Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2011 по делу n А13-79/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

21 марта 2011 года

    г. Вологда

               Дело № А13-79/2010

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Моисеевой И.Н., судей Елагиной О.К. и Митрофанова О.В.

при ведении протокола  секретарем судебного заседания Коноваловой Н.А.,

при участии от истца Грибова Д.А. по доверенности от 22.07.2010, от ответчика Гаврилова А.А. по доверенности от 15.01.2010 № 10-0/3-1-2-1/38,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 27 декабря 2010 года по делу № А13-79/2010 (судья                   Колтакова Н.А.),

у с т а н о в и л :

предприниматель Молканов Олег Юрьевич (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации города Вологды (далее - Администрация) о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилых помещений № 1, 2, 4-7, 9 общей площадью 71,1 кв.м, расположенных на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Вологда, ул. Солодунова, д. 56, в соответствии с проектом указанного договора, представленного Администрацией, с учетом пункта 2.1 договора, в следующей редакции: «Цена имущества установлена в соответствии с рыночной стоимостью имущества на основании отчета ООО «Лаборатория судебных экспертиз» и составляет с учетом налога на добавленную стоимость (далее – НДС) 1 780 000 рублей. Уплата суммы НДС осуществляется покупателем самостоятельно на расчетный счет соответствующего уровня бюджета в соответствии с подпунктом 2 пункта  3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации», также исходя из указанной суммы, просил внести изменения в график погашения платежей, являющийся приложением №2 к договору купли-продажи муниципальных нежилых помещений (исковые требования уточнены в порядке  статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

К участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьих лиц,  не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,   привлечены предприниматель Купецков Андрей Евгеньевич и общество с ограниченной ответственностью «Северо-Западный центр юридических услуг» (далее – ООО «Северо-Западный центр юридических услуг»).

Решением от 27 декабря 2010 года суд обязал Администрацию в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить с Предпринимателем договор купли-продажи муниципальных нежилых помещений общей площадью 71,1 кв.м (№ позиций: 1, 2, 4-7,9 по экспликации к плану помещений), расположенных на первом этаже жилого дома по адресу: г. Вологда, ул. Солодунова, д. 56, являющихся собственностью муниципального образования «Город Вологда», в редакции проекта договора купли-продажи Администрации, изложив пункт 2.1 договора таким образом: «Цена имущества установлена с учетом его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и составляет 1 780 000 руб. с учетом НДС (1 508 474 руб. 58 коп. без учета НДС). Уплата сумм НДС осуществляется покупателем самостоятельно на расчетный счет соответствующего уровня бюджета в соответствии  с подпунктом 2 пункта 3 статьи 161 НК РФ». Также утвержден текст приложения № 2 к договору, в котором установлен график погашения платежей.

Администрация с решением суда не согласилась и обратилась с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований. Считает, что исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) Администрация не обязана заключать договор купли-продажи нежилых помещений в редакции, предложенной истцом. Полагает, что заключение эксперта Шестакова А.Л.  не отвечает принципам допустимости и достоверности доказательств.

Третьи лица о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы  извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи  с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266  АПК РФ.

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции отклонил  доводы, изложенные в жалобе, считает, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу  – без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, нежилые помещения №1, 2, 4-7, 9 общей площадью 71,1 кв.м, расположенные на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Вологда, ул. Солодунова, д. 56, являются муниципальной собственностью в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 29.05.2009 серии 35-СК №628289 (т. 1, л.111, оборот) и предоставлены Предпринимателю в аренду на основании договора аренды от 04.04.2003 №7/2.

Предприниматель обратился в Администрацию с заявлениями от 22 мая 2009 года (т. 1, л. 9) о реализации преимущественного права на приобретение указанных выше арендуемых помещений.

