Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2009 по делу n А53-22961/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                            дело № А53-22961/2008

25 мая 2009 г.                                                                                        15АП-2559/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 мая 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей О.Г. Ломидзе, О.Х. Тимченко,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.

при участии:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом

от ответчика: Саркисян А.А.: паспорт, Самойленко Е.Д., удостоверение № 4427 от 29.10.2008г. доверенность  от 15.01.2009г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Саркисяна Артура Альбертовича

на решение Арбитражного суда Ростовской области от  13.02.2009г. по делу № А53-22961/2008-С2-20

по иску  общества с ограниченной ответственностью "Межрегионоптторг"

к ответчику индивидуальному предпринимателю Саркисяну Артуру Альбертовичу

о взыскании 229281,32 руб.,

принятое судьей Корхом С.Э.,

УСТАНОВИЛ:

ОАО "Межрегионоптторг" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Саркисяну Артуру Альбертовичу (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании 211 281 руб. 32 коп., из которых: 177 051 руб. 04 коп. - сумма гарантийного взноса по договору аренды от 26.06.2008 г. нежилого помещения общей площадью 133,8 кв. м., 1 081 руб. 98 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами по договору аренды от 26.06.2008 г. нежилого помещения общей площадью 133,8 кв. м., 32 946 руб. 96 коп. - сумма гарантийного взноса по договору аренды от 26.06.2008 г. нежилого помещения общей площадью общей площадью 24,9 кв. м., 201 руб. 34 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами по договору аренды от 26.06.2008 г. нежилого помещения общей площадью общей площадью 24,9 кв. м., а также расходов на оплату услуг представителя.

Решением от  13.02.2009г. по делу № А53-22961/2008-С2-20 Арбитражный суд Ростовской области взыскал с индивидуального предпринимателя Саркисяна Артура Альбертовича в пользу ОАО «Межрегионоптторг» 211 281 руб. 32 коп., из которых: 177 051 руб. 04 коп. - сумма гарантийного взноса, 1 081 руб. 98 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами по договору аренды от 26.06.2008 г. нежилого помещения общей площадью 133,8 кв. м., 32 946 руб. 96 коп. - сумма гарантийного взноса, 201 руб. 34 коп. -проценты за пользование чужими денежными средствами по договору аренды от 26.06.2008 г. нежилого помещения общей площадью общей площадью 24,9 кв. м. Кроме того, суд взыскал  с индивидуального предпринимателя Саркисяна Артура Альбертовича в пользу ОАО «Межрегионоптторг» 5 725 руб. 69 коп. расходов по оплате государственной пошлины, а также 18 000 руб. расходов на оплату услуг представителя. Суд возвратил ОАО «Межрегионоптторг» из федерального бюджета 359 руб. 94 коп. государственной пошлины.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, просил обжалуемое решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Заявитель не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что спорные договоры являются незаключенными в связи с отсутствием их государственной регистрации по вине арендодателя, поэтому нормы о неосновательном обогащении применены судом без учета фактических обстоятельств дела и оценки взаимоотношения сторон. Суд в нарушение статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации не дал надлежащего толкования условий спорных договоров.  Кроме того, ответчик указывает, что судом неправильно применен пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор и передаточный акт содержат достаточные данные, позволяющие конкретизировать спорное помещение, которое фактически было передано арендатору с вручением ключей от входных дверей, упомянутой норма не указывает отсутствие или неправильное указание литеров сдаваемого в аренду помещения безусловным основанием для признания такого договора аренды недвижимости незаключенным. Утверждение о том, что ответчик не передал истцу помещение площадью 24,9 кв.м., расположенное по адресу: пер. Гоглевский,20, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку одно из помещений площадью 24,9 кв.м. уже было принято в пользование истцом в августе 2008г. по передаточному акту. Ответчик указывает на отсутствие письменных документов, ясно свидетельствующих, что ответчик уклонялся от передачи истцу в пользование спорных помещений, либо, что упомянутые помещения к 26.09.2008г. были непригодны для целей аренды. В нарушение статьи 170 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения не указаны и не изложены мотивы, по которым суд отверг представленные ответчиком документы в качестве доказательств. Предприниматель считает, что правомерно в соответствии с договорными условиями произвел частичное возмещении своих убытков из сумм гарантийных взносов, неосновательное обогащение отсутствует.

05.05.2009г. от предпринимателя поступило дополнение к апелляционной жалобе, согласно которому суд, признав спорные договоры аренды незаключенными, обязан был прекратить производство по делу в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации. Предприниматель указывает, что требования истца фактически предъявлены к физическому лицу.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, указывает, что суд обоснованно посчитал спорные договоры незаключенными, ответственность за отсутствие государственной регистрации договоров полностью лежит на ответчике. Также ОАО «Межрегионоптторг» указывает, что не получало уведомления о готовности объекта к передаче арендатору, полагает, что акт приема-передачи помещения 24,9 кв.м. не подписывало.

Апелляционная жалоба слушалась с перерывом с 05.05.2009г. по 12.05.2009г. в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации. В судебное заседание не явился  истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства. После перерыва в судебное заседание также не явился ответчик. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц, надлежащим образом извещенных  о времени и месте судебного разбирательства.

