Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2009 по делу n А32-23112/2008. Принять новый судебный акт (п.2 ст.269, ч.5 ст.270 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-23112/2008

18 мая 2009 г.                                                                                      15АП-2313/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2009 года

Полный текст постановления изготовлен 18 мая 2009 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Ехлаковой С.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Потаповой С.С.

при участии:

от истца: представитель Буданов А.И.  по доверенности от 02.02.2009г.

от ответчика: директор Литвин Д.О. 

от третьих лиц: не явились, извещены (уведомления №  65662, № 65663)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Хоум Инвест»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 февраля 2009г.  по делу № А32-23112/2008

по иску общества с ограниченной ответственностью «Магри»

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Хоум Инвест»

при участии третьих лиц открытого акционерного общества «Кубанское ипотечное агентство» и Главного управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

о расторжении договора и признании недействительным зарегистрированного права,

принятое в составе судьи Миргородской О.П.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Магри» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Хоум Инвест» о расторжении договора от 18.07.07 участия в долевом строительстве квартиры,  заключенного  между ООО «Магри» и ООО «ХОУМ ИНВЕСТ» и признании недействительным зарегистрированного права.

Исковые требования мотивированы тем, что платежи ООО «ХОУМ ИНВЕСТ» произведены с существенным нарушением сроков, предусмотренных договором от 18.07.07.    

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены открытое акционерное общество «Кубанское ипотечное агентство» и Главное управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Решением от 12 февраля 2009г.   исковые требования удовлетворены частично.  Договор от 18.07.07 участия в долевом строительстве квартиры № 264 в 10-ти этажном 6-ти секционном жилом доме по улице им. Евдокии Бершанской, 412, заключенный между ООО «Магри» и ООО «ХОУМ ИНВЕСТ» расторгнут в связи с существенным нарушением дольщиком условий договора, в остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом в части удовлетворения иска,  ответчик обратился с апелляционной жалобой в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе ООО «ХОУМ ИНВЕСТ» указывает на то, что вывод суда об оплате дольщиком квартиры № 264 с существенным нарушением срока, не соответствует имеющимся в деле документам.  По мнению заявителя, судом первой инстанции не учтено, что с застройщиком 18.07.07 были заключены два договора долевого участия в строительстве на квартиры №№ 264 и 207 по 744320 руб. по каждому договору (всего 1488640 руб.). По платежному поручению № 65 от 19.12.07 произведена оплата квартир в размере 230000 рублей,  20 марта 2008 г. по платежному поручению № 75  произведена доплата в размере 530000  руб.  Кроме того, на момент подписания вышеуказанных договоров долевого участия ООО «Магри» имело непогашенную задолженность перед ООО «ХОУМ ИНВЕСТ» в сумме 728640  руб. за оказанные услуги по договору на оказание консультационных и маркетинговых услуг при продаже объектов долевого участия от 22.08.2006 г. (факт задолженности подтверждается актами сдачи-приемки выполненных работ от 22.11.2006г. и от 05.12.2006 г.), поэтому данная сумма подлежала зачету ООО «Магри» в счет оплаты стоимости квартир со стороны ООО «ХОУМ ИНВЕСТ». По мнению заявителя жалобы, фактическое проведение зачета между сторонами было подтверждено ООО «Магри» письмом № 82 от 29.11.2007 г. в адрес Федеральной регистрационной службы Краснодарского края  о полном расчете за квартиру  № 264 и об отсутствии финансовых и имущественных претензий к ООО «ХОУМ ИНВЕСТ» по оплате стоимости квартиры № 264. Кроме того, дублирование факта зачета в порядке статьи 410 ГК РФ на сумму 728640 рублей было произведено письмом ООО «ХОУМ ИНВЕСТ» в адрес  ООО «Магри» исх. № 27 от 31.03.07. В жалобе также ответчик указывает на то, что судом также не учтено, что  ООО «Магри», в свою очередь, нарушило условия договора долевого участия, в соответствии с которым оно должно было передать ООО «ХОУМ ИНВЕСТ» квартиру в декабре 2007 г., однако не исполнило и не могло исполнить данной обязанности, так как дом (5 и 6 блок­секции) был сдан в эксплуатацию после 18.02.2008 г., что свидетельствует о нарушении застройщиком собственных обязательств по договору долевого участия и у ООО «ХОУМ ИНВЕСТ» имелось право, предусмотренное пунктом  2 статьи 328 ГК РФ приостановить исполнение своего обязательства, что согласуется с судебной практикой  (постановление ФАС СКО от 31.07.2007 г. № Ф08-3644/07). По мнению заявителя, судом не учтено, что хотя платеж на сумму 530000 рублей и был произведен после 31.12.2007 г., однако он осуществлен 20.03.07, то есть в пределах трех месяцев с момента наступления срока окончательной оплаты по договору, что свидетельствует о том, что отсутствовали основания для расторжения договора по пункту  8.2. договора.

Ответчик представил отзыв,  в котором считает решение суда законным и обоснованным. В судебном заседании представитель ответчика указал на то, что несвоевременная оплата квартиры привела к возникновению у истца убытков, представляющих разницу между ценой, указанной в договоре и фактически сложившейся ценой.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2009 решение  отменено в связи с рассмотрением дела судом первой инстанции в судебном заседании в отсутствие Главного управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,   дело принято к рассмотрению по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

В судебном заседании ответчик поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца не согласился с доводами апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в письменном отзыве, считает решение суда законным и обоснованным.

