Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2011 по делу n А66-6990/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

23 марта 2011 года                     г. Вологда                Дело № А66-6990/2010

          Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2011 года.  

         Полный текст постановления  изготовлен  23 марта 2011 года.

         Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего   Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Манойловой  А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества  «Комбинат «Изоплит»    на решение Арбитражного суда Тверской области от 09 декабря 2010 года по делу                       № А66-6990/2010 (судья  Рощупкин В.А.),

у с т а н о в и л:

администрация Конаковского района (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тверской области к открытому акционерному обществу «Комбинат «Изоплит» (далее – Общество) с исковым заявлением

 о взыскании 3 635 685 руб.  задолженности по арендной плате на 15.07.2010 по договору аренды земель населенных пунктов от 06.03.2001;

о взыскании  55 140 руб. 54 коп. неустойки (пени), начисленной за просрочку уплаты арендной платы за период с 16.04.2010 по 15.07.2010;

 о расторжении договора аренды земель населенных пунктов от 06.03.2001, зарегистрированного в Учреждении юстиции Тверской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.08.2003.

Решением суда от 09.12.2010 с Общества взыскано в пользу Администрации 2 423 790 руб. основного долга, договор аренды земель населенных пунктов от 06.03.2001 расторгнут. В остальной части в удовлетворении   иска отказано. Взыскано с Общества в федеральный бюджет 31 223 руб. 20 коп. государственной пошлины.

Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального права, просило его изменить, в иске отказать полностью.

Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что при проверке расчета  задолженности суд не установил удельный показатель кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. Удовлетворяя требования о расторжении договора, суд не выяснил наличие у ответчика возможности исполнить требование истца о погашении задолженности в разумный срок и не применил положения статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об исполнении  обязательств в соответствии с требованиями закона. Ответчик не имел права исполнять требования истца, поскольку это противоречило  требованиям пункта 4 статьи 64 ГК РФ.  Зная об отсутствии у ответчика законной возможности погасить задолженность, истец  необоснованно требовал расторжения договора аренда.

 Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. От  ответчика поступило ходатайство  о рассмотрении  дела в отсутствие  представителя. В связи с этим дело рассмотрено  без участия представителей истца и ответчика на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – АПК РФ).

          Исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, Изоплитовская поселковая администрация Конаковского района Тверской области (арендодатель) и Общество (арендатор)  06.03.2001 подписали договор аренды земель населенных пунктов.

В соответствии с пунктами 1.1 и  1.2 договора  арендодатель сдал, а арендатор  принял в аренду  без права последующего выкупа земельный участок  с кадастровым номером  69:15:150000:0069 (в дальнейшем  кадастровый   номер изменен на 69:15:000015:0255), общей площадью 17,8 га для производственной базы.

Договор заключен  сроком на 49 лет и зарегистрирован в Учреждении юстиции Тверской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.08.2003.

В силу   пунктов 2.1, 2.2 и 2.3 договора  общая сумма  ежегодной платы  за арендованные земельные участки  равна ставке земельного налога.  Арендная    плата       вносится        арендатором  равными  долями  в бюджет  15 сентября и 15 ноября.

Стороны в договоре согласовали, что размер арендной платы устанавливается на один год, в дальнейшем он может пересматриваться по требованию одной из сторон, не чаще чем один раз в год.

Согласно пункту 4.1 договора арендодатель имеет право изменять по согласованию с арендатором размер арендной платы в случаях изменения цен на материально-технические ресурсы, продукцию, но не чаще чем один раз в два года.

Стороны  согласовали размер арендной платы на 2009 год, она составила 2 423 790 руб., подписав  дополнительное соглашение к договору. Также изменили срок уплаты арендной платы. В соответствии с пунктом  3  дополнительного соглашения арендная плата  уплачивается  частями по срокам:  «не позднее 15.04 -  ? годовой суммы; не позднее 15.07 -  ? годовой суммы; не позднее 15.10 -  ? годовой суммы».

