Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2009 по делу n А32-26195/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-26195/2008-67/323

02 июля 2009 г.                                                                                   15АП-3143/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2009 года

Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2009 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Х.Тимченко

судей В.В. Галова, М.Н. Малыхиной

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой М.В.

при участии:

от заявителей: Пашкина Т.А., удостоверение  адвоката №  1752 от 22.04.2003; Левин Е.А., удостоверение  адвоката № 1709 от 22.04.2003 г.(доверенности в деле);

от заинтересованного лица: Потапов А.В., доверенность   от 25.12.2008 г.;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Вдовкина Андрея Петровича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 18 марта 2009 года по делу № А32-26195/2008-67/323,

принятое в составе судьи Мазуровой Н.С.

по заявлению индивидуального предпринимателя Вдовкина Андрея Петровича, индивидуального предпринимателя Закуцкой Елены Вячеславовны

к заинтересованному лицу: администрации              МО г. Краснодар

о признании ненормативного правового акта органа местного самоуправления недействующим

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Вдовкин Андрей Петрович и Закуцкая Елена Вячеславовна обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации МО г. Краснодар о признании недействующим постановления главы МО г. Краснодар от 02.09.2008 г. № 2724 «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков по ул. Октябрьской/ ул. им. Орджоникидзе в Западном внутригородском округе города Краснодар».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18 марта 2009 года суд  в иске отказал. Требование о признании постановления  главы МО г. Краснодар от 02.09.2008 г. № 2724 недействующим, суд расценил как заявление о признании ненормативного акта недействительным и рассмотрел в порядке  главы 24 АПК РФ.

Судебный акт мотивирован тем, что у заявителей отсутствует оформленное в установленном законом порядке право на использование земельного участка площадью  196,8 кв.м., с кадастровым номером 23:43:02 08 022:0004, находящегося в г. Краснодаре, по ул. Орджоникидзе, 26.

Не согласившись с указанным судебным актом, индивидуальный предприниматель Вдовкин А.П.  обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на то, что изложенный в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 18 марта 2009 года по делу № А-32-26195/2008-67/323 вывод суда об отсутствии нарушенных прав заявителей, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, а также на то, что суд первой инстанции не применил нормы права, подлежащие применению, просил  отменить решение суда первой инстанции и принять новое судебное решение.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что изъятие земельного участка нарушает права заявителей, так как Вдовкин А.П. и Закуцкая Е.В. являются собственниками объекта недвижимости, т.е. здания кафе, общей площадью 185, 7 кв.м. (свидетельства о государственной регистрации права собственности  от 30.05.2007 г. и от 19.12.2007 г., выписка из ЕГРП от 20.01.2009 г.). В силу норм ст. 271 Гражданского кодекса РФ и норм статей 35 и 36 Земельного кодекса РФ заявители, как собственники здания, приобретают право на ту часть  земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Изъятие земельного участка влечет прекращение права Вдовкина А.П. и Закуцкой Е.В. на использование земельного участка. В силу ст. 552 Гражданского кодекса РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Таким образом, право аренды возникло у заявителей с момента регистрации перехода права собственности (у Закуцкой Е.В. с 18.05.207 г., у Вдовкина А.П. с 18.12.2007 г.).

Кроме того, заявители жалобы считают, что суд первой инстанции не применил нормы права, подлежащие применению, а именно: статью 49 Земельного кодекса РФ, вследствие чего не был исследован вопрос о законности действий по изъятию земельного участка.

Представители  заявителей в судебном заседании  доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда первой инстанции отменить, заявление Вдовкина А.П. и Закуцкой Е.В. удовлетворить.

Представитель администрации  просил   в судебном заседании приобщить к материалам дела отзыв на апелляционную жалобу и  пояснил, что постановление  главы МО  г.Краснодар  от 02.09.2008 г. № 2724  соответствует действующему законодательству, администрацией соблюден установленный гражданским законодательством (ст.279 ГК РФ) порядок уведомления заявителя и регистрации  ограничения/обременения земельного участка. По мнению  администрации, вывод суда  о том, что  оспариваемым постановлением не нарушаются права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности обоснован, ввиду того, что  у заявителя  отсутствуют  оформленные в установленном порядке права на использование земельного участка.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя  Вдовкина А.П. подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 02.09.2008 г. Главой муниципального образования город Краснодар принято постановление № 2724 «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков по ул. Октябрьской/ул. им. Орджоникидзе в Западном внутригородском округе города Краснодара», которым изъят для муниципальных нужд (инженерные и транспортные сооружения) земельный участок с кадастровым номером 23:43:02 08 022:0004, площадью 196,80 кв. м (л.д. 127-132).

