Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2009 по делу n А53-5446/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

составляет 65-70%, а на отдельных участках физический износ полный (т. 3 л.д. 89). Состояние здание квалифицировано как неудовлетворительное и аварийное. Специализированная организация указала, что по своему состоянию и физическому износу здание не может эксплуатироваться с требуемой степенью надежности; учитывая возможность обрушения ряда аварийных несущих конструкций (простенки, перекрытия), нахождение людей в здании является опасным (т. 3 л.д. 90).

Поскольку здание является объектом культурного наследия регионального значения, то обследование здание также проводилось также ГУ «Областная инспекция по охране и эксплуатации памятников истории и культуры». В экспертном сопровождении от 16.11.2004 № 216.04, составленном ГУ «Областная инспекция по охране и эксплуатации памятников истории и культуры» указаны те же дефекты здания (т. 3 л.д. 80-81).

Указанные дефекты здания отражены и проанализированы в акте областной межведомственной комиссии о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания от 08.12.2005 (т. 1 л.д. 123-124). В акте комиссии изложены следующие выводы: требуется проведение реконструкции с разборкой и последующей заменой деформированных и изношенных конструкций, инженерных коммуникаций. Проектом реконструкции должно быть предусмотрено воссоздание архитектурных элементов наружного фасада здания при возведении новых конструкций (т. 1 л.д. 123).

В связи с чем Областная межведомственная комиссия по признанию жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания приняла следующее решение:

- признать жилой дом непригодным для проживания;

- отселение граждан в соответствии с актом муниципальной комиссии произвести за счет местного бюджета либо внебюджетных источников;

- в соответствии с предложениями администрации г. Ростова-на-Дону объект должен быть реализован в соответствии с установленным порядком с оформлением соответствующих прав на земельный участок;

- дальнейшая реконструкция / капитальный ремонт / снос здания должны быть произведены в соответствии с соблюдением условий раздела 4 экспертного сопровождения № 216.4 ГУ «Областная инспекция по охране и эксплуатации памятников истории и культуры» (протокол заседания комиссии от 07.12.2005 - т. 1 л.д. 121-122).

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на момент издания постановления от 24.07.2006 № 836) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Таким образом, на момент издания постановления от 24.07.2006 № 836 Администрация могла указать лишь на снос жилого дома, но не на его реконструкцию. Соответственно постановление от 24.07.2006 № 836 о признании много квартирного дома аварийным в целом по содержанию и порядку принятия соответствует положениям действовавшего законодательства.

При этом суд апелляционной инстанции отклоняет доводы Компании о нарушении порядка издания постановления, в частности непривлечения собственников при составлении акта межведомственной комиссии, ввиду следующего.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № 836 о признании многоквартирного дома аварийным принято 24 июля 2006 г. В свою очередь, Компания приобрела нежилые помещения в здании лишь 14 ноября 2006 года на основании договора купли-продажи от 13 ноября 2006 года (т. 1 л.д. 8-9). То есть компания приобрела помещения значительно позже издания постановления от 24.07.2006 № 836, а потому непривлечение собственников помещений к составлению акта никак не могло отразиться на правах и законных интересах Компании.

Кроме того, собственниками жилых помещений оспаривалось постановление от 24.07.2006 № 836. Решением Кировского районного суда от 15.09.2008 по делу № 2-2171/08 в удовлетворении требований о признании недействительным указанного постановления отказано (т. 3 л.д. 43).

В соответствии с ч. 2 ст. 3 АПК РФ порядок судопроизводства в арбитражных судах определяется Конституцией Российской Федерации, Федеральным конституционным законом «О судебной системе Российской Федерации» и Федеральным конституционным законом «Об арбитражных судах в Российской Федерации», Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и принимаемыми в соответствии с ними другими федеральными законами.

В статье ст. 250 ГПК РФ содержится специальное правило относительно законной силы судебного акта суда общей юрисдикции по делам возникающим из публичных правоотношений: после вступления в законную силу решения суда по делу, возникающему из публичных правоотношений, лица, участвующие в деле, а также иные лица не могут заявлять в суде те же требования и по тем же основаниям.

Данная норма является специальной, применительно к статье 69 АПК РФ и ч. 4 ст. 13 ГПК РФ, поэтому суд первой инстанции обоснованно указал на решение Кировского районного суда от 15.09.2008 по делу № 2-2171/08 как на препятствие для проверки постановления от 24.07.2006 № 836 по тем же основаниям. В статье 250 ГПК РФ законодатель расширил обязательную силу судебного акта суда общей юрисдикции и арбитражный суд не праве игнорировать указания законодателя.

При таких обстоятельствах доводы Компании о нарушении порядка признания дома аварийным обоснованно отвергнуты судом первой инстанции. Многоквартирный дом признан аварийным в соответствии с действующим законодательством. Поскольку Компания приобрела помещения после издания постановления от 24.07.2006 № 836 – права Компании в любом случае не могли быть нарушены. Кроме того, факт аварийного состояния дома объективно подтвержден представленными в настоящее дело доказательствами.

Суд кассационной инстанции указал на необходимость проверки оспариваемого постановления на соответствие нормам Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Согласно Охранному обязательству № 130-07 от 23.05.2007 здание является объектом культурного наследия регионального значения «Доходный дом Сариевых».

