Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2009 по делу n А66-1172/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУДул. Батюшкова, д. 12, г. Вологда, 160001  П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

19 ноября 2009 года                        г. Вологда                Дело № А66-1172/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 16.11.2009

Полный текст постановления изготовлен 19.11.2009

          Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Елагиной О.К., судей Носач Е.В. и Рогатенко Л.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Казаковцевой О.Н.,

         при участии истца - индивидуального предпринимателя Коркина С.П. на основании свидетельства о постановке на учет в налоговом органе от 11.01.2000 и свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей от 08.07.2004,

          рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Коркина Сергея Павловича на решение Арбитражного суда Тверской области от 25 сентября 2009 года по делу                 № А66-1172/2009 (судья Нофал Л.В.),

у с т а н о в и л:     

индивидуальный предприниматель Коркин Сергей Павлович (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к Максатихинскому районному потребительскому обществу (далее - Максатихинское райпо) о понуждении ответчика исполнить постановление Совета Максатихинского райпо от 16.04.2003 и заключить договор купли-продажи здания магазина.

Определением суда от 19.05.2009 на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечен Тверской областной союз потребительских обществ (далее – Тверской облпотребсоюз).

В судебном заседании 17.06.2009 истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил обязать ответчика исполнить постановление Совета Максатихинского райпо от 16.04.2003, заключить на условиях проекта договора от 11.01.2009 договор купли-продажи здания магазина - нежилого помещения общей площадью 125,6 кв.м, расположенного в нежилом здании по адресу: Тверская область, поселок Максатиха, площадь  Базарная.

Решением от 25 сентября 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Предприниматель с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований. Считает, что суд при вынесении решения неполно исследовал обстоятельства дела, допустил существенное нарушение норм процессуального права и неправильно применил нормы материального права. Полагает, что вывод суда о признании состоявшихся и заключенных Предпринимателем и Максатихинским райпо сделок от 01.07.2003, от 01.07.2004, от 01.07.2005 № 11, от 01.07.2006 № 11 и от 01.07.2007 № 20 незаключенными является незаконным, поскольку таких требований при рассмотрении дела не заявлялось. Не согласен с выводами суда о том, что постановление Совета Максатихинского райпо от 16.04.2003 изначально не исполнено, поскольку сторонами не заключался договор аренды на пять лет и к отношениям сторон применяются правила, предусмотренные для краткосрочных договоров аренды. Возражает против вывода суда о том, что истец не вправе требовать исполнения указанного постановления в части выкупа.

Предприниматель в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просит решение суда отменить и вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Максатихинское райпо  и Тверской облпотребсоюз о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Максатихинское райпо в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в ней, не согласилось, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Предпринимателя – без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав Предпринимателя, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу Предпринимателя - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, совет Максатихинского райпо, рассмотрев заявление Предпринимателя о продаже здания магазина «Мясо», постановлением от 16.04.2003 принял решение о заключении договора на аренду данного здания на 5 лет с последующей продажей.

Кроме того, постановлением совета Максатихинского райпо от 16.04.2003 Предпринимателю разрешено произвести капитальный ремонт арендуемого здания магазина согласно перечню работ, представленному в заявлении, и предусмотрено, что сумма затрат по ремонту в соответствии с представленными сметами и документами по приобретению материалов засчитывается в уменьшение стоимости здания.

Между истцом и ответчиком 01.04.2003 заключен договор аренды              № 10/01 нежилого помещения, расположенного по адресу: Тверская область, поселок Максатиха, площадь Базарная, общей площадью 125,6 кв.м, торговой площадью 29,4 кв.м с ежемесячной арендной платой. 

Истец, полагая, что он имеет право на выкуп помещения, так как установленный вышеуказанным постановлением 5-летний срок аренды истек, в порядке досудебного урегулирования спора 11.01.2009 направил в адрес ответчика претензию с проектом договора купли-продажи здания магазина.

Поскольку ответчик письмом от 12.02.2009 № 37 отказал Предпринимателю в заключении договора купли-продажи здания магазина, последний  обратился   с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующих установленных обстоятельств дела.

  Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения.

   В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

  Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

   Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (пункт 3 статьи 438 ГК РФ).

  В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651).

  Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

  В пункте 3 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

  Согласно пункту 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

  В силу положений статей 550 и 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

  В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, право собственности на здание магазина «Мясо» «Молоко» общей площадью 228,6 кв.м, расположенное по адресу: Тверская область, поселок Максатиха, площадь Базарная, принадлежит потребительскому кооперативу Максатихинского райпо Тверского облпотребсоюза, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 69 АА № 883300, выданным 13.10.2006 Управлением Федеральной регистрационной службы по Тверской области.  