30.01.2009 г. издано постановление Главы муниципального образования г. Краснодар № 233 «О внесении изменений в постановление главы муниципального образования город Краснодар от 02.09.2008 г. № 2724» в части решения об изъятии земельного участка  для автомобильной дороги местного значения.

12.09.2008   г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации ограничения/обременения земельного участка с кадастровым номером 23:43:020822:004, площадью 196, 8 кв. м, расположенного в г. Краснодаре, по  ул. Орджоникидзе, 26. (л.д. 106).

09.09.2008 г. в адрес Вдовкина А.П. - владельца кафе, находящегося на указанном земельном участке, направлено уведомление об изъятии земельного участка с приложением постановления № 2724 (л.д. 11).

Полагая, что   оспариваемый ненормативный акт не соответствует закону, а также нарушает  права заявителей  на использование в предпринимательской  деятельности принадлежащего им на праве собственности объекта недвижимости – здания кафе, находящегося на спорном участке,  Вдовкин А.П. и Закуцкая Е.В.  обратились в суд  о признании постановления Главы МО г.Краснодар  от 02.09.2008 г. № 2724 «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков по ул. Октябрьской/ ул. им. Орджоникидзе в Западном внутригородском округе города Краснодар» недействительным.

Отказывая  в удовлетворении заявленных предпринимателем требований, суд первой инстанции указал, что  оспариваемым постановлением № 2724 об изъятии для муниципальных нужд спорного участка, права и законные интересы заявителей не нарушены,  так как  у них  отсутствует  оформленное в установленном законом порядке право  на использование земельного участка площадью 196,8 кв.м.,  с кадастровым номером 23:43:02 08 022:0004, находящегося в г.Краснодаре по ул.Орджоникидзе, 26.

Между  тем, решение принято без учета следующих обстоятельств.

Судом установлено, что 02.02.2001 между Мэрией г. Краснодара (арендодатель) и  ООО «Прайз-ВН» (арендатор) заключен договор аренды № 162 земельного участка площадью 196,80 кв.м.  кадастровый номер 23:43:020822:004, для строительства и эксплуатации кафе из сборно-разборных конструкций (на территории сквера) сроком на 5 лет до 24.11.2005 г.( т. 1, л.д.53, оборот). Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 28.04.2001 г. (том 1, л.д.55). К указанному договору 27.04.2007 г. подписано дополнительное соглашение между  арендодателем, Вдовкиным Петром Сергеевичем и Закуцкой Еленой Вячеславовной (том 1, л.д. 117).

В силу пункта 1 статьи 452 Кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. По смыслу названных норм дополнительное соглашение, как неотъемлемая часть договора, подлежащего государственной регистрации, также подлежит регистрации. В связи с отсутствием  регистрации указанного дополнительного соглашения, оно является незаключенным.

Судом установлено, что Закуцкая Е.В. приобрела 1/2  доли в праве общей долевой собственности на здание кафе по договору купли-продажи от 22.03.2007 г. (л.д. 17) и дополнительному соглашению к нему от 18.05.2007 г. (л.д. 18), а Вдовкин А.П. - по договору дарения от 21.11.2007 г. (л.д. 15) от Вдовкина П.С., являющего собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанное имущество на основании договора купли-продажи от 22.03.2007 г. (л.д. 17) и дополнительного соглашения к нему от 18.05.2007 г. (л.д. 18). Кафе площадью 185,7 кв.м, расположено на земельном участке общей площадью 196, 8 кв.м., находящееся в г. Краснодаре, по ул. Орджоникидзе, 26 (пункт 6 договора дарения, пункт 1 договора купли-продажи). Переход права собственности  зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28.12.2007 г., 18.05.2007 г. (л.д. 14, 16, 48). Как установлено, ранее земельный участок площадью 196, 8 кв.м. по указанному адресу находился в аренде у ООО «Прайз-ВН».

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъясняется, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Из анализа названных документов следует вывод о том, что Вдовкин А.П. и Закуцкая Е.В., как собственники объекта недвижимости, вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Ссылка администрации МО г. Краснодар на постановление Мэра г. Краснодара от 24.11.2000 г. № 2464 о предоставлении ООО «Прайз-ВН» земельного участка площадью 196, 8 кв.м. для строительства и эксплуатации кафе из сборно-разборных конструкций и в связи с этим, использование заявителями земельного участка не по виду использования, отклонена, поскольку как видно из совершенных в отношении него сделок, кафе создано как объект недвижимости,

зарегистрировано в установленном законом порядке и находится в гражданском обороте. Вдовкин А.П. и Закуцкая Е.В. приобрели кафе у предыдущих собственников, право собственности, которых также подтверждено регистрацией в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество  (п.2 договоров л.д.15, 17).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ).

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в  Постановлении № 11 от 24.03.2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования