Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2009 по делу n А53-22855/2008. Изменить решение

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                            дело № А53-22855/2008

02 июля 2009 г.                                                                                     15АП-2225/2009

                                                                                                                15АП-2227/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей В.В. Галова, М.В. Ильиной,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.

при участии:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом

от ответчика: Мартынова И.Г., паспорт, доверенность от 01.04.2009г.

от третьих лиц:

Думбадзе В.И.: Ветров И.Ю., удостоверение, доверенность от 10.01.2009г., ордер №36 от 30.06.2009г.

Терешкиной Е.Э., Ершовой О.Ф.: не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании  апелляционные жалобы Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и общества с ограниченной ответственностью "Плеяда"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11 февраля 2009г. по делу № А53-22855/2008,

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Плеяда"

при участии третьих лиц Терешкиной Е.Э., Думбадзе В.И., Ершовой О.Ф.

о взыскании задолженности по арендной плате за землю за период с 21.03.2006г. по 30.09.2008г. в сумме 1 077 руб. 30 коп., пени за период с 21.03.2006г. по 20.10.2008г. в сумме 277 330 руб. 42 коп.

принятое в составе судьи Корх С.Э.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений  г. Ростова-на-Дону (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Плеяда" (далее – ответчик) о  взыскании задолженности по арендной плате за землю за период с 21.03.2006 г. по 30.09.2008 г. в сумме 617 038 руб. 30 коп., пени за период с 21.03.2006 г. по 20.10.2008 г. в сумме 277 330 руб. 42 коп. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации).

Определением от 16.12.2008г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Терешкина Е.Э., Думбадзе В.И., Ершова О.Ф.

Решением от 11 февраля 2009г. по делу № А53-22855/2008 Арбитражный суд Ростовской области  взыскал с ООО «Плеяда» в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на расчетный счет Управления Федерального казначейства по РО 765 044 руб. 10 коп., из которых 554 520 руб. 48 коп. - задолженность, 210 523 руб. 62 коп. - пени. В остальной части иска отказано. Кроме того, суд взыскал с ООО «Плеяда» в доход федерального бюджета 14 605 руб. 24 коп. государственной пошлины. Суд определил объем арендных прав и обязательств сторон в рамках договора аренды на земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости, принадлежащими различным лицам, исходя из соответствия их долей в праве собственности на объекты недвижимости пропорционально части земельного участка приходящейся на данную долю.

Не согласившись с указанным решением, истец и ответчик обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.

Истец просит обжалуемое решение отменить полностью, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив требования о взыскании задолженности по арендной плате в полном объеме. По мнению истца,  необходимо исчислять задолженность по арендной плате согласно условиям договора без учета изменения долей в землепользовании.

Ответчик просит  обжалуемое решение отменить в части взыскания с ООО «Плеяда» в пользу истца пени в размере 210523,62 руб. По мнению ответчика,  арендную плату надлежало взыскивать  с учетом уведомлений арендодателя, а при отсутствии таковых увеличение арендной платы произойти не могло. В дополнениях и изменениях к апелляционной жалобе ответчик просит отменить  обжалуемое решение, вынести по делу новый судебный акт, в котором установить сальдо в пользу ООО «Плеяда» по уплате цены аренды по договору №28080 от29.08.2005г. в размере 60177,36, а также уменьшить сумму пени ввиду ее несоразмерности нарушенным обязательствам.

В отзыве на апелляционную жалобу истца ответчик указывает, что истец неправомерно перенес сумму долга за 2005г. на 2006г., распределив ее ежеквартально дополнительно к размеру платежей, установленных на 2006г.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчика истец указывает на возникновение задолженности с  21.03.2006г. Истец полагает, что для перерасчета долей ответчику необходимо было представить справку из МУПТИ и ОН с соответствующим расчетом на момент обращения, а не представлять устаревшие данные. Поскольку договор аренды заключен на земельный участок с учетом 710/1000 долей, изменения в него не вносились начисления по арендной плате произведены на соответствующую часть земельного участка общей площадью 1400 кв.м. Истец указывает на отсутствие оснований для применения ст. 333 ГК РФ.

Третьи лица отзывы на апелляционные жалобы не представили.

В судебное заседание апелляционной инстанции не явились истец, Терешкина Е.Э. и Ершова О.Ф., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

Представитель ответчика в судебном заседании просил решение в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу ответчика удовлетворить.

Представитель Думбадзе В.И. в судебном заседании пояснил, что согласен с расчетом  доли Думбадзе В.И., указал, что рассмотрение дела оставляет на усмотрение суда.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции надлежит изменить по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела,  29.08.2005 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор № 28080 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому ответчику в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Темерницкая, 54/59 ул. Московская, общей площадью 1400 кв.м. для эксплуатации административных помещений (35/1000), производственных (94/1000), учебных помещений (481/1000), бильярдной (100/1000). Срок аренды определен с 01.04.2004 г. до 29.06.2007 г.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем   27.12.2005 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

По истечении указанного в договоре срока, арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи  с чем договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок по правилам п.2 ст. 621 ГК РФ.

Общий размер арендной платы в год составлял на дату заключения договора 363 032 руб. 42 коп.

В соответствии с п. 3.2. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вносится арендатором до конца текущего квартала (по дате регистрации договора).

В соответствии с п. 8.12. договора ответчик обязался оплатить в течение текущего года (ежеквартально равными частями) сумму в размере 650 399 руб. 69 коп., которая включает в себя плату за фактическое пользование земельным участком с 05.02.2004 г. (с момента регистрации права собственности на строения) по дату подписания акта приема-передачи земельного участка и арендную плату с даты подписания акта приема-передачи и по 31.12.2005 г.

