Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2009 по делу n А53-5446/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

являющегося объектом культурного наследия регионального значения «Доходный дом Сариевых, 1902 г., арх. Нидермейер» на земельном участке 0,0569 га без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны.

В соответствии с п. 5 Постановления от 19.07.2005 № 1006 предоставление земельного участка для размещения торгово-офисного центра (реконструкция здания с сохранением фасадной части) следует оформить после освобождения участка от прав третьих лиц (т. 1 л.д. 96, 126).

Предварительное согласование места размещения объекта до изъятия земельного участка у собственников соответствует положениям абз. 2 п. 5, абз. 2 п. 8 ст. 31 ЗК РФ.

Компания в конкурсе на реконструкцию объекта культурного наследия не участвовала, свои предложения не представляла и на момент проведения конкурса собственником помещений в многоквартирном доме не являлась.

После приобретения права собственности на нежилые помещения Компания выразила желание принять участие в реконструкции здания, о чем свидетельствуют имеющиеся в материалах дела письма (т. 1 л.д. 80). От имени компании письмо подписано Пилипюком С.А., уполномоченным на совершение всех необходимых действий по реконструкции здания, что подтверждается доверенностью с апостилем от 28.07.2006 г. (т. 3 л.д. 31-34).

Поскольку Администрация выразила волю на реконструкцию здания за счет средств Погиба Т.В. – то органы местного самоуправления обоснованно указали на необходимость решения данного вопроса с Погиба Т.В. (т. 3 л.д. 77-78).

Письмом от 28.04.2007 года Погиба Т.В. обратилась к Компании по вопросу реконструкции здания (т. 1 л.д. 81).

Письмом от 15.06.2007 года Компания ответила о готовности рассмотреть материалы эскизного проекта реконструкции здания (т. 1 л.д. 82).

Вместе с тем, на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции вопрос об участии Компании в реконструкции здания остался неразрешенным.

Для целей защиты интереса Компании участвовать в реконструкции здания суд апелляционной инстанции неоднократно откладывал судебные заседания и предлагал Компании представить свои пожелания относительно участия в реконструкции здания, а также доказательства возможности несения соответствующих расходов.

Однако в судебном заседании суда апелляционной инстанции 15 июня 2009 года представитель Компании пояснил, что Компания готова ремонтировать здание для его поддержания и сохранения в нынешнем виде; Компания не считает необходимым производить приспособление объекта культурного наследия для иного использования, но готова рассмотреть все варианты; самостоятельно Компания производить соответствующий ремонт не может.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 13 июля 2009 года представитель Компании пояснил, что Погиба Т.В. была готова отдать весь проект по реконструкции здания, однако в этом Компания не заинтересована; Компания желает участвовать в реконструкции здания пропорционально своей доли и при последующем предоставлении равнозначного помещения на первом этаже с самостоятельным выходов на ул. Б.Садовую; при этом для участия Компании в реконструкции здания Погиба должна предоставить гарантии обеспечения своей платежеспособности, невозможности банкротства, однако таких гарантий Погиба Т.В. предоставить не может; Компания не желает отказываться от права собственности, поскольку не уверена, что Погиба Т.В. сможет произвести реконструкцию здания.

Администрация не возражала против участия Компании в реконструкции здания, поскольку Администрации необходимо восстановление объекта культурного наследия регионального значения; отселение жильцов и разработка проектной документации уже произведены за счет Погиба Т.В.

В целях достижения между собственниками помещений многоквартирного дома соглашения относительно порядка реконструкции здания в судебном заседании суда апелляционной инстанции объявлялся перерыв до 20 июля 2009 года. Однако после перерыва представитель пояснил, что никаких обсуждений не производилось в связи с отсутствием в России уполномоченного представителя, однако соответствующие переговоры не могут привести к положительному результату, поскольку Погиба Т.В. не может дать гарантий осуществления реконструкции в полном объеме; варианты с расчетами по аккредитиву, установлением залога на земельный участок и объект незавершенного строительства, договоров простого товарищества Компанию не устраивают.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что у Компании отсутствует реальный интерес в реконструкции здания; поскольку часть здания на первом этаже, где расположен магазин Компании, на данный момент еще может эксплуатироваться – компания желает продолжать торговую деятельность с целью извлечения максимальной прибыли. Кроме того, компания не показала, что имеет возможность финансировать работы по воссозданию объекта культурного наследия.

Вместе с тем, право собственности лица может быть ограничено законом (п. 2 ст. 209 ГК РФ). А возможный интерес Компании в участии в реконструкции подлежит реализации только способами, предусмотренными законом – т.е. в порядке предусмотренном ч. 10 ст. 32, ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Большинством в 92% голосов собственников помещений многоквартирного дома (Администрация и Погиба Т.В.) было принято решение о приспособлении объекта культурного наследия для современного использования.

