере 211 597 руб. 68 коп. за период с 01.04.2010 по 13.10.2010 (с учетом увеличения требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Определением суда от 28.06.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тверской области (далее – Управление).

Решением Арбитражного суда Тверской области от 19 октября 2010 года исковые требования Учреждения удовлетворены в полном объеме.

Общество с судебным актом не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. Доводы жалобы сводятся к тому, что арбитражный суд не в полной мере выяснил обстоятельства, имеющие значение для надлежащего рассмотрения дела, нарушил нормы материального и процессуального права. Правоотношения истца и ответчика в силу статей 606, 610, 611, 621, 650, 651, 655, 432, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также исходя из непрерывности оформленных арендных отношений можно квалифицировать как отношения по двум договорам аренды, при этом второй договор аренды заключен 01.01.2006, а все последующие договоры  - это фактически дополнительные соглашения к нему, которые изменяли величину арендной платы и продлевали срок аренды либо квалифицировали некоторые периоды аренды как продление аренды на неопределенный срок. Все договоры между истцом и ответчиком заключены либо напрямую с Управлением, либо при его письменном согласовании. Уведомление о прекращении арендных отношений Учреждением с Управлением не согласовано. Статус ответчика как субъекта малого предпринимательства не оспаривается и презюмировался на протяжении всего периода арендных отношений. Из отзыва Управления явно следует его волеизъявление оказать поддержку ответчику в форме передачи находящегося в государственной собственности помещения в аренду путем продления договора аренды до 01.07.2015. Следовательно, Учреждение обязано продлить с Обществом договор аренды нежилого помещения в рамках правоотношений по поддержке малого предпринимательства в форме передачи в аренду государственного имущества, находящегося в оперативном управлении, без проведения конкурса в течение установленного законодательством срока. Истец указывает период расчета пений с 01.04.2010 по 13.10.2010, за который взыскана общая сумма 211 597 руб. 68 коп. Однако согласно пункту 3.3.7 договора аренды при прекращении договора аренды объект недвижимости должен быть возвращен в течение 10 дней. Таким образом, просрочка может исчисляться только с 11.04.2010. Кроме того, пени рассчитываются с суммы месячной арендной платы, а не с суммы налога.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Общества поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил ее удовлетворить, решение суда - отменить.

Заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции находит жалобу Общества подлежащей частичному удовлетворению, а решение суда первой инстанции - изменению в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела,  20.04.2009 Учреждением  (арендодатель)  и Обществом (арендатор) заключен  договор аренды нежилого помещения № о0802,  в соответствии с которым арендодатель по согласованию с Управлением   передал,   а арендатор  принял в аренду нежилое  помещение общей площадью 157,6 кв.м, с кадастровым номером 69:37:070360:0012:1/438/02:1017/7/А1, А2, расположенное по адресу: Тверская область, г. Бежецк,  ул. Красноармейская, д. 17/7.

Указанное нежилое помещение, являющееся объектом федеральной собственности, закреплено за Учреждением на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.08.2008 серии 69-АБ № 217350.

Срок действия договора установлен с 20.04.2009 по 31.03.2010  с распространением условий данного договора на правоотношения сторон с 01.09.2008 (пункт 1.2 договора).

По акту приема-передачи от 01.09.2008 помещение площадью 157,6 кв.м передано истцом  ответчику и по настоящее время не возвращено арендодателю.

Арендодатель 29.01.2010 письмом № 43/1 уведомил Общество о том, что заключение договора на новый срок  может быть осуществлено только по результатам проведения конкурса или аукциона. Также предложил арендатору подготовить помещение для передачи его приемной комиссии.

Не согласившись с данным уведомлением, письмом от 04.02.2010 Общество уведомило арендодателя о своем намерении заключить договор аренды нежилого помещения на новый срок.

Учреждение 14.04.2010 направило в адрес Общества письмо с предложением добровольно освободить занимаемое помещение в связи с окончанием срока действия договора аренды.

Ответчик добровольно не исполнил обязанность по освобождению занимаемого помещения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим  иском.

Удовлетворяя требования Учреждения, арбитражный суд признал их полностью обоснованными. 