Арендная плата за землю  на 2010 год   согласована сторонами в размере  2 423 790 руб.  в документе под названием: «Расчет арендной платы за земельный участок  на 2010 год. Приложение к договору аренды земли от 06.03.2001». В данном приложении стороны предусмотрели, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Вышеуказанные соглашения о внесении изменений в договор в установленном порядке не зарегистрированы.

Как следует из искового заявления, задолженность ответчика  по арендной плате за земельный участок  составляет  3 635 685 руб., в том числе 2 423 790 руб. за 2009 год и 1 211 895 руб.  за 2010 год.

В связи с наличием  данной задолженности  истец 13.07.2010 направил ответчику уведомление, в котором  предложил в срок до 23.07.2010  погасить долг. В данном уведомлении  Администрация также указала, что  в случае неисполнения обязательств по оплате арендной платы в указанный срок истец в судебном порядке будет требовать оплаты указанной задолженности и расторжения спорного договора аренды. В том случае, если  со стороны арендатора невозможно исполнить вышеуказанный договор надлежащим образом,  истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды.

Администрация также начислила и предъявила  Обществу  договорную неустойку в размере 55 140 руб.  54 коп.  за период с 16.04.2010 по  15.07.2010.

Ненадлежащее выполнение договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными в части взыскания с ответчика  2 423 790 руб.  задолженности по арендной плате  за 2009 год  и в части требования  расторжения договора. При этом суд  исходил из того, что  требование  истца о взыскании  остальной части  долга в размере 1 211 895 руб. по арендной плате за 2010 год заявлено преждевременно, поскольку срок  платежа на момент обращения  с иском в суд не наступил. Требование  о расторжении договора является правомерным  и соответствует  пункту 4.1 договора и статье 619 ГК РФ, поскольку истец доказал факт  нарушения ответчиком существенного условия договора по внесению  аренной платы за землю. Оснований для взыскания   договорной неустойки не имеется, так как  дополнительное соглашение к договору, которым   определена данная ответственность арендатора, не зарегистрировано в установленном порядке.

Арбитражный суд апелляционной инстанции  находит данные выводы  суда первой инстанции правильными, соответствующими обстоятельствам дела и требованиям закона.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Из материалов дела видно, что между сторонами фактически возникли  правоотношения по аренде земельного участка, регулируемые договором от  06.03.2001, заключенным  на 49 лет и зарегистрированным  18.08.2003 в установленном порядке.

 В соответствии со статьей 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Статья 22 ЗК РФ предусматривает, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статья 614 ГК РФ, закрепляя то, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы. В связи с этим  ее размер может быть определен как в виде фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В силу положений статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  в постановлении от 02.02.2010 № 12404/09 указал, что, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

В силу    пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. В данном случае арендодателем по договору  выступил орган местного самоуправления. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В данном случае порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области с 01.01.2008 регулируется Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, утвержденным постановлением администрации Тверской области от 26.12.2007 № 396-па (далее - Положение).

Суд первой инстанции установил, что изменение арендодателем размера арендной платы в спорный период связано с новым порядком определения ее размера. Расчеты      арендной       платы      на  2009 и 2010 годы по договору от 06.03.2001 выполнены истцом на основании вышеназванного Положения, а также Перечня значений коэффициента социально-экономических особенностей при определении размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность, на которые не разграничена, на территории Тверской области, утвержденного постановлением администрации Тверской области от 29.02.2008 № 43-па, и постановления администрации Тверской области от 27.02.2009 № 57-па «О коэффициенте инфляции при определении размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области».

В      связи     с   этим      обязанность арендатора вносить арендную плату в 2009 году в размере 2 423 790 руб. предусмотрена законом, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Доказательств внесения  соответствующих платежей за 2009 год  ответчик не представил. Поэтому требование  истца в этой части   признано  судом обоснованным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 26 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что  договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Поскольку  дополнительное соглашение  к договору и приложение, которыми  изменены сроки внесения арендной платы и установлена  договорная  ответственность за нарушение  данных сроков, в установленном порядке не зарегистрированы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что соглашение является незаключенными в силу