Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2009 n 15АП-6599/2008 по делу n А53-7581/2008-С2-11 Незаключенность договора аренды объекта недвижимости не исключает обязанности арендатора возместить арендодателю неосновательное обогащение в виде арендной платы. Такое обязательство возникает из положений статьи 1102 Гражданского кодекса РФ, на основании которой лицо, пользовавшееся чужим имуществом без установленных правовых оснований, обязано возместить владельцу этого имущества сбереженное имущество (плату).Суд первой инстанции Арбитражный суд Ростовской области

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 ноября 2009 г. N 15АП-6599/2008
Дело N А53-7581/2008-С2-11
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 ноября 2009 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
Решетниковым Р.А.
при участии:
от истца: Светличной И.В. по доверенности от 24.02.2009,
от ответчика: директора Гавашели А.С., представителя Олейниковой Т.В. по доверенности от 10.11.2008,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.08.2008 по делу N А53-7581/2008-С2-11
принятое в составе судьи Икряновой Е.А.,
по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
к обществу с ограниченной ответственностью "Диана-Г"
о взыскании неосновательного обогащения в размере 910301,57 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 117541,44 руб., выселении из нежилого помещения,
и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Диана-Г"
к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
о регистрации договора аренды
при участии третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО г. Ростова-на-Дону) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Диана-Г" (далее ООО "Диана-Г") о взыскании неосновательного обогащения в размере 910301 руб. 57 коп. за период с 01.04.2005 г. по 31.03.2008 г., 117541 руб. 44 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2005 по 10.04.2008, выселении из нежилого помещения (летняя киноплощадка "Железнодорожная") по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Профсоюзная, 136 / Гусева 167а / Кручинина 91, лит. А, площадью 675,1 кв. м, комнаты N 1, 2, 3, 4, 5, 6, расположенные на первом этаже, комната N 1 расположенная на антресоли.
ООО "Диана-Г" обратилось с встречным иском к ДИЗО г. Ростова-на-Дону о государственной регистрации договора аренды имущественного комплекса муниципальной собственности от 15.08.2000 г. N 1 на основании п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации и обязании ДИЗО г. Ростова-на-Дону осуществить государственную регистрацию указанного договора аренды в течение 10 дней с даты вступления решения арбитражного суда в законную силу.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2008 встречное исковое заявление принято к производству.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.08.2008 г. в удовлетворении иска и встречного иска отказано. Решение суда мотивировано тем, что договор аренды имущественного комплекса муниципальной собственности от 15.08.2000 N 1 считается незаключенным, поскольку сторонами не согласован предмет договора, ввиду чего встречный иск о государственной регистрации договора не может быть удовлетворен. В соответствии с постановлением Главы администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону N 365 от 26.03.2001, разрешением и проектом реконструкции, заключением зам. главного санитарного врача по г. Ростову-на-Дону N 177 от 27.11.2002, актом проверки выполнения ООО "Диана-Г" инвестиционных условий договора аренды от 30.05.2005, подтверждается, что спорный объект недвижимости создан ответчиком своими силами и за счет собственных средств в рамках незаключенного договора аренды. В удовлетворении иска отказано ввиду недоказанности ДИЗО г. Ростова-на-Дону права собственности на спорное имущество.
