Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2009 по делу n А53-15784/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-15784/2008

28 августа 2009 г.                                                                               15АП-5617/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В., Ильиной М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца: Коломийцева Э.Н., доверенность от 01.09.2008г.;

от ответчика: Малофеев И.И., доверенность от 20.10.2008г. №17

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

открытого акционерного общества "Нахичеванский рынок"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04 июня 2009г. по делу № А53-15784/2008 (судья Авдеев В.Н.)

по иску открытого акционерного общества "Нахичеванский рынок"

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Сделай Сам"

о взыскании 264 278 руб. 66 коп.

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Сделай Сам"

к ответчику открытому акционерному обществу "Нахичеванский рынок"

об обязании возвратить земельный участок, признании права собственности

установил:

открытое акционерное общество “Нахичеванский рынок” (далее общество “Нахичеванский рынок”) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “Сделай Сам” (далее общество “Сделай Сам”) о взыскании арендной платы в сумме 36 913,33 руб., неосновательного обогащения в размере 210 518,67 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами – 16 846,66 руб., а всего 264 278,66 руб. Иск мотивирован тем, что на основании договора аренды от 03.01.2006г. №115 обществу “Сделай Сам” был предоставлен сроком до 31.12.2006г. земельный участок площадью 150 кв.м., расположенный в г. Ростове-на-Дону, Базарная пл., 2, из земельного участка площадью 19 774 кв.м. с кадастровым номером 61:44:03 15 71:0038 на территории общества “Нахичеванский рынок”. Ответчик не исполнил обязательств по оплате арендных платежей за период с августа по декабрь 2006г. Также ответчик не оплатил денежные средства за использование земельного участка за период 2007г.-2008г.

ООО “Сделай Сам” подало встречный иск об обязании общества “Нахичеванский рынок” возвратить ответчику земельный участок общей площадью 0,0079 га, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Базарная, 2 (в границах, обозначенных как “уч. №1” на “Чертеже границ земельного участка кадастровый номер 61:44:03 15” от 25.09.1998г.); о признании за обществом “Сделай Сам” права собственности на земельный участок общей площадью 0,0079 га, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Базарная, 2 (в границах, обозначенных как “уч. №1” на “Чертеже границ земельного участка кадастровый номер 61:44:03 15” от 25.09.1998г.). В обоснование своих требований общество “Сделай Сам” ссылается на положения ст. 36 Земельного кодекса РФ; указывает на то, что ему принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 74,7 кв.м., расположенное на территории Нахичеванского рынка, на земельном участке площадью 19 774 кв.м., кадастровый номер земельного участка 61:44:03 15 71:0038. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке. Договор купли-продажи от 20.09.2002г. №148 земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 15 71:0038, заключенный между МУ “Фонд имущества г. Ростова-на-Дону” и обществом “Нахичеванский рынок”, в части площади 0,0079 га, занимаемой помещениями общества “Сделай Сам”, признан недействительным судебными актами.

В отзыве на встречное исковое заявление общество “Нахичеванский рынок” указало на отсутствие связи между встречным и первоначальным иском; на невозможность зачета требований встречного иска к первоначальному, поскольку требование о признании права собственности заявлено после неисполнения стороной своих обязанностей по договору аренды, что не может влечь прекращение его обязанности по надлежащему исполнению условий договора, исключает возможность принятия встречного иска (л.д. 125-133).

Решением от 04 июня 2009г. в удовлетворении требований ОАО “Нахичеванский рынок” отказано. Требования ООО “Сделай Сам” удовлетворены частично: за ООО “Сделай Сам” признано право собственности на часть земельного участка кадастровый номер 61:44:03 15 71:0038 общей площадью 79 кв.м., расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Базарная, 2, в границах, обозначенных точками 80, 81, 82, 83, 84 и 85 на “Схеме расположения границ земельного участка №1-199” от 19.12.2008г., выполненной ООО “Ростовское кадастровое бюро “Континент”.

Отказывая в удовлетворении первоначальных требований, суд пришел к выводу, что земельный участок как объект аренды в договорах от 03.01.2005г. и 03.01.20026г. надлежащим образом не определен (не индивидуализирован), договор аренды является незаключенным. Как указал суд, требование общества “Сделай Сам” в части истребования части земельного участка преследует противоправную цель, а именно направлено на обход ограничения на истребование вещи в связи с пропуском исковой давности. Относительно требования о признании права собственности на часть земельного участка суд пришел к выводу о возможности применения к спорным правоотношениям положений ст. 6 Земельного кодекса РФ о части земельного участка как самостоятельном объекте земельных отношений.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество “Нахичеванский рынок” обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В апелляционной жалобе заявитель просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив первоначально заявленные требования, в удовлетворении встречных требований отказать. В качестве доводов жалобы указаны следующие обстоятельства. Общество “Нахичеванский рынок” является законным собственником земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 61:44:03 15 71:0038 общей площадью 19 774 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Вывод суда о незаключенности договора аренды ввиду отсутствия индивидуализации земельного участка необоснован. Из текста договора следует, что в аренду передается часть земельного участка, законом не предусмотрен обязательный кадастровый учет частей земельных участков. Общество “Сделай Сам” не отрицало факт использования земельного участка. Заключенный сторонами договор аренды возможно квалифицировать как договор о внесении платы за фактическое использование земельного участка. Удовлетворяя требование общества “Сделай Сам” в части признания права собственности на часть земельного участка, суд необоснованно сослался на заключение экспертизы от 12.05.2009г. №1735, в соответствии с которым не представляется возможным установить границы истребуемого обществом земельного участка, поскольку земельный участок не поставлен на кадастровый учет, не является сформированным и не отвечает требованиям Земельного кодекса РФ и ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”. В материалах дела отсутствует кадастровый план части земельного участка. Данные ООО “Ростовское кадастровое бюро “Континент” не могут подменять собой обязательный кадастровый учет объекта. Право собственности общества “Сделай Сам” на землю может возникнуть только после прекращения права собственности общества “Нахичеванский рынок” в установленном порядке. Такого требования ответчиком по первоначальному иску заявлено не было.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО “Сделай Сам” считает решение суда законным и обоснованным. Указывает на то, что факт использования обществом “Сделай Сам” земельного участка площадью 150 кв.м. материалами дела не подтвержден, площадь, занимаемая магазином, составляет 79 кв.м. Суд признал право собственности на основании ст.1102, 1104 ГК РФ, поэтому вопрос о праве общества “Сделай Сам” на приобретение спорного земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ не имеет значения. Истец приобрел право собственности на весь земельный участок, включая участок, право на приватизацию которого имел ответчик, в результате ничтожной сделки.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика (истца по встречному иску) – отзыва на нее.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда подлежит отмене  в части удовлетворения встречного иска, в остальной части решение суда надлежит оставить без изменения, по следующим основаниям.

