Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2010 n 15АП-10758/2009 по делу n А53-11498/2009 По делу о взыскании долга по арендной плате и неустойки (основное требование). По делу о признании договора аренды нежилого помещения расторгнутым, обязанностей арендатора по нему - исполненными надлежащим образом, обязании подписать (надлежащим образом оформить) документацию по расторжению договора аренды и представить банку все необходимые документы для внесения записи о погашении обременения помещений арендой в ЕГРП (встречное требование).Суд первой инстанции Арбитражный суд Ростовской области

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 января 2010 г. N 15АП-10758/2009
Дело N А53-11498/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 января 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,
при участии:
от истца: представитель Ткаченко Ирина Геннадьевна - доверенность от 11.01.2010,
от ответчиков: от ЗАО "Райффайзенбанк" - представитель Ткаченко Вячеслав Гарьевич - доверенность от 02.06.2008,
от ЗАО КБ "Петрокоммерц" - представитель Романова Ирина Александровна - доверенность от 29.12.2009,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Райффазенбанк"
на решение Арбитражного суда Ростовской области,
от 02 октября 2009 года по делу N А53-11498/2009,
принятое судьей Соколовой Т.Б.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Альянс"
к ответчику закрытому акционерному обществу "Райффазенбанк"
о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
и по встречному иску закрытого акционерного общества "Райффазенбанк"
к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "Альянс",
открытому акционерному обществу Коммерческий банк "Петрокоммерц"
о признании договора расторгнутым,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Альянс" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к закрытому акционерному обществу "Райффазенбанк" (далее - Банк) о взыскании 2 662 146 рублей 10 копеек задолженности по арендной плате за период с мая по июнь 2009 года, 20 698 рублей 79 копеек неустойки за период до 24.09.2009 г. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 2 л.д. 139 - 140)).
Исковые требования мотивированы тем, что по договору аренды Арутюновым В.А. передано во временное владение и пользование Банку нежилые помещения для размещения филиала. В связи с приобретением арендованных помещений, Общество заменило Арутюнова В.А. в договоре аренды. Однако Банк с мая 2009 года не исполняет обязанность по внесению арендной платы, что и послужило основанием для обращения с иском.
Закрытое акционерное общество "Райффазенбанк" обратилось к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс" и открытому акционерному обществу Коммерческий банк "Петрокоммерц" (далее - Банк "Петрокоммерц") со встречным исковым требованием о признании договора аренды нежилого помещения от 01.10.2005 N 1-АНП, заключенного между Обществом и Банком, расторгнутым с 01.05.2009 года, а обязанности арендатора объему исполненными надлежащим образом;
обязании подписать (надлежащим образом оформить) документацию по расторжению договора аренды и предоставить Банку все необходимые документы для внесения записи о погашении обременения помещений арендой в ЕГРП (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49, 132 АПК РФ (т. 1 л.д. 61 - 65, т. 2 л.д. 151), а также с учетом определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для суда первой инстанции).
Встречные исковые требования мотивированы тем, что в силу п. 3.2.7 Договора аренды Банк обладает правом на односторонний отказ от договора аренды.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02 октября 2009 года исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.
Оценив содержание условий договора аренды, суд пришел к выводу об отсутствии у Банка права на односторонний отказ от договора. Исследовав письма Банка, суд пришел к выводу, что в них идет речь о досрочном освобождении помещений, а не о предложении о расторжении договора аренды. Поскольку соглашений о расторжении договора суду не представлено, государственная регистрация соответствующий соглашений не произведена - суд пришел к выводу, что арендные отношения продолжили существовать в неизменном виде, а потому взыскал с Банка задолженность по арендной плате и пени.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, закрытое акционерное общество "Райффазенбанк" обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило отменить решение полностью или изменить его. В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:
- на момент вынесения решения Общество не являлось собственником арендованных помещений, с 14.09.2009 года арендодателем по договору является ООО Коммерческий банк "Петрокоммерц";
- судом не учтено, что объект аренды не используется с третьей декады апреля 2009 года;
- Общество уклонялось от приемки объекта аренды, в связи с чем в силу ст. 328, 416 ГК РФ Общество не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству;
- условиями договора определено целевое назначение имущества - под офис кредитной организации. Однако в соответствии с Письмом ЦБ РФ с 28.04.2009 года Банк не имеет право размещать в помещениях офис кредитной организации;
- суд ошибочно указал на участвующего в судебном заседании представителя по делу - Путилину Т.В. вместо Фоменко Н.А.;
- Банк просит принять во внимание, что фактические владельцы Общества являются должниками Банка на 500 000 000 рублей.
В отзыве на апелляционную жалобу Общество просит решение суда первой инстанции оставить без изменения апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В суд поступил отказ Общества от исковых требований в части, с учетом отказа от иска истец просит взыскать:
2 360 436 рублей 21 копейку задолженности по арендной плате за период с 01.05.2009 по 13.09.2009,
18 621 рубль 99 копеек неустойки за период с 16.04.2009 по 24.09.2009 г.
В судебном заседании представители Банка изложили доводы апелляционной жалобы, представители Общества - отзыва на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, а дело рассмотрению по правилам, установленным для суда первой инстанции, по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, по договору аренды от 01.10.2005 N 1-АНП индивидуальный предприниматель Арутюнов Ваган Александрович передал во временное владение и пользование ОАО "ИМПЭКСБАНК" следующие нежилые помещения четырехэтажного дома лит. А: на первом этаже N 5а - 9а, 10а - 11, 17, на втором этаже N 15, 16, 16а, 17, 18, 19, 20, 20а, 21 - 22, 23, 24, 25 - 26, общей площадью 271 кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Соборный, д. 22/58/55, для размещения офиса арендатора (т. 1 л.д. 23 - 26). Срок договора аренды определен с 01.10.2005 по 01.10.2010, в связи с чем 11.11.2005 произведена государственная регистрация договора (т. 1 л.д. 77).
В связи с реорганизацией ОАО "ИМПЭКСБАНК" путем присоединения к Банку (т. 1 л.д. 98), произошла замена стороны арендатора в договоре.
16 апреля 2007 года произведена государственная регистрация перехода права собственности на арендованные помещения к Обществу. И соглашением от 06.05.2008 Общество и Банк внесли изменения в договор аренды, касающиеся наименования сторон договора, а также размера арендной платы и порядка его изменения (т. 1 л.д. 78 - 79). Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 25.06.2008 (т. 1 л.д. 78 - 81).
Общество по основному иску испрашивает задолженность по договору аренды.
В свою очередь по встречному иску Банк просит признать договор аренды расторгнутым.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права 61-АЕ 096497, 61-АЕ 096495, 14 сентября 2009 года произведена государственная регистрация права собственности открытого акционерного общества Коммерческий банк "Петрокоммерц" на арендованные помещения.
В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Поскольку приобретатель арендованных помещений (ОАО КБ "Петрокоммерц") в силу закона заменил Общество в арендных отношениях, стал арендодателем помещений - то решение вопроса о расторжении договора аренды, о признании договора аренды прекращенным невозможно без привлечения к участию в деле в качестве ответчика стороны договора. При рассмотрении спора о признании договора расторгнутым решается вопрос о существовании прав и обязанностей лица, являющегося арендодателем на момент вынесения решения.
В соответствии со ст. 386 ГК РФ должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты (ст. 384 ГК РФ).
Таким образом, не имеет правового значения, в связи с чьими действиями могло быть прекращено арендное правоотношение, надлежащим ответчиком по встречному иску является новый арендодатель.
Поскольку, рассматривая встречный иск, суд первой инстанции не привлек к участию в деле лицо, являющееся арендодателем на момент вынесения решения (принял решение о правах и обязанностях лица, не участвующего в деле) - в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене, а дело рассмотрению по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Определением от 28 декабря 2009 года апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для суда первой инстанции, в качестве второго ответчика по встречному иску с согласия Банка привлечен Банк "Петрокоммерц".
В судебном заседании представитель Банка "Петрокоммерц" против удовлетворения встречного иска возражал.
По мнению Банка, условия договора предоставляют Банку право отказаться в одностороннем порядке от договора; указанное право Банк обосновывает содержанием п. 3.2.7 Договора аренды.
Однако в договоре отсутствуют положения, предусматривающее право арендатора отказать от договора.
В соответствии с п. 3.2.7 Арендатор обязан в срок не позднее 60 календарных дней до освобождения нежилых помещений, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, уведомить об этом арендодателя путем вручения ему письменного сообщения.
В соответствии с ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального содержания п. 3.2.7. Договора следует обязанность арендатора по извещению арендодателя об освобождении помещений, независимо от оснований такого освобождения. Указания на основания расторжения договора, а также на какие-либо права арендатора, приведенный пункт договора не содержит. Неясностей в буквальном значении условия договора не имеется.
Пункт 5.3 Договора (добавленный дополнительным соглашением от 06.05.2008 г.), устанавливающий последствия несоблюдения обязанности по уведомлению арендодателя, тем более не может предусматривать основания для досрочного расторжения договора.
Указания на обязанность и последствия неисполнения обязанности не могут толковаться как право на односторонний отказ от договора по воле арендатора. То, что указанными пунктами допускается сама возможность досрочного прекращения договора аренды, не означает, что эта возможность должна быть реализована как право арендатора отказаться от договора аренды в любой момент.
Таким образом, Банк не доказал наличие права на односторонний отказ от договора по желанию арендатора.
Иных оснований для расторжения договора (в том числе отказа от договора в одностороннем порядке) не приведено, соглашений о расторжении договора, зарегистрированных в установленном порядке, суду не предоставлено. Следовательно, оснований для удовлетворения встречного иска о признании договора расторгнутым с 01.05.2009 года не имеется.
Поскольку договор аренды не прекращен - арендодатель вправе требовать внесение арендной платы в соответствии с условиями договора.
Доводы Банка об освобождении помещений не имеют правового значения. Арендодатель предоставил Банку помещения, соответствующие условиям договора в пользование, препятствия со стороны арендодателя в использовании помещений не создаются, соответственно Банк должен исполнять условия договора о внесении арендной платы. Неиспользование помещений по воле арендатора не является основанием для освобождения от обязанности по внесению арендной платы.
Довод Банка о том, что в соответствии с Письмом Центрального Банка РФ с 28.04.2009 г. арендованное помещение нельзя использовать для размещения офиса Банка (в соответствии с целевым назначением, указанным в условиях договора), отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
Письмом от 29.04.2009 года N 7-1-2/7948 Центральный Банк России уведомил Банк, что в Книгу государственной регистрации кредитных организаций внесена запись о закрытии дополнительного офиса банка по адресу арендованных помещений (т. 2 л.д. 160).
Указанное обстоятельство препятствует Банку в использовании арендованных помещений для целей размещения отделений Банка.
Однако не препятствует Банку в использовании помещений для размещения иных структурных подразделений в рамках назначения: "для размещения офиса арендатора". Суд апелляционной инстанции считает, что возможность использования помещения для Банка не утрачена.
Более того, в соответствии с п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
В данном случае ограничения возникли в связи с действия самого Банка (закрытием дополнительного офиса), а потому оснований для прекращения
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2010 n 15АП-3483/2009 по делу n А32-445/2009 По делу о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на здание.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края  »
Читайте также