Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2009 по делу n А32-20743/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

А32-20743/2008

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Донудело № А32-20743/2008-67/246

24 июня 2009 г.15АП-3113/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2009 года

Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2009 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Х.Тимченко

судей В.В. Галова, М.Н. Малыхиной

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой М.В.

при участии:

от заявителя: Пашкина Т.А., удостоверение  адвоката №  1752 от 22.04.2003, доверенность от 01.06.2009 г.; Левин Е.А., удостоверение  адвоката № 1709 от 22.04.2003 г., доверенность от 01.06.2009 г.;

от заинтересованного лица: Потапов А.В., доверенность от 25.12.2008 г., удостоверение №  639 от 04.02.2008 г.;

от третьих лиц: явка представителя не обеспечена, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены надлежаще (уведомление № 68064),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сквер"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 18 марта 2009 года по делу № А32-20743/2008-67/246,

принятое в составе судьи Мазуровой Н.С.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сквер"

к заинтересованному лицу: администрации муниципального образования г. Краснодар

при участии третьего лица: Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю УФРС по Краснодарскому краю

о признании недействительным в части ненормативного правового акта органа местного самоуправления

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Сквер" (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском заявлением к администрации муниципального образования г. Краснодар (далее –администрация) о признании  постановления главы муниципального образования город Краснодар  от 02.09.2008 г. № 2724 «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков по ул.Октябрьской/ул.им. Орджоникидзе в Западном внутригородском округе города Краснодара» недействительным в части изъятия земельного участка с кадастровым номером 23:43:02 08 022:0002, площадью 244,38 кв.м.

Заявленные требования мотивированы тем, что постановление  № 2724 от 02.09.2008 г.  в оспариваемой части  не соответствует закону, нарушает права заявителя на использование в предпринимательской деятельности  принадлежащего ему на праве собственника объекта недвижимости –здания кафе, расположенного на указанном участке, принадлежащем заявителю на праве аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края  от 18.03.2009 г. ООО «Сквер» в удовлетворении заявления отказано. Решение мотивировано тем, что  у заявителя не имеется оформленного в установленном законом порядке права  на использование земельного участка площадью  244,38 кв.м. с кадастровым номером 23:43:02 08 022:00024, что опровергает довод общества о нарушении его законных прав и интересов.  

Общество с ограниченной ответственностью "Сквер" обжаловало решение  суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл.  34 АПК РФ и просило решение  от 18.03.2009 г. отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной жалобы  общество привело следующие доводы:

- вывод суда о том, что  у общества отсутствует право на использование  спорного земельного участка противоречит фактическим обстоятельствам дела, поскольку  ООО «Сквер» на праве собственности принадлежит  здание кафе «Лакомка», которое приобретено  по договору купли-продажи от 02.09.2005 г. у ООО «Центральный». Следовательно,  общество также приобрело право пользования спорным земельным участком на праве аренды. Названное право аренды администрацией МО г.Краснодар не оспаривалось;

-  при рассмотрении  дела суд не учел, что  предусмотренное оспариваемым постановлением изъятие спорного земельного  участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащего заявителю на праве собственности, фактически влечет  за собой  принудительное  изъятие его у собственника;

- суд при  рассмотрении дела  не проверил на соответствие закону  и другим нормативным актам оспариваемое постановление об изъятии земельного участка, не исследовал обстоятельств, послуживших основанием  для его принятия. Администрацией не представлено доказательств, подтверждающих обоснованность изъятия спорного земельного участка для муниципальных нужд.

В судебном заседании представитель  ООО «Сквер»  доводы жалобы поддержал и пояснил, что представленные в материалы дела  доказательства, свидетельствуют о невозможности строительства автомобильной стоянки на изымаемом земельном участке без прекращения прав собственности  общества на здание кафе. В силу ст. 239 ГК РФ в таких случаях имущество может быть изъято только в порядке  ст.279 ГК РФ путем выкупа. Постановление № 2724 от 02.09.2008 г. имеет адресный характер, направлено на изъятие земельного участка и обращено к обществу как  к землепользователю. Условия и порядок изъятия (выкупа) земельного участка определены статьями 49  и 55 Земельного кодекса РФ  и такое изъятие является исключением и  возможно только при наличии обстоятельств, предусмотренных  статьей 49 Земельного кодекса РФ.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация  указала, что постановление  главы МО  г.Краснодар  от 02.09.2008 г. № 2724  законно,   заинтересованным лицом соблюден  установленный гражданским законодательством (ст.279 ГК РФ) порядок уведомления заявителя и регистрации  ограничения/обременения земельного участка. По мнению  администрации, вывод суда  о том, что  оспариваемым постановлением не нарушаются права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности  обоснован ввиду того, что  у заявителя  отсутствуют  оформленные в установленном порядке права на использование земельного участка площадью 244, 38 кв.м. Заявителю земельный участок в соответствии с нормами Земельного кодекса РФ не был предоставлен. Решение просила оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит  удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 02.09.2005 г. ООО «Сквер» по договору купли-продажи приобрело у ООО «Центральный» нежилое строение –кафе «Лакомка», находящееся в г. Краснодаре,  в сквере по ул. Мира/Рашпилевская, ул. Орджоникидзе/Октябрьская (том 1, л.д. 129). Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством  о регистрации права серии 23 АА № 418147 от 23.09.2005 (том дела 1, л.д.21).

