Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2011 по делу n А13-16356/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

22 февраля 2011 года

г. Вологда

Дело № А13-16356/2009

         Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2011 года.

         Полный текст постановления изготовлен 22 февраля 2011 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Рогатенко Л.Н., судей Елагиной О.К. и                      Моисеевой И.Н. при ведении протокола секретарём судебного заседания                 Манойловой А.А.,

при участии от истца Корнетовой Л.Г. по доверенности от 18.12.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Яшиной Елены Степановны и Комитета по  управлению имуществом города Череповца на решение Арбитражного суда Вологодской области от 15 декабря 2010 года по делу № А13-16356/2009 (судья Корепин С.В.),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель Яшина Елена Степановна обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Череповца (далее - Комитет) о признании недействительными пунктов 1, 4, 5 решения Комитета от 14.09.2009 № 46 и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.

Впоследствии истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования, просил признать недействительными пункты 1, 4, 5 решения Комитета от 14.09.2009 № 46  о размере приватизируемой площади и стоимости нежилого помещения (магазина) площадью 140, 3 кв.м, расположенного по адресу:                      г. Череповец, ул. Металлургов, д. 16; принять пункт 2.1 договора купли-продажи от 21.10.2009 нежилого помещения в д. 16 по ул. Металлургов в                       г. Череповце в редакции: «Стоимость помещений 4 848 000=00 рублей (Четыре миллиона восемьсот сорок восемь тысяч рублей)»; возложить обязанность на Комитет заключить с Яшиной Е.С. договор купли-продажи подвального помещения площадью 27,3 кв.м в д. 16 по ул. Металлургов в г. Череповце в рамках Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) по цене 218 000 руб. с учётом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) согласно экспертному заключению от 25.11.2010 № 102/11/2010 по определению рыночной стоимости объекта оценки, заявленного в договоре. Уточнение требований принято судом.

Решением от 15 декабря 2010 года суд принял пункт 2.1 договора купли-продажи от 21.10.2009 нежилого помещения, расположенного по адресу:                   г. Череповец, ул. Металлургов, д. 16, в следующей редакции: «2.1. Стоимость нежилого помещения составляет 4 848 000=00 рублей (Четыре миллиона восемьсот сорок восемь тысяч) рублей, в том числе НДС». В удовлетворении остальной части требований отказал. Кроме того, суд взыскал с Комитета в пользу предпринимателя расходы по уплате государственной пошлины в размере 1000 руб. и перечислил с депозита арбитражного суда на расчётный счёт предпринимателя 7000 руб., внесённые по квитанции от 30.03.2010 за проведение экспертизы. 

      Предприниматель и Комитет с судебным решением не согласились, обратились с жалобами в апелляционную инстанцию.

Предприниматель в апелляционной жалобе просит решение суда в части отказа в иске о возложении обязанности на Комитет заключить с Яшиной Е.С. договор купли-продажи подвального помещения отменить. Мотивирует тем, что довод Комитета о том, что подвальное помещение не оформлено в муниципальную собственность, не может служить основанием для отказа в приватизации данного помещения в рамках Федерального закона № 159-ФЗ. Комитет, являясь представителем собственника, осуществлял полномочия по распоряжению спорным имуществом. Указывает, что статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации содержит перечень помещений и имущества, которые являются объектами общей долевой собственности в многоквартирном доме, одним из которых является технический подвал. Между тем спорное подвальное помещение не относится к техническим подвалам. Отмечает, что согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 02.03.2010      № 13391/09, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах, построенных до начала действия законодательного разрешения приватизации жилищного фонда, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Заявляет, что на стадии проектирования дома подвальные помещения частично были предусмотрены как складские помещения.

Комитет в апелляционной жалобе просит решение отменить                                      в части принятой судом редакции пункта 2.1 договора купли-продажи от 21.10.2009 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Череповец,                ул. Металлургов, д. 16. Мотивирует тем, что, признавая отчёт оценщика от 06.08.2009 № 116/646 незаконным, суд первой инстанции не указал, требованиям какого федерального закона или иного нормативного акта он не соответствует. Считает, что экспертное заключение от 24.08.2010                                     № 038-03-00334 является необъективным и не соответствует требованиям Федерального стандарта оценки, утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007                № 256. Указывает, что выбранные экспертом-оценщиком в качестве аналогов спорного помещения объекты не могут являться таковыми, поскольку продаются как жилые помещения. Кроме того, при описании социально-экономической ситуации в Вологодской области оценщиком выбран период с января по сентябрь 2009 года, то есть период после даты оценки.