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с принятым судебным актом по следующим основаниям.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу пункта 1 статьи 296 ГК РФ казенное предприятие и учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.

На основании пункта 1 статьи 298 ГК РФ частное или бюджетное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.

Однако пунктом 11 статьи 39 Закона Российской Федерации от 10.07.1992 № 3266-1 «Об образовании» установлено, что образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества. Указанной правовой нормой предусмотрено исключение из общего правила, установленного пунктом 1 статьи 298 ГК РФ.

С учетом приведенных норм суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции об отсутствии необходимости согласования с собственником сделок по передаче образовательным учреждением в аренду имущества, закрепленного за ним на праве оперативного управления, верными.

На основании изложенного довод подателя апелляционной жалобы о том, что уведомление о прекращении арендных отношений Учреждением с Управлением не согласовано, подлежит отклонению.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок действия договора установлен с 20.04.2009 по 31.03.2010 (пункт 1.2 договора аренды).

Учреждение в соответствии со статьей 610 ГК РФ уведомило 29.01.2010 и 14.04.2010 Общество о прекращении договора аренды в связи с истечением его срока, а также просило добровольно освободить помещение и передать его по акту.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в силу непрерывности оформленных арендных отношений договор аренды заключен 01.01.2006, а все последующие договоры  - это фактически дополнительные соглашения к нему, которые квалифицировали некоторые периоды как продление аренды на неопределенный срок, отклоняются апелляционным судом, так как в соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок, по существу, является заключением нового договора (пункт 32 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Договор аренды от 20.04.2009 прекратил свое действие в связи с истечением его срока 31.03.2010. Письма Учреждения служат доказательством его отказа от продления договора аренды на неопределенный срок.

Пунктом 3.3.7 договора аренды № о0802 стороны определили обязанность арендатора при прекращении договора  в течение десяти дней вернуть арендодателю объект по акту приема-передачи в соответствии с разделом 2 договора в том состоянии, в котором он его  получил, с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, при этом согласно статье          621 ГК РФ  арендатору не представляется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

По мнению подателя жалобы, ответчику неправомерно отказано в заключении договора аренды на новый срок в соответствии  со статьями 53 и 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» от 26.07.2006 № 135-ФЗ (далее- Закон № 135-ФЗ), а также статьями 16 и 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» от 24.07.2007 № 209-ФЗ (далее- Закон № 209-ФЗ), так как Общество является субъектом малого предпринимательства и отсутствуют препятствия для заключения договора аренды на новый срок без проведения конкурса.

 Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок, если известно, что арендодатель намерен и в дальнейшем сдавать данное имущество в аренду, но другому лицу.

Согласно части 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ разрешается до 01 июля 2015 года заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.

Ни законом, ни договором аренды не предусмотрена обязательность арендодателя перезаключения договора на новый срок.

Пунктом первым статьи 622 ГК РФ установлена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку судом первой инстанции установлен факт нахождения ответчика в арендуемом помещении, требования Учреждения о возложении на Общество обязанности освободить занимаемое нежилое помещение по адресу: Тверская область, г. Бежецк, ул. Красноармейская, д. 17/7, удовлетворены правомерно.

Довод апелляционной жалобы Общества о том, что просрочка возврата помещения может исчисляться только с 11.04.2010, а не с 01.04.2010, заслуживает внимание.

Учреждением заявлено требование о взыскании  с Общества 211 597 руб. 68 коп. неустойки за просрочку возврата арендованного имущества за  период с 01.04.2010 по 13.10.2010.

Договором аренды от 20.04.2009 (пункт  5.6) стороны закрепили ответственность арендатора за просрочку возврата объекта аренды в виде пеней в размере 5% от размера месячной арендной платы за каждый день просрочки.

Однако на основании пункта 3.3.7 договора при прекращении договора арендатор обязан в течение десяти дней вернуть арендодателю объект по акту приема-передачи.

Таким образом, пени за просрочку возврата арендованного имущества могут быть начислены с 11.04.2010 по 13.10.2010 от размера арендной платы,  21 591 руб. 64 коп., установленного пунктом 4.1 договора, и составляют в сумме 200 801 руб. 88 коп.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В соответствии с пунктом 1 статьи 333 названного Кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Пунктом 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств,