Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2009 по делу n А32-2157/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, до момента государственной регистрации перехода права собственности к ООО «Кубрента» собственником спорного нежилого помещения оставалось муниципальное образование г.Краснодар. Передача помещения ООО «Кубрента» сама по себе не свидетельствует о прекращении арендных обязательств.

Согласно пункту 14 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» до государственной регистрации права собственности покупатель не вправе распоряжаться недвижимым имуществом, поскольку право собственности на это имущество сохраняется за продавцом. В соответствии с пунктом 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю истец продолжал оставаться арендодателем нежилого помещения, покупатель не вправе был распоряжаться данным имуществом, договор аренды от 01.02.2005 № 30/1 не был прекращен, доказательства возврата арендованного имущества истцу не представлены, поэтому ответчик, являясь арендатором, обязан был платить арендную плату в соответствии с условиями договора, статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и за период с 19.06.2008 по 12.11.2008.

В силу п.3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статьей 7 договора аренды от 01.02.2005 № 30/1 предусмотрены основания, расторжения договор аренды в одностороннем порядке, в том числе в случаем невнесения арендной платы или платы за пользование земельным участком более двух раз подряд либо систематической просрочки, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.

Письмом от 21.08.2008г. департамент уведомил арендатора об отказе от договора аренды от 01.02.2005 № 30/1 с 30.08.2008г. в связи с несвоевременной оплатой договорных платежей более двух раз подряд и наличия задолженности в размере 575997 руб. за пользование помещениями, 18167 руб. 40 коп. за пользование земельным участком, что превышает размер арендной платы за два срока оплаты. Ответчику предложено возвратить занимаемые помещения в течение 1 месяца (л.д.21-22).

Факт получения ответчиком уведомления (28.08.2008г.) о прекращении договора аренды от 01.02.2005 № 30/1 подтверждается материалами дела (л.д.20) и доводами ответчика.

В силу ст.453 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды 01.02.2005 № 30/1 считается прекращенным с 30.08.2008г.

Ввиду отсутствия доказательства возврата ответчиком арендованных помещений, в силу ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации, департамент вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки исполнения обязанности по возврату арендованного имущества.

Поскольку ООО «РИФ-К» в спорный период пользовалось спорным объектом недвижимости, однако доказательства перечисления арендной платы в размере, установленном нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления муниципального образования город Краснодар не представило, факт наличия задолженности и ее размер документально не опровергло, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика 618698,45 руб. задолженности по арендной плате с 01.12.2007 по 12.11.2008.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 и абзацем 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, при применении данной нормы суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О).

Согласно пункту 6.1. договора аренды от 01.02.2005 размер пени при просрочке внесения арендных платежей составляет 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки. С учетом установленного в пункте 4.5 срока оплаты и размера платежа, истцом заявлено требование о взыскании пени в размере 115440,04 руб. за период с 01.12.2007 по 12.11.2008.

Оценив представленные в материалы дела доказательства суд первой инстанции пришел к выводу о том, что пеня в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки, что составляет - 108% годовых является несоразмерной последствиям нарушения обязательства. С учетом требований статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции уменьшил размер договорной неустойки до 50000 руб.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Между тем, при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик не представил доказательств несоразмерности предъявленной к взысканию суммы неустойки.

Расчет размера пени, рассчитанный судом первой инстанции проверен. С учетом размера задолженности, срока просрочки внесения платежей уменьшение размера договорной неустойки до 50000 руб. признается судом апелляционной инстанции соразмерным последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с частью 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если встречное требование направлено к зачету первоначального требования; удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска; между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

В случае отсутствия перечисленных условий арбитражный суд возвращает встречный иск по правилам статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (часть 4 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении вопроса о принятии встречного искового заявления суд первой инстанции установил, что совместное рассмотрение основного и встречного исков не приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела, удовлетворение заявленных ответчиком во встречном исковом заявлении требований не приведет к отказу в удовлетворении первоначального иска или к зачету требований.

Возвращение встречного искового заявления не препятствует предъявлению самостоятельного иска в арбитражный суд.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.05.2009 по делу №А32-2157/2009-2/6 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                                   М.В. Ильина

Судьи                                                                                                                     В.В. Галов

                                                                                                                                О.Г. Ломидзе