Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2011 по делу n А44-5372/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

спорного земельного участка от 10.06.2009. Цена сделки - 1 641 543 руб. 69 коп.

Оспариваемая сделка была совершена должником за 13 дней до принятия судом заявления о признании должника банкротом (определение Арбитражного суда Новгородской области от 23.06.2009). К моменту совершения сделки Покупателю было известно о признаках неплатежеспособности должника.     Сделка совершена заинтересованными лицами - родными братьями Мурадяном А.А. и Мурадяном С.А.    Рыночная стоимость земельного участка общей площадью 16 139 кв.м, кадастровый номер 53238101400:0084, расположенного по адресу: Великий Новгород, ул.Кочетова, д.22, на момент продажи составляла  24 745 тыс. руб. Вместе с тем из условий договора купли-продажи от 10.06.2009 следует, что стоимость участка определена всего в 1641 тыс. руб., а оплата ООО «КИГО» за земельный участок произведена посредством зачета суммы долга по процентам по договорам займа от 17.12.2008 б/н.  Реальные денежные средства по сделке на счет должника не поступали. Таким образом, сделка совершена с неравноценным встречным исполнением.

Также арбитражным судом было установлено, что сделка 10.06.2009 была совершена с нарушением положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку     на  земельном участке с кадастровым номером 53238101400:0084, расположенном по адресу: Великий Новгород, ул. Кочетова, д. 22, принадлежавшем ООО «Аквапарк» на момент отчуждения, находятся объекты инфраструктуры, принадлежащие должнику на праве собственности: ливневая и бытовая канализация, хозяйственный водопровод и др. Данное обстоятельство подтверждено кадастровыми паспортами указанных объектов недвижимости, планом канализационной сети - К2, копиями свидетельств о праве собственности, представленными истцом и в рамках настоящего дела     (т. 1, л. 65,66).

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из содержания изложенной нормы следует, что факты, которые входили в предмет доказывания, были исследованы и затем отражены судебным актом, приобретают качества достоверности и незыблемости, пока акт не отменен или не изменен путем надлежащей процедуры.

Преюдициальное значение судебных актов основано на признании ранее установленных обстоятельств. Такое признание связано с решением судами вопроса об определенном предмете доказывания и оценке обстоятельств дела (выявленных и установленных судами в данном деле и ранее в ином деле, но с участием тех же лиц), ввиду определенных предмета и основания иска (заявления), доводов участников спора с последующей и столь же определенной правовой квалификацией судами спорных правоотношений.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что о порочности сделки, заключенной ЗАО «Тандер» с ООО «Регионснабсервис», ответчик узнал как минимум 21.09.2010 (дата привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований) и наверняка 25.11.2010 (дата принятия определения о признании сделки купли-продажи от 10.06.2009 ничтожной).

Далее, из материалов дела следует, что  через  четыре месяца после совершения сделки с ООО «Аквапарк», ООО «КИГО» на основании договора купли-продажи от 12.10.2009 реализовало спорный земельный участок         ООО «Регионснабсервис» за 1 657 959 руб. 12 коп. Согласно дополнительному соглашению от 13.10.2009 № 1 к указанному договору взаиморасчеты между сторонами произведены полностью.

ООО «Регионснабсервис», в свою очередь, через три месяца продало вышеназванный земельный участок по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12.01.2010 № ВнвФ-1/10 ЗАО «Тандер» за 45 000 000 руб.

ЗАО «Тандер» считает себя добросовестным приобретателем спорного земельного участка, ссылаясь на возмездность приобретения имущества, отсутствие на спорном земельном участке объектов недвижимости и отсутствие информации о порочности сделки на день ее совершения.

Апелляционная инстанция считает, что ЗАО «Тандер» не может быть признано добросовестным приобретателем спорного земельного участка в силу следующего.

Действительно, приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Кроме того, в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать.

В соответствии с пунктом 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» приобретатель не может быть признан добросовестным в случае, когда совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества.

В соответствии с действующим законодательством земельный участок, находящийся в частной собственности, не может отчуждаться без одновременного отчуждения расположенного на нем объекта недвижимости.

Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества от 12.01.2010 (т.5, л.14, оборот) при передаче земельного участка от Продавца -                  ООО «Регионснабсервис» Покупателю - ЗАО «Тандер» последнему был передан кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 18.07.2008 № 2.1.-25/08-4861 и заверенная копия землеустроительного дела.

Из представленного в материалы дела по запросу апелляционной инстанции кадастрового паспорта земельного участка  от 18.07.2008                 № 2.1.-25/08-4861 следует, что на земельном участке общей площадью              16 139 кв.м, с кадастровым номером 53:23:8101400:0084, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: Р.-Р.4 (зона природных ландшафтов), расположенном по адресу: Великий Новгород,          ул. Кочетова, д. 22, находится здание.

Довод представителя ЗАО «Тандер» о том, что фактически здания на спорном земельном участке не имелось, что было установлено путем визуального осмотра, а исправлять допущенную в кадастровом паспорте ошибку не было времени в связи с экстренностью совершенной сделки (протокол судебного заседания от 06.06.2011), признается судом апелляционной инстанции несостоятельным.

Представленная ЗАО «Тандер» в судебное заседание справка Новгородского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 07.06.2011 за № 308 не опровергает информацию, содержащуюся в кадастровом паспорте земельного участка  от 18.07.2008 № 2.1.-25/08-4861.

 Данная справка информирует о том, что  на спорном земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, поставленные на технический учет в   2008 году.

Когда был поставлен на технический учет объект недвижимости, указанный в кадастровом паспорте от 18.07.2008, неизвестно (согласно представленному в материалы дела землеустроительному делу на 2007 год здание на земельном участке уже имелось).

Кроме того, справка Новгородского филиала                                         ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 07.06.2011 не является документом, посредством которого может быть исправлена допущенная при составлении кадастрового паспорта кадастровая ошибка.

В данном случае ответчик, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был принять дополнительные меры, направленные на проверку юридической чистоты сделки.

ЗАО «Тандер», приобретая спорный земельный участок, не могло не обнаружить, что он приобретался и перепродавался предыдущими участниками цепочки по цене более чем в 27 раз ниже рыночной при отсутствии реальных документов, подтверждающих оплату; получив указанный выше кадастровый паспорт земельного участка, должно было  принять меры по проверке сведений о нахождении на земельном участке объектов недвижимости.

Довод  ЗАО «Тандер» об отсутствии на приобретенном земельном участке на момент его приобретения объектов недвижимости ООО «Аквапарк» суд апелляционной инстанции находит несостоятельным также и по следующим основаниям.

В материалы дела представлен договор  № ГК-43/1897/10 на строительство торгового комплекса – гипермаркета в В.Новгороде,                   ул. Кочетова,22, заключенный ЗАО «Тандер» (заказчик) и ООО «Литана-Калиниград» (генподрядчик) 21.05.2010 (т. 5, л. 132-137).

По факту заключения договора ООО «Литана-Калиниград» 21.10.2010 в газете  «Новгород» было размещено объявление генподрядчика с просьбой   откликнуться владельца прав на элементы инженерных сооружений (резервуары для очистки ливневых стоков), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 53:23:8101400:0084.

Поскольку инженерные сооружения имелись по состоянию на 21.10.2010, следует предположить, что они находились на спорном земельном участке и на 12.01.2010.

Таким образом, принимая земельный участок по акту приема-передачи, ответчик должен был знать о нахождении на данном участке объектов недвижимости, не принадлежащих продавцу, и у него должно было возникнуть обоснованное сомнение в отношении права ООО «Регионснабсервис» на отчуждение спорного земельного участка.

Что касается возмездности приобретения имущества, то согласно      статье 65 АПК РФ, пункту 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 бремя доказывания данного обстоятельства возлагается на приобретателя.

Оценив представленные участниками процесса документы в совокупности, суд апелляционной инстанции считает недоказанным факт предоставления ответчиком адекватного встречного исполнения.

