Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2011 по делу n А52-4142/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

26 апреля 2011 года                          г. Вологда                    Дело № А52-4142/2010

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Козловой С.В., судей Писаревой О.Г. и       Федосеевой О.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Андриановой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Псковской области апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью      «Северо-Западная инвестиционная компания» на решение Арбитражного суда Псковской области от 17 февраля 2011 года  по делу № А52-4142/2010 (судья Жупанова Л.В.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Северо-Западная инвестиционная компания» (далее – Компания), ссылаясь на статьи 309, 310, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Северная орхидея» (далее – Общество) о взыскании              322 310 рублей 35 копеек задолженности по арендной плате, 186 404 рублей    28 копеек налога на добавленную стоимость на сумму арендных платежей         и 681 215 рублей 61 копейки пеней за просрочку внесения арендной платы        (с учетом уточнения размера исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением от 08.11.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (далее – Управление) и Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пскова (далее – Комитет).

Кроме того, Общество обратилось в Арбитражный суд Псковской области с самостоятельным иском к Комитету и Управлению о признании незаключенным дополнительного соглашения от 01.01.2006 № 4 к договору аренды от 28.09.1999, а государственной регистрации договора - недействительной. Делу присвоен номер А52-93/2011.

Определением от 27.01.2011 на основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело по иску Компании к Обществу и дело по иску Общества к Комитету и Управлению объединены в одно производство с присвоением делу номера А52-4142/2010.

В судебном заседании 11.02.2011 Общество в порядке                           части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказалось от своего иска о признании незаключенным дополнительного соглашения от 01.01.2006 № 4 к договору аренды от 28.09.1999, а государственной регистрации договора - недействительной.

Отказ истца от иска судом принят, производство по делу в указанной части прекращено со ссылкой на пункт 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 17.02.2011 в иске Компании отказано.

Компания с судебным актом в части отказа в удовлетворении ее требований о взыскании с Общества 1 189 930 рублей 24 копеек долга, налога на добавленную стоимость и пеней не согласилась, в апелляционной жалобе, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права, просила его в указанной части отменить и удовлетворить иск в полном объеме. По мнению подателя жалобы, дополнительное соглашение № 4 к договору аренды как сделка было заключено и зарегистрировано в установленном законом порядке и не может быть признано ничтожным по тому основанию, что на момент подачи заявления о его регистрации право собственности на арендованное помещение перешло к другому лицу. В заседании суда представитель Компании поддержал апелляционную жалобу по приведенным в ней доводам.

Представитель Общества в судебном заседании доводы апелляционной жалобы отклонил по основаниям, изложенным в отзыве.

Комитет в отзыве на жалобу считает ее обоснованной и подлежащей удовлетворению.

Представитель Управления в судебном заседании доводы апелляционной жалобы о неправомерном признании судом дополнительного соглашения № 4 к договору аренды ничтожной сделкой поддержал по основаниям, приведенным в отзыве.

Комитет, надлежащим образом извещенный о времени и месте разбирательства дела, представителей в суд не направил. Апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.     

Заслушав объяснения представителей Компании, Общества и Управления, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение в части отказа Компании в иске следует отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Как следует из материалов дела, 28.09.1999 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды № 1896 нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью    110,6 кв.м, расположенное на первом этаже дома № 6 по улице Гоголя в городе Пскове, для использования под магазин по продаже парфюмерной и косметической продукции. Срок аренды установлен с 01.10.1999 по 30.09.2014 (пункт 1.2 договора).

По акту приема-передачи от 28.09.1999 помещение передано арендатору.

Право аренды 27.10.1999 зарегистрировано в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением от 01.01.2000 № 1 к договору аренды стороны изменили размер арендуемой площади (217,1 кв.м) и в связи с установлением новой базовой ставки арендной платы за 1 кв.м площади нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, изменили размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения.  

По акту приема-передачи от 31.12.1999 Обществу было передано нежилое помещение площадью 106,5 кв.м, расположенное в подвальном этаже дома, находящегося по тому же адресу.