Договор аренды от 01.04.2003 № 10/01 заключен сторонами на срок с 01.04.2003 по 01.07.2003 (пункт 4.2 договора). В разделах 2 и 3 договора стороны согласовали размер, сроки и порядок внесения арендной платы.  

Как правильно отмечено судом первой инстанции, указанный договор содержит все существенные условия, предусмотренные законом для договора аренды недвижимого имущества. Вместе с тем, данный договор не предусматривает право арендатора на последующий выкуп предмета аренды, равно как и не содержит условий расчетов за выкуп указанного недвижимого имущества.

По истечении срока действия вышеуказанного договора сторонами были подписаны следующие договоры аренды: от 01.07.2003 со сроком действия с 01.07.2003 по 30.06.2004; от 01.07.2004 со сроком действия с 01.07.2004 по 30.06.2005; от 01.07.2005 № 11 со сроком действия с 01.07.2005 по 30.06.2006; от 01.07.2006 № 11 со сроком действия с 01.07.2006 по 30.06.2007 и договор от 01.07.2007 № 20 со сроком действия с 01.07.2007 по 30.06.2008 - с установлением по каждому договору нового размера арендной платы.

Срок действия договоров аренды от 01.07.2003, от 01.07.2004, от 01.07.2005 № 11, от 01.07.2006 № 11 и от 01.07.2007 № 20 составлял один год.

Поскольку в договорах аренды от 01.07.2003, от 01.07.2004, от 01.07.2005 № 11, от 01.07.2006 № 11 и от 01.07.2007 № 20 не соблюдены требования пункта 2 статьи 651 ГК РФ, то суд первой инстанции обоснованно признал их незаключенными, поскольку истцом не представлено доказательств государственной регистрации вышеуказанных договоров.

Между тем судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что отношения сторон основывались на договоре аренды от 01.04.2003 № 10/01, поскольку при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока действия договора и в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

С заявлением о перезаключении договора аренды с 01.07.2008 истец обратился к ответчику 26.05.2008.

Ответчик на заявление истца в письме от 05.06.2008 сообщил  об отказе в перезаключении с 01.07.2008 договора аренды в связи с невозможностью.

Кроме того, арендодатель письмом от 09.06.2008 № 95 сообщил Предпринимателю о прекращении действия договора аренды с 30.06.2008 и обратился с требованием об освобождении арендуемого помещения.

В свою очередь, Предприниматель 11.06.2008 письменно сообщил арендодателю (входящий от 11.06.2008 № 219) о своем намерении выкупить здание магазина, в ответ на которое Максатихинское райпо направило повторное требование от 16.06.2008 № 102, полученное Предпринимателем 18.06.2008, об освобождении указанного помещения в связи с окончанием срока аренды.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды от 01.04.2003 № 10/01 прекратил свое действие с 10.09.2008, поскольку в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ в случае, когда договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Письмом от 11.01.2009 истец направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи здания магазина от 11.01.2009 (том 1, лист дела 39). Предложенный истцом проект договора ответчиком не подписан и не возвращен.

Письмом от 12.02.2009 № 37 ответчик отказался от заключения  с истцом вышеуказанного договора купли-продажи здания магазина «Мясо» (том 1, лист дела 42). 

Как установлено судом, постановление совета Максатихинского райпо от 16.04.2003 изначально не было исполнено, так как договор аренды сроком на 5 лет сторонами не заключался. 

При таких обстоятельствах Предприниматель не вправе требовать исполнения указанного постановления в части выкупа. 

Кроме того, в договоре аренды от 01.04.2003 № 10/01 стороны, определив предмет аренды, срок действия договора и порядок внесения арендной платы, не предусмотрели права арендатора на последующий выкуп предмета аренды, равно как условий расчетов за выкуп указанного недвижимого имущества.

На основании вышеизложенного суд обоснованно применил к отношениям сторон правила, предусмотренные для краткосрочных договоров аренды.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статей 421, 624, 432-438 ГК РФ и установив, что указанный выше договор аренды не содержит условий о выкупе арендованного имущества, дополнительных соглашений, оформленных в двустороннем порядке, и доказательств принятия оферты (акцепта) о заключении договора купли-продажи истцом в обоснование своих требований не представлено, а проект договора купли-продажи, направленный истцом в адрес ответчика, не подписан его уполномоченным органом, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для заключения договора по правилам названных статей.

Между тем в деле также отсутствуют доказательства того, что стороны добровольно приняли на себя обязательство заключить договор купли-продажи.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).

Кроме того, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ истцом не представлены доказательства уплаты выкупного платежа. Имеющиеся в материалах дела копии квитанций об оплате свидетельствуют об исполнении истцом, являющемуся арендатором, своих обязательств по внесению арендной платы. Кроме того, ответчиком представлены доказательства возмещения