02.09.2008 г. Главой муниципального образования город Краснодар принято постановление № 2724 «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков по ул. Октябрьской/ул. им. Орджоникидзе в Западном внутригородском округе города Краснодара», согласно которого для муниципальных нужд (инженерные и транспортные сооружения местного значения) изъят земельный участок с кадастровым номером 23:43:02 08 022:0002, площадью 244,38 кв. м (далее –постановление № 2724, том 1, л.д. 66-67).

.09.2008 г. в адрес ООО «Сквер» направлено уведомление об изъятии земельного участка с приложением постановления № 2724 (том 1, л.д. 72).

.09.2008 г. внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации ограничения/обременения земельного участка с кадастровым номером 23:43:0208022:2, площадью 244,38 кв. м, расположенного в г. Краснодаре, по ул. Октябрьская/ ул. Орджоникидзе,  со 02.09.2008 г. на неопределенный срок, что подтверждено представленной в дело выпиской из ЕГРП от 23.10.2008 г. (том 1, л.д. 89).

.01.2009 г. Главой муниципального образования город Краснодар издано постановление № 233 о внесении изменений в постановление № 2724, которым заменены муниципальные нужды –«инженерные и транспортные сооружения местного значения» -  на  «автомобильные дороги местного значения» (том 1, л.д.119).

Посчитав, что   оспариваемый ненормативный акт не соответствует закону, а также нарушает  права общества как собственника объекта недвижимости и субъекта предпринимательской деятельности, ООО «Сквер» обратилось в суд  о признании постановления главы МО г.Краснодар  от 02.09.2008 г. № 2724 недействительным в части изъятия  земельного участка с кадастровым номером 23:43:02 08 022:0002, площадью 244,38 кв.м.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными решения, действий (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых решений и действий (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (ч. 5 ст. 200 названного Кодекса).

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления о признании оспариваемого постановления недействительным, сослался на отсутствие у заявителя оформленного в установленном порядке  титула на спорный земельный участок.

Между тем, при вынесении решения суд не учел следующие обстоятельства.

ООО «Сквер» является собственником объекта недвижимости - здания кафе, общей площадью 190,6 кв. м.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или иной недвижимости новому собственнику передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Таким образом, новый собственник в силу закона приобретает право на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В дело представлен  договор аренды № 1854 (после изменения нумерации - 4300007866) от  05.12.2000 г. земельного участка площадью 244,38 кв. м., расположенного в Западном административном округе города по ул. Октябрьской-Орджоникидзе, с кадастровым номером 23:43:02 08:22:002, заключенный между мэрией города Краснодара и ООО «Центральный», для эксплуатации здания кафе «Лакомка» в сквере, сроком на 3 года, до 14.09.2003 г. (том 1, л.д. 7-13).

Судом первой инстанции установлено, что названный договор аренды не зарегистрирован  в  установленном законом порядке, что стороны не отрицали в судебном заседании.

Согласно ст.609 Гражданского кодекса РФ, 26 Земельного кодекса РФ,  договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации. Доказательств регистрации названного договора сторонами не представлено. В силу ст.433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Учитывая, что договор аренды от 05.12.2000 не зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, является незаключенным и не порождает каких-либо правовых последствий для сторон. Отсюда, соглашение между администрацией и ООО «Центральный»  о расторжении договора аренды земельного участка № 1854 также не имеет  никаких последствий, поскольку указанное соглашение подписано в отношении незаключенного договора.

Обществом представлен договор аренды земельного участка от 03.06.1996 г. № 708, по условиям которого администрация г.Краснодара (арендодатель) предоставила ТОО «Ресторан Центральный» земельный участок   по адресу: ул. Мира/Шаумяна, ул. Орджоникидзе/Октябрьская  для эксплуатации кафе «Лакомка» сроком на 3 года. Указанный договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г.Краснодара за  № 708 (том 3, л.д.19). В последующем данный договор был пролонгирован на неопределенный срок.

Таким образом, право аренды по договору от  03 июня 1996 года перешло к ООО «Сквер». В данном случае перемена лиц в обязательстве происходит в силу закона и покупатель недвижимого имущества становится стороной аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости. Исполнение обязательств ООО «Сквер»  по внесению арендных платежей подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями. Указание в платежных поручения о том, что платежи осуществлены по  договору аренды 05.12.2000 г., является неверным, фактически платежи осуществлялись  по договору аренды от 03.06.1996 г.  (том 2, л.д.33-44).

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Поскольку ООО «Сквер» является собственником кафе, то с целью  реализации права   пользования обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о понуждении администрации  к заключению договора. Дело находится на рассмотрении в суде Краснодарского края.

Таким образом, вывод суда первой инстанции