Запись о государственной регистрации дополнительного соглашения № 1 внесена 25.02.2000 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дополнительным соглашением от 01.01.2006 № 4 к договору аренды Комитет и Общество в связи с установлением новой базовой ставки арендной платы за 1 кв.м (120 рублей в год) площади нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, и дополнением к методике расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом в городе Пскове, стороны договорились о новом размере арендной платы и порядке ее внесения, порядке перечисления налога на добавленную стоимость, а также о дополнении договора аренды пунктом 3.8, в силу которого изменение арендной платы в связи с изменением по постановлению Псковской городской Думы базовой ставки арендной платы или коэффициентов в методике расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом в городе Пскове является обязательным и производится арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке (без перезаключения договора или подписания к нему дополнительного соглашения); новый размер арендной платы устанавливается с момента официального опубликования постановления Псковской городской Думы в средствах массовой информации; изменение ставки арендной платы производится не чаще одного раза в год. Кроме того, стороны договорились о дополнении раздела 7 договора в части обязания арендатора произвести государственную регистрацию настоящего дополнительного соглашения в течение 30 дней со дня подписания и распространили условия соглашения по уплате арендной платы на отношения, возникшие между сторонами с 01.01.2006.

По договору купли-продажи от 20.12.2007 № 412 Комитет продал Компании нежилое помещение площадью 110,6 кв.м, расположенное на первом этаже дома № 6 по улице Гоголя в городе Пскове.

В пункте 1.2 данного договора указано на обременение объекта продажи договором аренды, заключенным с Обществом на срок по 30.09.2014.

Переход к покупателю права собственности на указанное помещение 06.02.2008 зарегистрирован в установленном порядке, о чем Компании выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Как усматривается из материалов дела, запись о государственной регистрации дополнительного соглашения № 4 внесена 02.10.2009 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ссылаясь на ненадлежащее выполнение арендатором условий договора аренды в редакции дополнительного соглашения № 4 в части уплаты арендных платежей и налога на добавленную стоимость, Компания обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности дополнительного соглашения № 4 в отношении нежилого помещения, принадлежащего Компании и, как следствие, не порождающего никаких обязательств ни для арендодателя, ни для арендатора.

Проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционная коллегия не может согласиться с указанным выводом.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 609 указанного Кодекса договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 453 Кодекса при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется и требование об обязательной государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно статье 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Поскольку арендатор, на которого была возложена обязанность по государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.01.2006 № 4 в течение 30 дней со дня его подписания, указанную обязанность не исполнил, Комитет обратился в Управление с соответствующим заявлением.

В связи с тем, что арендодателем были представлены на регистрацию все необходимые документы, а также имелось согласие нового арендодателя на регистрацию, оснований для отказа в регистрации дополнительного соглашения № 4 к договору аренды не имелось.

Как правильно указано в апелляционной жалобе Компании и в отзывах Комитета и Управления, сроки регистрации дополнительных соглашений к договорам аренды действующим законодательством не установлены, то есть любая из сторон сделки в течение всего срока действия договора могла обратиться с таким заявлением.

Доказательств того, что условиями спорного соглашения нарушаются права арендатора или, что соглашение подписано неуполномоченными лицами в деле не имеется, ответчиком не представлено.

Поскольку действительная воля сторон договора аренды при подписании дополнительного соглашения была направлена на согласование его условий и иного арендатором не доказано, оснований для признания дополнительного соглашения от 01.01.2006 № 4 к договору аренды ничтожной сделкой у суда первой инстанции не имелось.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Государственная регистрация дополнительного соглашения № 4, которым установлено, что условия по уплате арендной платы (из расчета базовой ставки арендной платы за 1 кв.м площади равной 120 рублям в год) распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 01.01.2006, произведена 02.10.2009.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как следует из пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Из анализа указанных правовых норм и положений дополнительного соглашения № 4 следует, что в части условия по уплате арендной платы из расчета базовой ставки арендной платы за 1 кв.м площади равной 120 рублям в год данное соглашение действует с 01.01.2006, а в остальном, в том числе и в части дополнения договора аренды пунктом 3.8 – с даты регистрации дополнительного соглашения, то есть со 02.10.2009.

Материалами дела подтверждается, что Обществом в части условий по уплате арендной платы спорное дополнительное соглашение исполнялось. Более того, при изменении с 01.08.2007 базовой ставки арендной платы за           1 кв.м площади (150