Так, в качестве доказательств оплаты по договору от 12.01.2010            ЗАО «Тандер» представило договор уступки права требования от 13.01.2010, согласно которому ЗАО «Тандер» уступило  ООО «Регионснабсервис» право требования к ООО «Мурпромстрой» на сумму 51 955 467 руб. 59 коп., которое возникло в результате полученных ООО «Мурпромстрой» авансовых средств цедента на строительство торгового комплекса в г.Новомосковск Тульской области по договору от 31.10.2006 № 008/ГП.

Вместе с тем при установлении возмездности добросовестного приобретения  подлежит доказыванию не только факт заключения возмездного договора между ответчиком и ООО «Регионснабсервис», но и факт его исполнения ответчиком.

Из представленных в материалы дела документов следует, что на дату, указанную в договоре уступки права требования (13.01.2010), в Арбитражном суде Краснодарского края уже рассматривался иск ЗАО «Тандер» к               ООО «Мурпромстрой» о взыскании, с учетом уточнения исковых требований, 51 955 467 руб. 59 коп., неосновательно сбереженных за счет ЗАО «Тандер» по договору от 31.10.2006 № 008/ГП, 1 870 054 руб. 37 коп. процентов за пользование чужими денежным средствами и убытков в сумме 11 318 584 руб.   (дело № 32-22347/2009-29/351-18/427-42/18).

Решение суда по указанному делу принято 12.11.2010. С                       ООО «Мурпромстрой» в пользу ЗАО «Тандер» взыскано 61 491 747 руб.          54 коп., в том числе 59 621 693 руб. 17 коп. долга и 1 870 054 руб. 37 коп. процентов (т.5, л.138-160).

В ходе рассмотрения дела ЗАО «Тандер» об уступке права требования ООО «Регионснабсервис» не заявляло.

Процессуальное правопреемство в рамках данного дела произведено лишь 31.05.2011, в период отложения рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 № 126, для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если к тому моменту, как он узнал или должен был узнать об отсутствии правомочий у отчуждателя, последний не получил плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества.

По смыслу этой нормы приобретатель получает защиту, только если был добросовестен как в момент заключения возмездной сделки, направленной на приобретение спорного имущества, в момент поступления имущества в его владение, так и в момент, когда отчуждатель получает от него плату или иное встречное предоставление за переданное имущество.

Как уже было указано выше, о порочности сделки, заключенной            ЗАО «Тандер» с ООО «Регионснабсервис», ответчик узнал как минимум 21.09.2010 (дата привлечения к участию в деле № А44-2815/2009) и наверняка 25.11.2010 (дата принятия определения о признании сделки купли-продажи от 10.06.2009 ничтожной).

На указанные даты оплата спорного земельного участка произведена не была, правопреемство в рамках дела  № 32-22347/2009-29/351-18/427-42/18, в силу которого к ООО «Регионснабсервис» перешло право требования к       ООО «Мурпромстрой» 53 825 521 руб. 96 коп., произведено только 31.05.2011.

К представленному ЗАО «Тандер» акту сверки расчетов, подписанному с ООО «Регионснабсервис» на 28.02.2010, апелляционный суд относится критически, поскольку на неоднократные вопросы суда представитель ответчика не мог пояснить, какие первичные документы положены в его основу.

Ввиду того что к моменту оплаты ответчик не являлся добросовестным, условия отказа в удовлетворении виндикационного иска, предусмотренные пунктом 1 статьи 302 ГК РФ, отсутствовали.

Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Согласно статье 103 АПК РФ по искам об истребовании имущества цена иска определяется исходя из стоимости истребуемого имущества.

В соответствии с отчетом оценщика от 10.06.2009 № 1110/10-10  рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки составляет 24 745 000 руб.

Соответственно, государственная пошлина за рассмотрение настоящего дела составляет 146 725 руб.

Истцу была предоставлена отсрочка уплаты госпошлины. В связи с удовлетворением заявленных ООО «Аквапарк» исковых требований указанная сумма госпошлины подлежит взысканию с ЗАО «Тандер» в доход федерального бюджета.

Расходы истца по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы, в порядке статьи 110 АПК РФ, также  относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и