Постановление главы города Вологды от 24.09.2009 № 5010 было принято соответствующее решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

Во исполнение данного постановления Администрация  сопроводительным письмом от 06.10.2009 направила истцу предложение о заключении договора купли-продажи, а также проект договора (т. 1, л. 10-18), по условиям пункта  2.1 которого цена имущества установлена в соответствии с рыночной стоимостью имущества на основании отчета независимого оценщика №120/08/09 и составляет с учетом НДС – 2 360 000 руб., без НДС –  2 000 000 руб., по состоянию на 20 августа 2009 года.

Не согласившись с редакцией пункта 2.1 договора в части цены и, соответственно, графика погашения платежей, Предприниматель направил Администрации заявление от 03.11.2009, в котором просил принять цену продажи в сумме 1 861 484 руб. (с учетом НДС), в соответствии с отчетом ООО «Северо-Западный центр юридических услуг» от 02.11.2009 №02-1/11. График погашения платежей истец просил принять с соответствующими изменениями. Копию указанного отчета Предприниматель приложил к письму от 03.11.2009 (т. 1, л.  21-78).

Администрация с разногласиями не согласилась, направила Предпринимателю письмо от 23.11.2009 (т. 1, л. 79), в котором указала, что не находит оснований сомневаться в достоверности величины цены продажи, указанной в отчете №120/08/09. Также Администрация сослалась на нарушение Предпринимателем порядка заключения договора, установленного законом.

Неурегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи нежилых помещений в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), послужило основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с соответствующим иском.

В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии совокупности условий, перечисленных в статье 3 названного Федерального закона.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ отчуждение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Согласно пункту  2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

На основании статьи 12 Закона № 135-ФЗ  итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ  в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 АПК РФ. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В целях установления рыночной цены недвижимого имущества и принимая во внимание наличие двух отчетов, в которых имеются расхождения по оценке стоимости объекта (отчет № 120/08/09, составленный оценщиком ИП Купецковым А.Е. и представленный Администрацией, согласно которому стоимость отчуждаемого объекта составляет 2 360 000 руб.  с учетом НДС и отчет от 02.11.2009 № 02-1/11 ООО «Северо-Западный центр юридических услуг», представленный Предпринимателем, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 1 861 484 руб.  с учетом НДС), суд первой инстанции по ходатайству истца в соответствии с требованиями статьи  82 АПК РФ назначил по делу судебно-техническую экспертизу, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз»  Шестакову А.Л.

Исследовав заключение судебной экспертизы и выслушав пояснения эксперта Шестакова А.Л., данные им в судебном заседании, суд, учитывая мнение сторон, пришел к выводу о необходимости разрешения ряда  вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела и на основании части 1 статьи 87 АПК РФ назначил дополнительную судебную экспертизу, проведение которой поручил этому же эксперту.

Согласно результатам заключения эксперта от 24.05.2010 № 120410-ЭОША-560  с учетом дополнительной судебной экспертизы от 22.10.2010 № 120410-ЭОША-560Доп заключение оценщика Купецкова А.Е. не соответствует требованиям действующего законодательства, рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 20 августа 2009 года установлена в размере 1 780 000 рублей с учетом

Оценивая в совокупности представленные отчеты истца и ответчика в совокупности с заключением эксперта от 24.05.2010 № 120410-ЭОША-560  с учетом дополнительной судебной экспертизы от 22.10.2010 № 120410-ЭОША-560Доп, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данные изложенные в судебном заключении, с учетом дополнительной экспертизы к ней, наиболее объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилых помещений. Администрацией  указанное экспертное заключение и дополнение к нему не оспорено.

Поскольку истец в рамках настоящего дела реализовал свое право на оспаривание стоимости объекта недвижимости, заявив ходатайство о назначении независимой судебной экспертизы, суд первой инстанции в отсутствии доказательств, ставящих под сомнение достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной экспертом ООО «Лаборатория судебных экспертиз», правомерно удовлетворил уточненные требования истца о принятии пункта 2.1 проекта договора купли-продажи