Материалами дела подтверждаются следующие обстоятельства.

Между обществом “Нахичеванский рынок” и обществом “Сделай Сам” был подписан договор от 03 января 2005г. №115 аренды земельного участка общей площадью 150 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Ростов-на-Дону, Базарная площадь, 2 для организации хранения товаров народного потребления. В договоре указано, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:03 15 71:0038 принадлежит обществу “Нахичеванский рынок” на праве собственности (л.д.199).

В материалах дела имеется свидетельство от 15.02.2007г., серия 61 АГ №625915 о государственной регистрации права собственности ОАО “Нахичеванский рынок” на земельный участок кадастровый номер 61:44:03 15 71:0038 площадью 19 774 кв.м., расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Базарная, 2. В качестве документа-основания указано соглашение об отступном от 31.01.2007г. (л.д. 58).

Преюдициальными судебными актам по делу №А53-17791/2006-С2-41 установлено, что земельный участок площадью 19 774 кв.м. был предоставлен ОАО “Нахичеванский рынок” распоряжением комитета по управлению имуществом г.Ростова-на-Дону от 08.05.02 № 161. На основании этого распоряжения фонд заключил с рынком договор купли-продажи от 20.09.02 земельного участка площадью 19774 кв. м.

Затем участок отчуждался по соглашению об отступном от ОАО “Нахичеванский рынок” к ООО "Салон Gа" (соглашение об отступном от 22.11.2006г.) и назад, от ООО "Салон Gа" к ОАО “Нахичеванский рынок” (соглашением об отступном от 31.01.2007г.).

ООО “Сделай Сам” принадлежит на праве собственности нежилое помещение комнаты на 1 этаже №№ 1, 2, 9, 10, общей площадью 74,7 кв.м., литер ПЧ, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Базарная, 2 (свидетельство о государственной регистрации права от 17.01.2005г., серия 61 АБ №001057 - л.д. 93). Согласно свидетельству о государственной регистрации прав регистрация осуществлена на основании постановления мэра г.Ростова-на-Дону №1210 от 07.07.1997г. и регистрационного удостоверения №905/2 от 17.07.1997г., т.е. в силу ст.6 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” право собственности ООО “Сделай Сам” на указанный объект недвижимости на момент совершения ОАО “Нахичеванский рынок” сделки приватизации земельного участка, на котором расположено нежилое помещение, признавалось действительным.

Обратившись в департамент с заявлением о приватизации земельного участка под принадлежащими обществу помещениями, истец получил отказ, мотивированный тем, что участок, занятый недвижимостью общества, предоставлен в собственность ОАО “Нахичеванский рынок”.

В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.

Передача истцу по договору купли-продажи всего земельного участка 19 774 кв. м осуществлена  в нарушение положения ст. 36 Земельного кодекса РФ и прав общества “Сделай Сам”, поэтому договор купли-продажи-продажи недействителен. Закрепление в праве на момент его заключения такого объекта, как часть земельного участка, требование кадастрового учета которого Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" сформулировано не было, позволяет признать данный договор недействительным  в части земельного участка, на котором находится объект общества “Сделай Сам” и который необходим для его эксплуатации.

Апелляционный суд полагает, что исковые требования ОАО “Нахичеванский рынок” не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Суд первой инстанции сделал верный вывод, согласно которому договор аренды между сторонами не может считаться заключенным в силу отсутствия индивидуализации объекта аренды.

Согласно положениям п.3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из смысла указанной нормы следует, что предметом договорных отношений может быть лишь обособленный (идентифицированный) земельный участок. Способом индивидуализации земельных участков, позволяющим однозначно выделить его из других земельных участков, является государственный кадастровый учет. Апелляционный суд отклоняет довод заявителя жалобы, согласно которому законом не предусмотрен обязательный кадастровый учет частей земельных участков. Во-первых, в договоре речь идет о предоставлении в аренду земельного участка. Во-вторых, отсутствие в ст. 7 действовавшего на момент подписания договора (2005г.) и ныне утратившего силу Федерального закона от 02.01.2000 №28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" указания на государственный кадастровый учет частей земельных участков не означает отсутствия необходимости индивидуализации объекта пользования.

Кроме того, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и неосновательного обогащения не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Предъявляя исковые требования о взыскании с ответчика платы в размере установленных арендных ставок за пользование им земельным участком под принадлежащим