Компания не смогла достичь соглашения о реконструкции объекта ни с одним из сособственников. Соответствующая возможность была предоставлена компании под контролем суда апелляционной инстанции. Кроме того, за более, чем 2 года Компания не предложила своего проекта реконструкции здания, не показала источники возможного финансирования работ.

При таких обстоятельствах решение о реконструкции здания, отвечающее требованиям ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, не принято.

Поскольку решение о реконструкции аварийного здания, объекта культурного наследия регионального значения не принято – Администрация обоснованно приняла оспариваемое постановление об изъятии у Компании нежилых помещений и земельного участка и предоставлении их Погиба Т.В. Указание в постановлении от 28.02.2007 № 207 на одновременное изъятие земельного участка и условиях его предоставления Погиба Т.В. соответствует п. 4 ст. 32 ЗК РФ.

Суд апелляционной инстанции, оценив требования компании об участии в реконструкции, пришел к выводу, что поскольку Компания не смогла под контролем суда достичь соглашения об участии в реконструкции здания, то соответствующее соглашение не могло быть достигнуто и вне судебного процесса. При таких обстоятельствах факт вынесения постановления от 28.02.2007 № 207 об изъятии нежилых помещений и земельного участка до окончания срока (10 марта 2007 года) на принятие решения о реконструкции здания не привело и не могло привести к нарушению прав и законных интересов Компании.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что сокращение сроков принятия решения о реконструкции здания за счет собственников помещений вызвано существенным ухудшением здания, что отражено в письме от 08.11.2006 № 100/06-БТП. В письме, в частности, указано: в настоящее время состояние строительных конструкций и здания в целом значительно ухудшилось – произошло обрушение участков перекрытий 3-го и 4-го этажей; в аварийном состоянии с угрозой обрушения находятся карниз и стены дворового фасада; в целях предотвращения дальнейшего самообрушения конструкций, необходимо в срочном порядке произвести разборку аварийных участков стен и перекрытий по специально разработанному проекту (т. 1 л.д. 125).

Поскольку решение о реконструкции здания собственниками помещения не принято, в том числе под контролем суда, - оспариваемое постановление от 28.02.2007 № 207 не нарушает прав и законных интересов Компании.

Доводы Компании о том, что изъятие земельного участка осуществлено не для муниципальных нужд, отклоняются судом апелляционной инстанции. В силу ч. 10 ст. 322 ЖК РФ, если собственники помещений в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Следовательно, неосуществление реконструкции здания в разумный срок само по себе является достаточным основанием для изъятия земельного участка для муниципальных нужд. Оспариваемое постановление от 28.02.2007 № 207 является основанием для определения справедливой компенсации за изымаемые помещения.

Кроме того, решением Кировского районного суда от 15.09.2008 по делу № 2-2171/08 в удовлетворении требований о признании недействительным постановления от 28.02.2007 № 207 отказано (т. 3 л.д. 44).

В статье ст. 250 ГПК РФ содержится специальное правило относительно законной силы судебного акта суда общей юрисдикции по делам возникающим из публичных правоотношений: после вступления в законную силу решения суда по делу, возникающему из публичных правоотношений, лица, участвующие в деле, а также иные лица не могут заявлять в суде те же требования и по тем же основаниям.

Данная норма является специальной, применительно к статье 69 АПК РФ и ч. 4 ст. 13 ГПК РФ, поэтому суд первой инстанции обоснованно указал на решение Кировского районного суда от 15.09.2008 по делу № 2-2171/08 как на препятствие для проверки постановления от 24.07.2006 № 836 по тем же основаниям. В статье 250 ГПК РФ законодатель расширил обязательную силу судебного акта суда общей юрисдикции и арбитражный суд не праве игнорировать указания законодателя.

Соответственно компания не вправе приводить доводы, которые подвергались оценки в решении суда общей юрисдикции.

Поскольку Компании была предоставлена возможность для участия в реконструкции здания, собственники помещений не произвели реконструкцию здания в разумный срок – Администрация законно на основании ч. 10 ст. 32 ЖК РФ приняла оспариваемое постановление об изъятии помещений и земельного участка у Компании.

Судом первой инстанции правильно определен предмет доказывания, верно применены нормы материального и процессуального права, нарушений, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не допущено; оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17 марта 2009 года по делу № А53-5446/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                           В.В. Галов

Судьи                                                                                             О.Г. Ломидзе

О.Х. Тимченко