Согласно описанию предмет охраны составляют:

- объемно планировочное решение, высота и конфигурация здания в плане;

- архитектурно-художественный облик главного северного фасада;

- строительные конструкции (несущие стены).

В охранном обязательстве отражено, что физический износ фасада здания составляет 20%, имеются трещины, эрозия поверхности декора, физический износ ступеней, ограждений составляет 40%.

В соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 35 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» проектирование и проведение работ по сохранению памятника или ансамбля и (или) их территорий в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, выявленных объектов культурного наследия осуществляются в соответствии с законами субъектов Российской Федерации.

Аналогично выдача задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия и разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, а также согласование проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, выявленных объектов культурного наследия осуществляются в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации или муниципальным правовым актом (п. 2 ст. 45 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).

На территории Ростовской области таким органом является Областная инспекция по охране и эксплуатации памятников истории и культуры (п. 1 Положения о порядке согласования проектов строительных, земельных и землеустроительных работ с областной инспекцией по охране и эксплуатации памятников истории и культуры, утвержденного постановлением Главы Администрации Ростовской области от 21.02.1997 № 51).

В экспертном сопровождении от 16.11.2004 № 216.04, составленном ГУ «Областная инспекция по охране и эксплуатации памятников истории и культуры» указано на дефекты здания, приводящие к разрушению объекта культурного наследия (т. 3 л.д. 80-81). Среди предложений укаано на необходимость разработки эскизного проекта реставрации и приспособления объекта культурного наследия под современное использование.

Соответствующий проект был разработан по заявке (по поручению) Погиба Т.В. и получил положительное экспертное заключение № 299.1.06 от 26.01.2007 (т. 3 л.д. 92-98). На основании эскизного проекта была разработана рабочая проектная документация, которая получила положительное заключение государственной экспертизы № 61-1-2-3078-08 от 19.09.2008 и рекомендована к утверждению (т. 3 л.д. 99-141).

Изучив положительное заключение государственной экспертизы № 61-1-2-3078-08 от 19.09.2008, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что проектом предусматривается полная ручная разборка аварийного здания и воссоздание объекта культурного наследия с приспособлением его для современного использования, что соответствует положениям ст. 44, 47 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что данные действия означают снос и новое строительство (п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ), а не реконструкцию (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ) многоквартирного дома.

В этой части постановление от 24.07.2006 № 836 о признании многоквартирного дома аварийным также не противоречит требованиям законодательства.

В то же время, указанные обстоятельства не означают, что собственники помещений лишены возможности участвовать в воссоздании объекта культурного наследия.

Так в соответствии с абз. 4 п. 2 ст. 45 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия составляется с учетом мнения собственника объекта культурного наследия либо пользователя объектом культурного наследия.

Обязательства Компании по участию в сохранении объекта отражены также в охранном обязательстве.

С 01 января 2007 года порядок реализации прав собственников помещений на участие в реконструкции многоквартирного дома урегулирован ч. 10 ст. 32 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ: признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи.

В соответствии с ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение о реконструкции здания (строительстве здания, воссоздании объекта культурного наследия) может быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Оценивая обстоятельства о реконструкции дома, суд первой инстанции указал, что доказательств обращения собственников помещений к Администрации с предложениями о проведении мероприятий по реконструкции здания до вынесения постановления от 28.02.2007 № 207 в материалы дела не представлены. Однако данный вывод недостаточно полно отражает обстоятельства дела.

Как следует из представленных свидетельств о государственной регистрации права собственности на жилые и нежилые помещения, а также не оспаривалось лицами, участвующими в деле в судебном заседании суда апелляционной инстанции, на момент принятия постановления от 28.02.2007 № 207 собственниками помещений в многоквартирном доме являлись:

Погиба Татьяна Валерьевна с долей в праве общей собственности 16%, Компания – 8%, муниципальное образование город Ростов-на-Дону – 76%.

Таким образом, решение вопроса о порядке реконструкции многоквартирного дома фактически зависит от решения муниципального образования.

В свою очередь муниципальное образование не обладает средствами для реконструкции данного здания. Поэтому право на реконструкцию здания было предоставлено Погиба Т.В. через открытую публичную процедуру.

Так в 47 (522) номере городской газеты «Ростов официальный» от 24 ноября 2004 года было опубликовано сообщение о предварительном согласовании места размещения объекта по адресу ул. Б. Садовая, 94.

При подготовке документации для предварительного согласования места размещения объекта было испрошено согласие уполномоченного органа – ГУ «Областная инспекция по охране и эксплуатации памятников истории и культуры». Письмом от 02.12.2004 № 1600/09-293 Областная инспекция по охране и эксплуатации памятников истории и культуры указала: инспекция считает возможным согласовать проведение проектно-изыскательских работ по замене находящихся в аварийном состоянии и грозящих обрушением строительных конструкций здания с приспособлением его под размещение торгово-офисного центра при соблюдении ряда условий (т. 1 л.д. 137).

06 апреля 2005 года конкурсной комиссией по предоставлению права застройки земельных участков рассмотрено две заявки на право предварительного согласования места размещения торгово-офисного центра на земельном участке (реконструкция с сохранением фасадной части) (т. 1 л.д. 97, 128). Победителем конкурса признана Погиба Т.В.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 19.07.2005 № 1006 разрешено Погиба Т.В. производство проектно-изыскательских работ по реконструкции здания с сохранением фасадной части и приспособления его для современного использования по ул. Б. Садовой, 94,