ДИЗО г. Ростова-на-Дону обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке, просило отменить решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ДИЗО г. Ростова-на-Дону и принять по делу новый судебный акт. Заявитель жалобы указал, что ввиду незаключенности договора аренды правовые основания пользования спорным помещением у ответчика отсутствуют. Расчет суммы неосновательного обогащения произведен на основании постановлений Мэра г. Ростов-на-Дону N 2000 от 07.12.2004, N 1 от 10.01.2006, N 1347 от 24.11.2006, N 1200 от 20.11.2007, применяемых при расчете размера арендной платы за нежилые помещения муниципальной собственности. Вывод суда о создании спорного имущества ответчиком своими силами за счет собственных средств не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Спорный объект включен в реестр муниципальной собственности, на основании Решения малого Света Ростовского-на-Дону городского Совета народных депутатов от 30.07.1992 г. N 12/7, что подтверждается соответствующей выпиской из реестра. В силу ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ отсутствие государственной регистрации права муниципальной собственности не может являться основанием для отказа в иске. Земельный участок, на котором расположен спорный объект, был предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование Парку культуры и отдыха им. А. Собино для эксплуатации культурно-развлекательного комплекса, право муниципальной собственности на указанный земельный участок зарегистрировано 04.09.2006 г. По условиям договора аренды от 15.08.2000 N 1 ООО "Диана-Г" было обязано произвести реконструкцию муниципального имущественного комплекса летней киноплощадки "Железнодорожная" в центр отдыха и развлечений включающий: киноплощадку, танцплощадку, зал игровых автоматов, пивной бар, летнее кафе. Согласно данным технической инвентаризации в результате реконструкции объект существенно не изменился, назначение объекта осталось прежним. В данном случае имело место не строительство нового объекта, а реконструкция объекта, находящегося в муниципальной собственности.
ООО "Диана-Г" в отзыве на апелляционную жалобу указало, что в договоре аренды от 15.08.2000 N 1 конкретный перечень объектов, составляющих имущественный комплекс, не определен. Из представленных суду фотографий следует, что киноплощадки как объекта не существовало, имелся фундамент и остатки разрушенных стен. Объем строительных работ подтвержден договором подряда от 20.09.2000 и приложения N 2 к нему, заключенного с ООО "Рукойлцентр". Договор аренды от 15.08.200 N 1 имеет признаки смешанного договора, т.к. предусматривает инвестиции арендатора, предмет договора определен. Проверкой выполнения инвестиционных условий договора аренды, проведенной 30.05.2005 установлено, что осуществлена реконструкция киноплощадки на 14 посадочных мест, строительство танцплощадки и строительство кафе, что подтверждает выполнение ответчиком инвестиционного контракта путем строительства дополнительных объектов и создание нового имущественного комплекса. В силу ст. ст. 608, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности арендодателя по спорному договору перешли к МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Железнодорожного района", смена арендодателя не препятствует регистрации договора. Требования о государственной регистрации сделки заявлены к собственнику имущества в связи с тем, что ДИЗО г. Ростова-на-Дону, а не арендодатель или его правопреемник обратились с иском о взыскании неосновательного обогащения и выселении. У ООО "Диана-Г" отсутствуют необходимые документы для осуществления государственной регистрации договора аренды, истец уклоняется от совершения действий по гос. регистрации, в связи с чем, суд необоснованно отказал в удовлетворении встречного иска. Доводы истца о том, что была осуществлена реконструкция, а не новое строительство не доказаны. Спорные объекты возведены с согласия собственника, ответчик пользуется ими на законных основаниях.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2008 г. производство по делу приостановлено по ходатайству ООО "Диана-Г" до вступления в законную силу судебного акта по делу N А53-24564/2008-С2-28.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2009 г. производство по делу возобновлено.
В судебном заседании представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону апелляционную жалобу поддержала, просила решение Арбитражного суда Ростовской области отменить, удовлетворить исковые требования.
Представители ООО "Диана-Г" апелляционную жалобу не признали, просили жалобу оставить без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве, решение Арбитражного суда Ростовской области отменить в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований о регистрации договора аренды, встречные исковые требования удовлетворить, в остальной части решение суда оставить без изменения.
Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области в судебное заседании не явилось. В соответствии с п. 5 ст. 156, ст. 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного разбирательства.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 15.08.2000 г. между Муниципальным предприятием ПКиО им. Собино и ООО "Диана-Г" по согласованию с Комитетом по управлению имуществом г. Ростова-на-Дону подписан договор аренды имущественного комплекса летней киноплощадки "Железнодорожная" в оценочной сумме 15000 руб., расположенной по адресу: ул. Профсоюзная, 136 сроком на пятнадцать лет для организации комплекса отдыха и развлечений для населения.
