Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2011 по делу n А05-2291/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

30 сентября 2011 года                     г. Вологда                Дело № А05-2291/2011

          Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2011 года.  

          Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2011 года.

         Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего   Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Митрушиной  Ю.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новый Дом» на решение Арбитражного суда Архангельской области  от  08 июля 2011 года по делу            № А05-2291/2011 (судья  Бабичев О.П.),

у с т а н о в и л:

Министерство    имущественных отношений Архангельской области (ОГРН 1022900540167; далее -  Министерство) 18.03.2011 обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском  к обществу с ограниченной ответственностью «Новый Дом» (ОГРН 1042900010790; далее - Общество) о взыскании

7 958 134 руб. задолженности по договору аренды земельного участка   от    28.02.2007  № 4/72сл за период с 01.01.2010 по 31.12.2010;

387 980 руб. 02 коп. пеней,  начисленных по состоянию на 28.02.2011 (с учетом принятого судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) изменения иска и уточнения наименования истца).

Определением от 22.03.2011 исковое заявление принято судом к производству. Делу присвоен номер А05-2291/2011.

Общество 13.04.2011 обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Министерству  о признании недействительным расчета размера арендной платы от 02.03.2010 за период с 28.02.2010 по 31.12.2010 по договору аренды земельного участка от 28.02.2007 № 4/72сл на 2010 год (с учетом  принятого судом  уточнения наименования ответчика).

Определением от 19.04.2011 исковое заявление принято к производству. Делу присвоен номер А05-3430/2011.

Определением от 03.06.2011 дела № А05-3430/2011 и № А05-2291/2011 объединены в одно производство. Делу присвоен номер А05-2291/2011.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора,  привлечена мэрия города  Архангельска (далее – Мэрия).

Решением от 08.07.2011 суд удовлетворил первоначальные исковые требования в полном объеме. С ответчика в федеральный бюджет также взыскал 64 730 руб. 57 коп. государственной пошлины. В удовлетворении встречного искового заявления отказал.

Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просило  его отменить.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему.

При изменении условий договора в запись о государственной регистрации прав на земельный участок должны быть внесены соответствующие  изменения. Данное обстоятельство  судом не исследовано. Поскольку изменения в договор в части увеличения цены аренды не прошли государственную регистрацию, договор считается неизмененным. Поэтому отсутствуют основания для расчета арендных платежей по увеличенной арендной ставке. Соответственно, если арендатор уплатит  установленные договором арендные платежи до момента их увеличения арендодателем в одностороннем порядке, то  требования истца о взыскании арендных платежей по завышенным ставкам не подлежат удовлетворению. Поэтому неправомерно завышен размер заявленных штрафных санкций.

   По мнению подателя жалобы, даже с учетом постановление Правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 188-пп «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Архангельской области по состоянию на 1 января 2007 года», на который ссылается истец, расчет предъявленной ко взысканию задолженности с применением 5 % от кадастровой стоимости земельного участка  является необоснованным.

Поскольку договор заключен 21.05.2007, применение ставки 5 % возможно только с 22.05.2010, а не с 28.02.2010, что было сделано истцом в нарушение условий договора аренды.

Примененный истцом удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка не соответствует условиям договора и нормативным актам Архангельской области.

Расчет арендной платы на 2010 год по   договору аренды от 28.02.2007 № 4/72сл отвечает      признакам   недействительности, указанными в статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

         Министерство в отзыве на жалобу возразило против ее доводов и требований, просило  решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили.  В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.

         Исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, Мэрия  (арендодатель) и Общество (арендатор) 28.02.2007  подписали договор № 4/72сл  аренды земельного участка.

 В соответствии с  разделом 1 договора, арендодатель передал, а арендатор принял  в аренду земельный участок с кадастровым номером 29:22:023008:0013 из категории земель населенных пунктов в Соломбальском территориальном округе города Архангельска на пересечении  улицы Советской и улицы Валявкина примерно в 20 м по направлению на юг от жилого здания,   расположенного по улице  Валявкина, дом 37, площадью 3,9413 га, в том числе    0,7771 га в 13  зоне  градостроительной ценности, 3,1642 га в 14 зоне градостроительной ценности для строительства  группы многоэтажных жилых  домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения.

Договор в соответствии с пунктом 1.2 заключен на пять лет.  В установленном порядке прошел государственную регистрацию.

Размер и порядок внесения арендной платы по указанному договору определены в разделе 5.

Согласно  пункту  5.1 арендная плата  начисляется с 27.02.2007. Размер годовой арендной платы  составляет  166 698  руб.

В силу пункта 5.2  арендная плата  за период с 27.02.2007 по 31.12.2007 составляет 140 666 руб.  и вносится  в следующем порядке: 15 644 руб. не позднее 20.04.2007, в дальнейшем по 41 674 руб. – ежеквартально не позднее 10.07.2007, 10.10.2007, 10.01.2008. В последующие годы арендная плата  вносится ежеквартально равными долями не позднее 10 числа следующего за кварталом месяца.

Пунктом 3.2.12 договора установлена обязанность ответчика своевременно вносить арендную плату.

Согласно пункту 3.2.14 ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный  для жилищного строительства,  устанавливается в размере не менее 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка. Подписание дополнительного соглашения в этом случае не требуется.

Пунктом 3.2.15 предусмотрено, что ежегодная арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее 5 % от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка. Подписание дополнительного соглашения в этом случае не требуется.

Министерство  02.03.2010 направило Обществу расчет арендной платы по договору от 28.02.2007 на 2010 год, который  ответчик получил  09.03.2010.

Согласно данному расчету,  сумма арендной платы за 2010 год составила 8 523 886 руб., в том числе:  

227 971 руб. - за период  с 01.01.2010 по 27.02.2010 исходя из ставок арендной платы 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка     площадью  35 830  кв.м  (85 489 руб.) и  5 %  от кадастровой стоимости    земельного участка площадью 3583 кв.м (142 482 руб.);

8 295 915 руб. - за период с 28.02.2010 по 31.12.2010 исходя из  ставки  арендной платы  5 %  от кадастровой стоимости земельного участка  площадью 39 413  кв.м.

В дальнейшем, Министерство  13.05.2011 направило Обществу  уточненный расчет  размера арендной платы за земельный участок на 2010 год.

В соответствии с данным расчетом,  годовой размер арендной платы составил  7 958 134 руб., в том числе:

1 905 088 руб. – за период с 01.01.2010 по 21.05.2010 исходя из ставки  арендной платы  2,5 % от кадастровой стоимости  земельного участка площадью 39 413 кв.м.;

6 053 046 руб. – за период с 22.05.2010 по 31.12.2010 исходя из ставки арендной платы  5 %  за земельный участок  площадью 39 413  кв.м.

По расчету истца, задолженность ответчика по арендным платежам  по договору  от    28.02.2007 № 4/72(сл) за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 составила 7 958 134 руб.

Истец   также начислил и предъявил договорную неустойку  в размере 387 980 руб. 02 коп. по состоянию на 28.02.2011.

Ненадлежащее выполнение договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Общество, считая, что расчет арендной платы от 02.03.2010 № 06-15/1319 по договору от 28.02.2007 на 2010 год не соответствует нормам  права и условиям договора в части определения размера арендной платы за период с 28.02.2010 по 31.12.2010, обратилось в арбитражный суд со встречным  иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции   признал требования  Министерства обоснованными по праву и по размеру и удовлетворил первоначальный иск. Поскольку  на момент предъявления  Обществом исковых требований  Министерство  устранило допущенную в расчете  арендной платы ошибку, суд отказал в удовлетворении встречного иска.

Арбитражный суд апелляционной инстанции  не находит оснований для  отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

  В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями  делового оборота  или иными обычно предъявляемыми требованиями.

   При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

   Из материалов дела видно, что  между сторонами  фактически возникли правоотношения по  аренде  земельного участка, регулируемые  договором от 28.02.2007 № 4/72сл и нормами    Земельного    кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

   Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. При этом, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

   Статья 3 ЗК РФ предусматривает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

    В силу статьи  606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    В соответствии со статьей  614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Аналогичная обязанность предусмотрена  в договоре от 28.02.2007 № 4/72сл.

    Суд первой инстанции, установив  как факт  пользования  арендатором земельным участком, так и  наличие  у него задолженности  по арендным платежам за спорный период, удовлетворил исковые требования в полном объеме.

    Апелляционная инстанция  находит данные выводы правильными и соответствующими обстоятельствам дела.

    Как видно из материалов дела,  Министерство  02.03.2010 направило Обществу расчет  арендной платы на 2010 год исходя из пунктов  3.2.14 и 3.2.15 договора от 28.02.2007, а также  пункта 15 статьи  3 Федерального закона  от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

   Согласно названной норме права, ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

    в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

    в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

    По условиям договора  при изменении   размера арендной платы по вышеуказанным основаниям  не требуется составлять дополнительные соглашения. В данном случае исходя из статей 421 и 431 ГК РФ у арендодателя  возникает обязанность лишь  уведомить арендатора о таком  изменении, что было сделано  02.03.2010. Поэтому оснований для  государственной регистрации данных изменений не имелось. В этой части доводы жалобы являются ошибочными.

Кроме того,  материалами дела подтверждается, что истец, установив допущенную  в расчете  арендной платы ошибку, самостоятельно ее устранил и направил ответчику  13.05.2011 соответствующий уточненный расчет арендной платы на 2010 год.

Поскольку  арендатор  платежи в указанный период производил не в полном объеме даже по прежним условиям договора, то своевременно выявленная арендодателем ошибка  не привела к нарушению прав арендатора.

Таким образом,  суд первой инстанции  обоснованно признал  представленный