Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2009 по делу n А32-1819/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-1819/2009-67/30

17 сентября 2009 г.                                                                            15АП-6583/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Авдониной О.Г.,

судей Ильиной М.В., Корневой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Лоншаковой Виктории Александровны

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от  24 июня 2009 года по делу № А32-1819/2009-67/30

по иску индивидуального предпринимателя Лоншаковой Виктории Александровны

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Интерлаин»

о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок и процентов за пользование чужими денежными средствами

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Интерлаин»

к индивидуальному предпринимателю  Лоншаковой Виктории Александровне

о признании недействительным договора аренды земельного участка,

принятое в составе судьи Мазуровой Н.С.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Лоншакова Виктория Александровна (далее – истец, Лоншакова В.А.) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Интерлаин» (далее – ответчик, общество) о взыскании 180 000 руб. арендной платы по договору от 26.12.2007 (аренды части земельного участка) и 9 720 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исковые требования мотивированы неисполнением обществом обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком с марта по ноябрь 2008 года.

Определением суда  от 29.04.2009 к рассмотрению принято встречное исковое заявление ООО «Интерлаин» к Лоншаковой В.А. о признании недействительной сделки – договора аренды земельного участка от 26.12.2007 для совместного рассмотрения с первоначальным. Встречное исковое заявление мотивировано заключением договора от 26.12.2007 бывшим генеральным директором общества под влиянием обмана, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной (статья 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 24 июня 2009 года в удовлетворении требований по первоначальному и встречному искам отказано.

В части требований Лоншаковой В. А. суд пришел к выводу о прекращении действия договора аренды земельного участка от 26.12.2007 с момента заключения сторонами договора аренды помещения. Арендная плата по договору аренды от 01.01.2008 включает в себя и плату за пользование земельным участком, необходимым для использования помещения.

В части требования по встречному иску суд пришел к выводу о недоказанности подписания договора аренды от 26.12.2007 под влиянием обмана и злонамеренного соглашения Лоншаковой В. И. и бывшего директора ООО «Интерлаин». Суд также указал на отсутствие оснований для признания договора недействительным в виду прекращения договора.

Не согласившись с решением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении ее требований, истица Лоншакова В. А. обжаловала судебный акт в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила его отменить.

Заявитель жалобы не согласен с выводами суда о прекращении договора аренды земельного участка от 26.12.2007 заключением договора аренды помещения от 01.01.2008. Объектом аренды по договору от 26.12.2008 является часть земельного участка площадью 224 кв. м. для размещения летнего кафе. Объектом аренды по договору от 01.01.2008 являются нежилые помещения, а арендная плата по договору включает затраты арендодателя на предоставление в пользование земельного участка пропорционально занимаемой арендатором площади нежилого помещения. Исполнение обществом обязательств по договору от 26.12.2007 (подписание актов выполненных работ, внесение платежей) свидетельствует об отсутствии у сторон разногласий по факту существования договора аренды земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу общество ссылается на нарушение Лоншаковой В. А. (арендодатель) обязательств по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2008 (несвоевременная регистрация договора в связи с переводом части жилых помещений, сдаваемых в аренду, в статус нежилых, учинение препятствий в пользовании арендованным имуществом), что повлекло существенные убытки для общества. Доказательством выражения Лоншаковой В. А. воли на включение в сумму арендной платы по договору от 01.01.2008 платы за пользование земельным участком является также соглашение от 04.09.2008.

Стороны не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции, будучи надлежаще уведомлены о времени и месте рассмотрения жалобы. От общества поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие сторон.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Лоншакова В. А. является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:43603 06 007:0004 общей площадью 621 кв. м., расположенного по адресу: г Краснодар, Центральный округ, ул. Ставропольская, 128, а также расположенного на указанном земельном участке нежилого здания (лит. Д, под/Д) площадью 328 кв. м. (л. д. 32-33 том 1).

12.12.2007 Лоншакова В. А. (арендодатель) и ООО «Интерлаин» (арендатор) подписали предварительный договор. Согласно условиям предварительного договора, для целей передачи помещений (лит. Д, под/Д), расположенных по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Ставропольская, 128, указанных в приложении № 1 к договору, и земельного участка, прилегающего к указанному помещению, стороны обязуются заключить между собой в будущем договоры аренды в отношении указанных помещений для размещения ресторана, клуба и земельного участка (л.д. 57 том 1).

26.12.2007 Лоншакова В.А. (арендодатель) и ООО «Интерлаин» (арендатор) подписали договор аренды, предметом которого выступила часть принадлежащего арендодателю земельного участка с кадастровым номером 23:43:03 06 007:0004 общей площадью 224 кв. м. (двор, прилегающий к зданию литер Д, под/Д, площадью 177 кв. м. и проезд к зданию лит. Г3, под/Г3 площадью 47 кв. м) (далее -договор аренды земельного участка). Границы арендованного земельного участка сторонами определены в приложении № 1 к договору. Целевое использование земельного участка - обеспечение деятельности ресторана (размещение летнего кафе). Срок действия договора установлен с 01.01.2008  по 30.11.2008. (л.д. 10-14 том 1).

Передача земельного участка оформлена сторонами актом приема-передачи от 01.01.2008 (л. д. 15 том 1).

Согласно пункту 5.1 договора ежемесячная арендная плата за часть земельного участка сторонами установлена в сумме 20 000 руб., подлежит исчислению со дня подписания акта приема-передачи.