Условиями договора предусмотрено проведение реконструкции арендованного имущества летней киноплощадки (п. 5.2).
Согласно пункту 3 Особых условий, являющихся приложением N 3 к договору аренды, арендатор обязан закончить реконструкцию имущественного комплекса летней киноплощадки в центр отдыха и развлечений в срок не позднее 01.09.2001 г., включающий в себя следующий комплекс услуг: киноплощадка на 100 посадочных мест с проекционным экраном к 01.05.2001 г., танцплощадка к 01.05.2001 г., зал игровых автоматов и бильярда к 01.09.2001 г., пивной бар к 01.09.2001 г., летнее кафе к 01.09.2001 г. и по окончании реконструкции и технического перевооружения представить арендодателю документы, подтверждающие выполнение работ.
С даты окончания реконструкции имущественного комплекса, т.е. с 01.09.2001 г. арендатор обязан уплачивать арендную плату в общей сумме 3105 руб. в год. Имущественный комплекс передан по акту приема передачи.
02.08.2001 г. сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 15.08.2000 г., согласно которому стороны изменили срок окончания реконструкции киноплощадки "Железнодорожная" до 01.12.2001 г.
В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку срок договора аренды N 1 от 15.08.2000 г. составляет 15 лет, договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что данный договор аренды не может считаться заключенным.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Выводы суда первой инстанции о незаключенности договора аренды N 1 от 15.08.2000 г., ввиду того, что сторонам не определен предмет договора, также является правомерным, поскольку материалы дела не позволяют установить состав имущественного комплекса киноплощадки "Железнодорожная" на момент передачи его в аренду.
В 2004 году МП ПКиО им. Собино реорганизовано в МУ "Парк им. Собино". 03.10.2006 г. МУ "Парк им. Собино" ликвидировано, летняя киноплощадка передана в оперативное управление МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства железнодорожного района", требования к которому в рамках настоящего иска не заявлены.
Указанные обстоятельства препятствуют удовлетворению встречного иска о регистрации аренды N 1 от 15.08.2000 г. Решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска ООО "Диана-Г" является законным и обоснованным.
Отказывая в удовлетворении исковых требований ДИЗО г. Ростов-на-Дону суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности права муниципальной собственности на спорный объект ввиду его реконструкции и создания силами ответчика нового объекта недвижимости.
Указанные выводы суда не основаны на материалах дела, факт создания ответчиком нового объекта в результате произведенной реконструкции не подтвержден документально. Для определения технических параметров ранее существовавшего и созданного объектов, без исследования которых невозможно установить утрату тождества, требуются специальные познания, однако, судебная строительно-техническая экспертиза в рамках настоящего дела не проводилась, ходатайства о ее проведении не заявлены.
Право собственности муниципального образования г. Ростов-на-Дону на нежилое здание общей площадью 675,1 кв. м литер А А1 А2 А3, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Профсоюзная, N 136/15/167а/91/1 зарегистрировано в ЕГРП 25.09.2008 г. N 61-61-01/605/2008-82 на основании решения Малого совета Ростовского-на-Дону городского Совета народных депутатов N 12/7 (л.д. 49 т. 2).
В рамках дела N А53-24564/2008 г. отказано в иске ООО "Диана-Г" о признании недействительным зарегистрированного права собственности на нежилое здание общей площадью 675,1 кв. м литер А А1 А2 А3, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Профсоюзная, N 136/15/167а/91/1 за муниципальным образованием г. Ростов-на-Дону и признании права собственности на указанный объект за ООО "Диана-Г". При этом судом дана оценка доводам о праве ООО "Диана-Г" на реконструированные сооружения. Судом установлено, что с учетом п. 5 особых условий все неотделимые улучшения
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2009 n 15АП-6531/2009 по делу n А32-20926/2008-11/312 По делу о понуждении направить реестродержателю сведения о количестве акций, принадлежащих акционеру, взыскании доходов, необоснованно полученных акционерным обществом за счет использования земельной доли.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края  »
Читайте также