Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2011 по делу n А05-10664/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

02 марта 2011 года

г. Вологда

 Дело № А05-10664/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 марта 2011 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Федосеевой О.А., судей Виноградова О.Н. и Писаревой О.Г.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,

при участии от предпринимателя Балакшиной Ангелины Валерьевны представителя Балакшина В.П. по доверенности от 28.11.2009, от Агентства по организационному обеспечению деятельности мировых судей Архангельской области Толмачева А.И. по доверенности от 04.02.2011 и Юдиной Т.И. по доверенности от 04.02.2011, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу предпринимателя Балакшиной Ангелины Валерьевны на решение Арбитражного суда Архангельской области от 26 ноября 2010 года по делу № А05-10664/2010 (судья Никитин С.Н.),

у с т а н о в и л:

предприниматель Балакшина Ангелина Валерьевна обратилась в арбитражный суд с иском к Агентству по организационному обеспечению деятельности мировых судей Архангельской области (далее - Агентство) о взыскании 1 270 000 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.02.2010 по 09.07.2010, а также 150 125 руб. 95 коп. задолженности по оплате тепловой энергии, потребленной за период с 01.02.2010 по 30.04.2010.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 26 ноября              2010 года в удовлетворении иска отказано. С предпринимателя Балакшиной А.В. в доход федерального бюджета взыскано 27 201 руб. 26 коп. государственной пошлины.

Предприниматель с судебным актом не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. Доводы жалобы сводятся к тому, что судом сделано неверное заключение об уклонении представителя истца от подписания акта приема помещений от 01.02.2010. Данный акт на подпись представителю истца не представлялся, велись только устные разговоры. Суд не принял во внимание факт нахождения на первом этаже спорного помещения архива и хозяйственного отдела всего Агентства на 01.02.2010. Окончательно имущество Агентства было вывезено в начале июля 2010 года, перед окончательной и полной передачей здания. Суд не принял во внимание факт аренды данного здания ответчиком не с февраля 2010 года, а с апреля 2004 года, в последующем договоры аренды перезаключались. Суд не учел, что первоначально акт передачи здания представителю истца предоставлен 01.03.2010. Суд необоснованно сделал вывод о том, что истцом получено письмо от ответчика от 17.12.2009 № 062557 о расторжении договора, так как на уведомлении нет подписи истца или его представителя. В договоре аренды установлено, что арендатор не позднее чем за 2 месяца обязан письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении помещений в связи с окончанием срока действия договора, при необходимости провести косметический ремонт в разумные сроки, сдать арендодателю помещения по акту приема-передачи.  

Представитель предпринимателя в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил ее удовлетворить, решение суда – отменить. 

Агентство в отзыве на апелляционную жалобу и его представители  в судебном заседании апелляционной инстанции  в ее удовлетворении просили отказать, решение суда – оставить без изменения.

Заслушав объяснения сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу предпринимателя подлежащей частичному удовлетворению, решение суда первой инстанции - отмене в связи несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит административное здание общей площадью 718 кв.м, расположенное по адресу: г.Архангельск, пр. Никольский, д. 2 (свидетельство о государственной регистрации права от 23.05.2005 серии 29-АГ №024102).

Предпринимателем и Управлением по организационному обеспечению деятельности мировых судей Архангельской области (правопредшественник Агентства) 06.02.2009 заключен договор аренды административного здания общей площадью 718 кв.м, расположенного по вышеуказанному адресу, для размещения судебных участков № 1, № 2 Соломбальского, Северного и Маймаксанского округов г. Архангельска.

Названный договор аренды административного здания заключен сторонами на срок с 06.02.2009 по 31.01.2010 (пункт 5.1 договора), то есть на срок менее одного года.

Указанные нежилые помещения переданы ответчику для размещения судебных участков по акту приема-передачи от 28.02.2009.

Согласно пункту 3.1 договора от 06.02.2009 размер ежемесячной арендной платы установлен сторонами в размере 240 000 руб. (без НДС).Арендная плата должна вноситься Агентством ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за расчетным, на основании договора, без предъявления счетов (пункт 3.2 договора).

В пункте 2.2.3 договора от 06.02.2009 арендатор обязался заключить договор с поставщиками коммунальных услуг и своевременно оплачивать счета в пользу поставщиков за предоставляемые коммунальные услуги.

Агентство самостоятельно заключило с открытым акционерным обществом «Территориальная генерирующая компания №2» (далее -                   ОАО «ТГК-2») договор от 01.03.2009 № 1768 «На отпуск и потребление тепловой энергии, горячей воды между энергоснабжающей организацией и Абонентом». Срок действия названного договора ограничен сроком действия договора аренды (до 31.01.2010).

В пункте 6.6 договора аренды стороны установили, что арендатор, желающий продлить договор аренды, обязан письменно уведомить об этом арендодателя не позднее чем за два месяца до окончания срока действия настоящего договора аренды.

Письмами от 17.12.2009 № 06/2557, от 21.01.2010 № 06/120, от 22.01.2010 № 06/132, полученными представителем истца 19.12.2009, 25.01.2010, 22.01.2010, Агентство сообщило истцу об истечении 01.02.2010 срока действия договора аренды от 06.02.2009 и об отсутствии у арендатора намерений продлевать договор аренды на новый срок, а также об истечении заключенного между арендатором и ОАО «ТГК-2» договора на поставку тепловой энергии. В названных письмах Агентство предложило арендодателю принять помещения по акту приема-передачи и предпринять меры по сохранению системы отопления и охране здания.

С целью размещения судебных участков № 1 и № 2 30.12.2009 Агентство заключило договор аренды нежилых помещений с предпринимателем Демидовым Николаем Игоревичем.

Во исполнение названного договора аренды помещения предпринимателем Демидовым Н.И. переданы Агентству 01.01.2010, о чем составлен акт приема-передачи от 01.01.2010.

Представитель истца Балакшин В.П. 01.02.2010 отказался принимать у ответчика нежилые помещения в связи с необходимостью проведения за счет ответчика косметического ремонта и по причине неполного освобождения помещений от имущества Агентства, поэтому акт передачи помещений от 31.01.2010 ввиду окончания срока действия договора аренды от 06.02.2009 подписан только со стороны арендатора.

По факту отказа арендодателя от подписания акта передачи помещений от 31.01.2010 представителями Агентства Толмачевым А.И., Серебряковым В.С., а также гражданами Юрьевым И.Г. и Дубининым. А.С. 01.02.2010 составлен соответствующий акт.

Акт передачи помещений в связи с истечением срока действия договора аренды от 06.02.2009 подписан представителем арендодателя только 01.03.2010. При этом в акте сделана запись о том, что требуется проведение косметического ремонта.

На основании пункта 2.2.12 договора аренды ответчик произвел косметический ремонт арендуемых помещений и 09.07.2010 по акту передачи помещений передал отремонтированные помещения (результаты выполненных работ по ремонту) арендодателю.

Сторонами не оспаривается, что коммунальные услуги и арендные платежи в период срока действия договора аренды от 06.02.2009 (по 31.01.2010) Агентством оплачены.

Агентством  и ОАО «ТГК-2» 01.02.2010 составлен акт об отключении системы теплоснабжения арендуемого здания, принадлежащего истцу, в связи с этим 01.02.2010 ОАО «ТГК-2» и предпринимателем заключен договор                 № 2431 «На отпуск и потребление тепловой энергии, горячей воды между энергоснабжающей организацией и Абонентом». Согласно представленным истцом счетам-фактурам стоимость потребленной тепловой энергии за февраль 2010 года составляет 71 982 руб. 74 коп., за март 2010 года –                    63 569 руб. 23 коп., за апрель 2010 года – 14 573 руб. 98 коп. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований предпринимателя, суд первой инстанции исходил из того, что акт приема-передачи помещений от 31.01.2010 не подписан арендодателем 01.02.2010 по причине его уклонения от принятия имущества у арендатора после истечения срока действия договора аренды, а для проведения ремонта не требовалось централизованного отопления здания.

Проверив материалы дела, апелляционная инстанция пришла к следующему.

Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 622 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Согласно статье 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением аналогичных правил.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества (абзац третий  пункта 1 статьи 655 ГК РФ).

Исследовав представленные в дело доказательства, суд первой инстанции признал доказанным довод Агентства (арендатора) об уклонении предпринимателя (арендодателя) от подписания акта приема-передачи помещений от 31.01.2010.

Однако суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными выводами по следующим основаниям. Как следует из материалов дела и пояснений сторон, 31.01.2010 Агентство не совершало действий, направленных на возврат имущества, так как предприниматель и его представитель 31.01.2010 для приемки помещений не приглашались и помещения им фактически не возвращались. Представитель предпринимателя 01.02.2010 отказался принять помещения из аренды, поскольку Агентство не освободило арендуемые помещения от принадлежащего ему имущества и продолжало пользоваться данными помещениями. Кроме того, 01.02.2010 представителями Агентства не составлялся акт приема-передачи помещений и не предъявлялся на подпись представителю предпринимателя.

Указанный факт не отрицался представителями Агентства в судебном заседании апелляционной инстанции, которые пояснили, что на момент передачи помещений в них оставались бланки, какие-то остатки имущества и хлам, который они собирались вывезти в течение 5 дней, как предусмотрено договором. Акт приема-передачи помещений арендодателю не показывали, на подпись не передавали, так как он устно отказался от приемки помещений. Затем (01.02.2010), ими был составлен акт об отказе от подписания акта сдачи помещений в связи с окончанием срока действия договора, в котором зафиксирован факт отказа представителя собственника от подписания акта, при этом представители Агентства имели ввиду отказ от подписания им акта от 31.01.2010.

Согласно пункту 2.2.12 договора аренды от 06.02.2009 по окончании срока его действия или при его досрочном расторжении арендатор обязан освободить занимаемые помещения не позднее 5 дней после окончания действия настоящего договора. При необходимости провести косметический ремонт.

Из смысла названного пункта договора и указанных выше норм права следует, что арендатор обязан сначала освободить занимаемые помещения, а затем уже возвратить их арендодателю в том состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Наличие в арендуемых помещениях имущества, принадлежащего арендатору, подтверждает факт пользования им помещениями.  

Как видно из материалов дела, фактически помещения Агентством переданы, а представителем арендодателя приняты 01.03.2010, о чем составлен двусторонний акт передачи помещений в связи с истечением срока действия договора аренды от 06.02.2009.

Поскольку коммунальные услуги оплачивались Агентством самостоятельно на основании договора с ОАО «ТГК-2» и пункта 2.2.3 договора аренды от 06.02.2009,  плата за потребление тепловой энергии не входит в ежемесячную арендную плату.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что требования предпринимателя о взыскании с Агентства арендной платы в сумме