01.01.2008 Лоншакова В.А. (арендодатель) и ООО «Интерлаин» (арендатор) подписали договор аренды нежилых  помещений общей площадью 328 кв. м., расположенных на первом, втором и цокольных этажах нежилого здания (литер Д, под/Д), для размещения ресторана и клуба сроком на пять лет (далее – договор аренды нежилого помещения) (л.д. 61-70 том 1).

Договор аренды нежилого помещения зарегистрирован 30.10.2008 (л.д. 33, 70 том 1).

В разделе 5 договора стороны определили размер платы за аренду помещения в размере 250 000 руб. В пункте 5.5 договора определено, что размер арендной платы установлен с учетом затрат арендодателя на предоставление в пользование земельного участка пропорционально занимаемой арендатором площади, затрат арендодателя на расходы по коммунальным услугам.

Спор по настоящему делу возник в связи с неисполнением ООО «Интерлаин» обязательств по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.12.2007.

Суд первой инстанции, отказывая Лоншаковой В. А. в удовлетворении иска, пришел к выводу, что действительная воля сторон была направлена на передачу в аренду сроком на пять лет помещений с включением в арендную плату в размере  250 000 руб. платы за использование части земельного участка под зданием и прилегающей территории и что заключением договора аренды нежилого помещения от 01.01.2008 прекратилось действие договора аренды земельного участка от 26.12.2007.

Указанные выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам.

Как следует из содержания договора аренды земельного участка от 26.12.2007, объектом аренды по указанному договору является часть земельного участка общей площадью 224 кв. м., индивидуализирующие признаки которого определены как двор площадью 177 кв. м. и проезд площадью 47 кв. м., а также обозначены в приложении № 1 к договору. Согласно плану земельного участка, часть земельного участка, занимаемая зданием лит. Д и под/Д, объектом аренды по договору от 26.12.2007 не являлась.

Объектом аренды по договору от 01.01.2008 являются нежилые помещения, расположенные в здании лит. Д и под/Д. Земельный участок в указанном договоре как отдельный объект аренды не обозначен. В пункте 5.5 договора сторонам лишь согласовано, что размер арендной платы за пользование помещениями установлен с учетом затрат арендодателя на предоставление в пользование земельного участка пропорционально занимаемой арендатором площади, что соответствует положениям пункта 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, предмет договора аренды от 27.12.2007 не совпадает с предметом договора от 01.01.2008, в связи с чем, вывод суда о прекращении первого договора подписанием второго, не соответствует закону.

Несостоятельным является также вывод суда относительно того, что предварительный договор достоверно подтверждает, что воля сторон была направлена на заключение одного единственного договора на аренду помещений и земельного  участка и размер арендной платы по договору от 01.01.2008 включает в себя плату и за земельный участок площадью 244 кв. м., являющийся объектом аренды по договору от 26.12.2007.

Из содержания предварительного договора от 12.12.2007 следует, что он заключен в целях последующего заключения договора аренды помещений, расположенных в здании лит. Д и под/Д. В пункте 1 предварительного договора объектом аренды обозначены помещения  с ориентировочной площадью 334 кв. м. и земельный участок, прилегающий к указанному помещению площадью 170 кв. м. Буквальное прочтение условий предварительного договора не позволяет сделать однозначный вывод о том, что сторонами согласовано условие о заключении в последующем единственного договора на аренду помещений и земельного участка как под зданием лит. Д, под/Д, так и свободного от застройки, с установлением арендной платы в размере 250 000 руб.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Земельный участок площадью 170 кв. м., указанный в пункте 6 предварительного договора, как объект аренды не индивидуализирован. Идентифицировать указанный земельный участок с участком, являющимся объектом аренды по договору от 26.12.2007 не представляется возможным (отличается площадь). Срок предполагаемой аренды помещений в предварительном договоре и договоре от 01.01.2008 совпадает (5 лет), тогда как он не совпадает со сроком аренды земельного участка по договору от 27.12.2007 (11 месяцев).

В любом случае, закон не содержит запрета на заключение сторонами, при наличии их обоюдного согласия, договора на условиях, отличных от условий, предусмотренных предварительным договором.

Вывод суда о том, что размер арендной платы по договору аренды помещения от 01.01.2008 в размере 250 000 руб. включает в себя плату за использование части земельного участка, занимаемого этими помещениями, и прилегающей территории, необходимой для их эксплуатации арендатором по согласованному сторонами назначению, суд апелляционной ин станции находит несостоятельным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из условий договора аренды помещений от 01.01.2008 не усматривается воля арендодателя передать вместе с правом пользования помещениями дополнительно какой-либо части принадлежащего ему земельного участка кроме как занимаемого зданием. В пункте 5.5 договора аренды конкретизировано, что размер арендной платы установлен с учетом затрат арендодателя на предоставление в пользование земельного участка пропорционально занимаемой арендатором площади.

Договором от 26.12.2007 предусмотрено иное, за предоставление в пользование территории двора и проезда установлена самостоятельная плата.

Частичное исполнение ООО «Интрелаин» обязательств по уплате арендных платежей и принятие арендодателем исполнения, также свидетельствует о наличии у сторон воли на заключение отдельного договора на аренду земельного участка, свободного от застройки (двора и проезда).

Выводы суда первой инстанции о недоказанности перечисления ООО «Интерлайн» арендных платежей по договору аренды земельного участка опровергаются материалами дела. Платежное поручение от 15.02.2008  № 7 на сумму 20 000 руб., отклоненное судом как доказательство, достоверно подтверждает перечисление денежных средств во исполнение обязательства