Открытое акционерное общество «Кубанское ипотечное агентство» и Главное управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (уведомления №  65662, № 65663),  явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От открытого акционерного общества «Кубанское ипотечное агентство» ранее поступил отзыв на апелляционную жалобу и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В связи с изложенным, третьи лица считаются извещенными надлежащим образом, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Заявленное требование истца основано на статье  450 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что ООО «ХОУМ ИНВЕСТ» своевременно не оплатило в полном объеме стоимость спорной квартиры, что является существенным нарушением условий сделки,  которая подлежит расторжению.

Пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет право стороне расторгнуть договор по решению суда в случае существенного нарушения его контрагентом. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В этой связи существенным нарушением признается такое нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сторона, ссылающаяся на существенное нарушение договора контрагентом, должна доказать не только сам факт нарушения, но и его существенный характер, невозможность им достижения цели договора.

По мнению суда апелляционной инстанции, истец такие доказательства не представил.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между обществом с ограниченной ответственностью «Магри» (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью «ХОУМ ИНВЕСТ» (участник долевого строительства) 18.07.2007 заключен договор участия в долевом строительстве (л.д.18, т.1).

Объектом  долевого строительствам согласно пункту 1 договора является одна трехкомнатная квартира № 264, общей площадью 79,03 кв.м., жилой площадью 48,41 кв.м., расположенная на 9-м этаже в 6-м подъезде 6-ти секционного жилого дома  по улице им. Евдокии Бершанской, дом № 412 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара (2-й очереди) на земельном участке с кадастровым номером 23:43:04 11 053:0012.

Согласно пунктам 3 и 4  договора цена квартиры составляет 744320 рублей со сроком оплаты до 31.12.07. Стоимость квартиры является фиксированной и индексации не подлежит.

Из пункта 8.2 договора следует, что в случае систематического нарушения участником долевого строительства срока внесения платежей, то есть нарушения срока внесения платежа более чем три раза в течение 12-ти месяцев или просрочки  внесения платежа  в течение более чем три месяца, это может являться основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

Пунктом 9 договора установлен срок передачи квартиры - декабрь 2007 г.

Данный договор в порядке, предусмотренном ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 06.08.2007, что не оспаривается сторонами.

ООО «Магри» письмом исх.  № 82 от 29.11.2007 г. в адрес Федеральной регистрационной службы Краснодарского края  сообщило о полном расчете за квартиру  № 264 и об отсутствии финансовых и имущественных претензий к ООО «ХОУМ ИНВЕСТ» по оплате стоимости квартиры № 264 (л.д.21, т.1).

Из материалов дела следует, что в дальнейшем по трехстороннему договору уступки права требования (л.д.16-17, т.1), заключенному 28.11.07 дольщик- ООО «ХОУМ ИНВЕСТ», с согласия застройщика - ООО «Магри»,  передало ОАО «Кубанское ипотечное агентство»  права по вышеназванному договору долевого участия в строительстве. 

В пункте 4 договора, подписанного без возражений ООО «Магри», ООО «ХОУМ ИНВЕСТ» и  ОАО «Кубанское ипотечное агентство»,  указано, что оплата первоначальным участником долевого строительства произведена полностью. В свою очередь,  ОАО «Кубанское ипотечное агентство»  произвело оплату ООО «ХОУМ ИНВЕСТ» за уступку права согласно платежного поручения № 19 от 28.11.07 в сумме 2900000 рублей. Указанный договор об уступке права также зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 14.02.08. 

Правоотношения, сложившиеся между сторонами, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федерального закона N 214-ФЗ).

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае просрочки внесения платежа участником долевого строительства в течение более чем три месяца, в случае систематического нарушения сроков внесения платежей.

Часть 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ содержит требование о том, что при наличии оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

Сторонами не оспаривается, что  с застройщиком 18.07.07 были заключены два договора долевого участия в строительстве на квартиры №№ 264 и 207 в жилом ломе по улице им. Евдокии Бершанской, дом № 412 в городе Краснодаре по 744320 руб. по каждому договору (всего 1488640 руб.).

Судом апелляционной инстанции установлено, что оплата квартир производилась платежным поручением № 65 от 19.12.07  (л.д.50, т.1) на сумму 230000 рублей и платежным поручением № 75  на сумму 530000  руб. (л.д.51, т.1).  

Кроме того, на момент подписания вышеуказанных договоров долевого участия ООО «Магри» имело непогашенную задолженность перед ООО «ХОУМ ИНВЕСТ» в сумме 728640  руб. за оказанные услуги по договору на оказание консультационных и маркетинговых услуг при продаже объектов долевого участия от 22.08.2006 г. (л.д.122-130, т.1), что подтверждается актами сдачи-приемки выполненных работ от 22.11.2006г. и от 05.12.2006 г. (л.д. 131, 132, т.1). 

Следует признать правильной позицию ответчика, что письмом № 82 от 29.11.2007 г. в адрес Федеральной регистрационной службы Краснодарского края  о полном расчете за квартиру  № 264 и об отсутствии финансовых и имущественных претензий к ООО «ХОУМ ИНВЕСТ» по оплате стоимости квартиры № 264 подтверждается, что фактически  данная сумма  (728640  руб.) ООО «Магри»  была самостоятельно зачтена в счет оплаты стоимости квартиры по спорному договору. 

Кроме того, подписывая договор об уступке права от 28.11.07 ООО «Магри» согласилось с тем, что в пункте 4 договора указано, что оплата первоначальным участником долевого строительства квартиры № 264 произведена полностью.

Следует