Ответчик в судебном заседании 05.05.2009г. поддержал доводы апелляционной жалобы с учетом дополнений к апелляционной жалобе, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. Указал, что в свидетельстве о праве собственности собственником указан Саркисян А.А. как физическое лицо, соответственно спор не подведомственен арбитражному суду. На вопрос суда о том, осуществлял ли  пользование  спорными помещениями истец, пояснил, что представитель банка получил ключи от помещений, но пользование не осуществлял, в связи с банковским кризисом был уволен и не имел полномочий для подписания акта приема-передачи. В связи с чем, ответчик просил прислать соответствующий письменный отказ, однако по истечении трех месяцев ему прислали извещение о необходимости вернуть денежные средства. Договоры для регистрации в юстицию сдать не смог, поскольку регистрирующий орган указал на множество ошибок в данных договорах.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному                                                                                                                                                                                                                                                     удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 26.06.2008 г., между ИП Саркисян А.А. (арендодатель) и ОАО «Межрегионоптторг» (арендатор) были заключены:

- договор аренды нежилого помещения №б/н. общей площадью 133,8 кв. м., Литер А, расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, г. Таганрог, пер. Гоголевский, 18 / ул. Кузнечная, 1 (договор-1);

- договор аренды нежилого помещения №б/н. общей площадью 24,9 кв. м, литер А, 1 этаж, комнаты: 7, 7а; литер п/А, комната 5, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Гоголевский, 20 (договор-2).

Во исполнение п. 4.2. договоров, истец перечислил ответчику гарантийный взнос в размере: 177 051 руб. 04 коп. платежным поручением №858 от 15.07.2008 - по договору-1 и 32 946 руб. 96 коп. платежным поручением №928 от 18.08.2008 - по договору-2;

Пункты 3.1. указанных договоров установлена обязанность ответчика  передать истцу помещения по актам приема-передачи не позднее 3 месяцев с момента подписания договоров. Указанный срок передачи помещений истек 26.09.2008 г.

Невыполнение указанной обязанности в силу  пунктов 8.1.4.а договоров, предоставляет  арендатору право расторгнуть договоры в одностороннем порядке, путем полного отказа в их исполнения.

При этом  пункты 4.3. договоров устанавливают, что  в случае их расторжения по основаниям, перечисленным в пунктах 8.1.4 договоров, арендодатель  обязан возвратить гарантийный взнос арендатору в течение 10 дней с момента расторжения договоров.

06.10.2008 г. истец направил ответчику уведомление о расторжении договоров, с требованием возвратить гарантийный взнос в течение 10 дней, путем перечисления денежных средств на расчетный счет истца.

Невыполнение указанных требований явилось основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Из пунктов 11.2 договоров следует, что до их государственной регистрации отношения сторон регулируются положениями настоящих договоров по правилам, установленным действующим законодательством РФ для договора аренды недвижимого имущества, заключенного сроком менее одного года. После государственной регистрации действие договоров распространяются на все отношения сторон, возникшие по исполнению договоров с момента их подписания и до момента их государственной регистрации.

Таким образом, апелляционный суд оценивает настоящий договор как действующий до его государственной регистрации в качестве краткосрочного, а после таковой – в качестве долгосрочного.

В силу п.1 стати 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Оценивая пункт 11.2. договоров аренды, заключенных между сторонами, апелляционный суд полагает, что воля сторон однозначно была направлена на распространение условий договоров на отношения сторон, возникшие после их подписания,  но до государственной регистрации. Подписанием договоров стороны связали себя правоотношениями краткосрочной аренды, поскольку согласно легальному определению статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является консенсуальным.

При этом п. 2.1. договора, устанавливающий моментом вступления его в силу дату государственной регистрации, не может быть воспринят как противоречащий содержанию п. 11.2, исходя из буквального толкования последнего.

Поскольку истец ссылается на неисполнение обязанности арендодателя по передаче имущества и одностороннее расторжение в связи с этим договоров аренды, а ответчик указывает, что помещения были им переданы, существенное значение для рассмотрения настоящего спора имеет установление данного обстоятельства.

Указывая, что прием-передача помещений по обоим договорам был произведен по актам, ответчик представил в материалы дела лишь один акт от 20.08.2008г. в отношении помещений общей площадью 24,9 кв.м. Поскольку по второму договору акт не представлен и отсутствуют иные доказательства передачи помещения площадью 133,8 кв.м арендатору, суд полагает указанное помещение непереданным истцу. Оснований для отказа в удовлетворении заявленного в указанной части требования истца о возврате неосновательного обогащения  не имеется.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Ответчик не исполнил в указанной части возложенное на него бремя доказывания.

Вместе с тем акт приема-передачи от 20.08.2008г. не был принят судом первой инстанции  по причине допущенных в нем, равно как и в договоре аренды ошибок, указав, что их наличие не позволяет считать предмет договора согласованным.

Так,  согласно п. 1.1. договора аренды от 26.06.2008г. арендодатель обязуется предоставить, а  арендатор принять во временное владение и пользование, без права выкупа нежилые помещения, литер 1, 1 этаж, комнаты: : 7, 7а; литер а/А, комната 5,   общей площадью 24,9 кв. м,  расположенные по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Гоголевский, 20 (т. 1 л.д. 23).

Согласно акту приема-передачи помещения от 20.08.2008г. (т.1 л.д. 125) в соответствии с договором б/н от 26.06.2009г. арендодатель сдал, а арендатор принял  нежилые помещения общей площадью 24,9 кв.м., расположенные по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Гоголевский,18/ул. Кузнечная,1, комн. 7,7 «А», 5 (подвал).

Вместе с тем, в п. 1.2. договора имеется ссылка на свидетельство о государственной регистрации права серия 61 АД №173817, выданное 14.07.2008г. Управлением федеральной регистрационной службы по Ростовской области, в котором принадлежащий ответчику объект поименован как нежилое помещение, литер А, 1 этаж, комнаты 7,7а; литер п/А, комната 5, общая площадь 29,4 кв.м., расположенное по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Гоголевский,20.

Приложением к договору является план помещений, в котором штриховкой отмечено арендуемое помещение, состоящее из трех комнат площадью 12,9