Представитель предпринимателя в судебном заседании апелляционной инстанции доводы жалобы предпринимателя поддержал, просил её удовлетворить, в удовлетворении жалобы Комитета - отказать.

Комитет о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещён надлежащим образом, представителей в суд не направил, в связи с чем жалобы рассмотрены в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266                     АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителя предпринимателя, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционные жалобы – не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается в материалах дела, нежилое помещение (магазин) площадью 140,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Череповец,                                          ул. Металлургов, д. 16 (далее - помещение магазина), является муниципальной собственностью, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.05.2006 серии 35-СК № 071665, и предоставлено предпринимателю в аренду по договору от 25.12.2008 № 10106.

В соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ Комитет 14.09.2009 принял решение № 46 об условиях приватизации данного нежилого помещения, в соответствии с которым определено:

1) осуществить приватизацию объекта недвижимого имущества - нежилого помещения (магазин) площадью 140,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Череповец, ул. Металлургов, д. 16. Объект приватизации обременён договором аренды от 25.12.2008 № 10106 сроком по 23.12.2009;

2) способ приватизации объекта - продажа индивидуальному предпринимателю Е.С. Яшиной в порядке преимущественного права приобретения при условии погашения задолженности по арендной плате и пеням в размере 84 руб. 68 коп.;

3) форма, порядок и сроки платежа - единовременно или в рассрочку путём ежемесячного перечисления средств равными долями с учётом начисления процентов исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату публикации объявления о продаже. Срок предоставления рассрочки - до 7 лет (по согласованию);

4) нормативная цена объекта, определённая в соответствии с пунктом 8 Правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 14.02.2006                            № 87, – 5 451 600 руб., в том числе НДС – 831 600 руб.;

5) рыночная стоимость объекта в соответствии с отчётом, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки и экспертизы собственности» (далее – ООО «Центр независимой оценки и экспертизы собственности»), - 5 451 600 руб., в том числе НДС – 831 600 руб.;

6) срок проведения продажи - сентябрь-октябрь 2009 года.

Во исполнение данного решения Комитет направил в адрес предпринимателя  проект договора купли-продажи от 21.10.2009, по условиям которого последний приобретает в собственность помещение магазина общей площадью 140, 3 кв. м по рыночной цене 5 451 600 руб. 00 коп., в том числе НДС.

Предприниматель не согласился с решением Комитета и редакцией пунктов 1.1 и 2.1 договора в части площади приватизируемых помещений, поскольку полагает, что тоже имеет право на выкуп арендуемого подвального помещения, а также в части цены продажи, считая цену договора завышенной, в подтверждение чего ссылается на отчёт об оценке от 02.11.2009 № 2859/10.09.

Поскольку возникшие разногласия по договору купли-продажи не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении                      протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьёй 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, указанные правовые нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании статьи 217 названного Кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьёй 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный законно                      № 135-ФЗ).

Порядок осуществления преимущественного права выкупа арендуемого помещения по инициативе арендатора регламентирован статьёй 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

В силу пункта 2 статьи 9 указанного выше Закона субъект                           малого или среднего предпринимательства по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Пунктом 3 данной статьи предусмотрены обязанности уполномоченного органа при получении заявления:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

  В соответствии со статьёй 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчёт независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчёте, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации или в судебном порядке не определено иное.

      Как установлено судом, Комитет согласно требованиям закона заключил с ООО «Центр независимой оценки и экспертизы собственности» муниципальный контракт от 16.07.2009, в соответствии с которым оценщиком произведена оценка рыночной стоимости помещения магазина. Её результаты отражены в отчёте от 06.08.2009 № 116/646, в силу которого рыночная стоимость отчуждаемого объекта составляет 5 451 600 руб. с учётом НДС.

Истец с результатами оценки не согласился, заключил с обществом с ограниченной ответственностью «Консалт оценка» договор от 28.10.2009                    № 2859, в соответствии с которым привлечённым оценщиком проведена оценка рыночной стоимости помещения магазина и относящегося к нему земельного участка, составившей согласно отчёту от 02.11.2009 № 2859/10.09                                    4 502 000 руб. с учётом НДС.

Принимая во внимание наличие в материалах дела двух отчётов с существенной разницей в оценке одного и того же объекта, в ходе производства по настоящему делу по ходатайству истца суд назначил судебную экспертизу по вопросу об определении рыночной цены помещения магазина, проведение которой поручено Родину Александру Юрьевичу, члену общероссийской общественной