Указывая на наличие задолженности у ответчика перед истцом, образовавшейся за спорный период, истец направил ответчику уведомление от 01.04.2008г. № И3-6809/6, предложив погасить имеющуюся задолженность.

Невыполнение ответчиком взятых на себя в соответствии с п. 4.4.3. договора обязательств по своевременному внесению арендной платы, послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Доводы истца о необходимости исчислять задолженность по арендной плате согласно условиям договора без учета изменения долей в землепользовании несостоятельны. Поскольку в силу принципа платности землепользования обязанность по оплате за землю возникает у фактического пользователя земельного участка вне зависимости от оформления землепользования в установленном порядке. Следовательно, с момента легитимации третьих лиц в качестве собственников объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, у последних возникла обязанность по оплате за пользование земельным участком, а ответчик утратил возможность землепользования в установленном договором объеме, в связи с чем суд первой инстанции правомерно принял к расчету реальные, а не договорные доли землепользования с учетом представленных в материалы дела доказательств принадлежности лицам, участвующим в деле, объектов недвижимости расположенных на спорном земельном участке, и с учетом момента возникновения права собственности на данные объекты.

Суд апелляционной инстанции установил, что расчеты долей объектов недвижимости по отношению к площади всех строений на спорном участке, приведенные на л.д. 162-163 являются тождественными и верными, и подтверждаются сведениямим о площади помещений согласно выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и свидетельств о государственной регистрации права. До 23.11.2007г. ответчик занимал помещения, площадь которых составляла 612/1000 от общей площади всех помещений на спорном участке. С 23.11.2007г., после регистрации прав Думбадзе В.И. на помещения площадью 77,4 кв.м доля ответчика составила 589/1000.

Вместе с тем, судом первой инстанции сумма задолженности по арендной плате определена неверно.

Поскольку доля используемого земельного участка определена пропорционально площади помещений, принадлежащих ответчику, а в договоре указано на различное целевое предназначение помещений (что влечет использование различных коэффициентов для целей расчета арендной платы), то для целей расчета арендной платы подлежит определению доля земельного участка как относимая к площади помещений того или иного целевого назначения (административные, производственные, учебные помещения либо бильярдная).  Вычисление указанной доли производится судом путем умножения площади помещений с единым видом целевого использования на долю ответчика в общей площади всех помещений и деления полученного произведения на общую площадь помещений ответчика.

При этом общая площадь помещений ответчика составляет 1195,1 кв.м, общая площадь все помещений на спорном участке  составляет  с 23.11.2007г. 2030,8 кв.м, а до указанного момента – 1953,4 кв.м.

Так, принадлежащие ответчику помещения в  литере Л имеют целевое назначение "бильярдная" и общую площадь 199 кв.м.

Коэффициент, применимый к размеру арендной платы по видам использования согласно расчету истца составляет 0,12

Доля указанных помещений относительно идеальной доли в земельном участке, приходящейся на ответчика составляет:

- на период с 21.03.2006г. до 23.11.2007г.            102/1000 (условно на указанные помещения приходится 142,8 кв.м из общей площади земельного участка)

- на период с 23.11.2007г. до 20.10.2008г.                       98/1000 (условно 137,2 кв.м)

Принадлежащие ответчику помещения в  литере И-К имеют целевое назначение "производственные" и общую площадь 54,1 кв.м.

Коэффициент, применимый к размеру арендной платы по видам использования составляет 0,01

Доля указанных помещений относительно идеальной доли в земельном участке, приходящейся на ответчика составляет:

- на период с 21.03.2006г. до 23.11.2007г.            28/1000 (условно 39,2 кв.м)

- на период с 23.11.2007г. до 20.10.2008г.                       27/1000(условно 37,8 кв.м)

Принадлежащие ответчику помещения в  литере А имеют целевое назначение "учебные" и общую площадь 875,5 кв.м.

Коэффициент, применимый к размеру арендной платы по видам использования составляет 0,004 в 2006,2007г. и 0,006 в 2008г.

Доля указанных помещений относительно идеальной доли в земельном участке, приходящейся на ответчика составляет:

- на период с 21.03.2006г. до 23.11.2007г.            448/1000 (условно 627,2 кв.м)

- на период с 23.11.2007г. до 20.10.2008г.                       431/1000 (условно 603,4 кв.м)

Принадлежащие ответчику помещения в  литере Е имеют целевое назначение "административные" и общую площадь 66,5 кв.м.

Коэффициент, применимый к размеру арендной платы по видам использования составляет 0,02.

Доля указанных помещений относительно идеальной доли в земельном участке, приходящейся на ответчика составляет:

- на период с 21.03.2006г. до 23.11.2007г.            34/1000 (условно 47,6 кв.м)

- на период с 23.11.2007г. до 20.10.2008г.                       33/1000 (условно 46,2 кв.м)

Из расчета истца следует, что начисления произведены за период с 01.01.2006г., а дата 21.03.2006г. указана в иске как срок первого платежа, предусмотренный договором.

За 2006 год согласно Постановлению Мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005г. № 1919 арендная плата на 2006 год определялась по формуле А= УПКЗС х S х Сап/100.

С учетом указанных в расчете истца величин УПКЗС и Сап арендная плата за 2006  год (А 2006) подлежала расчету по формуле:

АлитЛ            = УПКЗС(14739,00)*Sусл(142,8)*Сап (0,12)

А лит И-К      = УПКЗС(4731,66)*Sусл(39,2)*Сап (0,012)

А лит Е          = УПКЗС(14408,61)*Sусл(47,6)*Сап (0,02)

А лит А          = УПКЗС(14187,02)*Sусл(627,2)*Сап (0,004)

В 2007 г. в соответствии