Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2009 по делу n А53-3069/2009. Изменить решение

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-3069/2009

01 октября 2009 г.                                                                              15АП-6288/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В., Ильиной М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии:

от истца: Тюрина Д.О., доверенность от 24.11.2008г. №ИЗ-25867/5;

от ответчика: Ефименко Г.А., доверенность от 25.12.2008г. №700;

от третьих лиц: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Десятого подшипникового завода" и ТСЖ "Радуга"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 19 июня 2009г. по делу № А53-3069/2009 (судья Новик В.Л.)

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания Десятого подшипникового завода"

при участии третьего лица с самостоятельными требованиями ТСЖ “Радуга”

третьего лица без самостоятельных требований ООО “Управляющая компания №1”

о взыскании задолженности

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент; истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания Десятого подшипникового завода" (далее – ООО “ГПЗ-10”; общество; ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за землю по договору аренды земельного участка от 28.05.2007г. №29884 за период с 01.01.2008г. по 28.10.2008г. в размере 9 305 813 руб. 35 коп., пени в размере 825 224 руб. 40 коп. за период с 21.03.2008г. по 16.02.2009г. (уточненные требования в порядке ст. 49 АПК РФ – т. 2 л.д. 32).

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №29884 от 28.05.2007г. для завершения проектирования и строительства многоэтажных жилых домов и подземных гаражей. Ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендных платежей, в связи с чем образовалась задолженность, на которую была начислена пеня.

В отзыве на исковое заявление ответчик заявил, что на него не может быть возложена обязанность по внесению арендной платы за землю под уже сданным в эксплуатацию объектом недвижимости. Указал, что в соответствии с п.6.5 договора аренды №29884 от 28.05.2007г. в случае перехода прав на недвижимое имущество арендатора, расположенное на участке, к другим лицам, договор считается расторгнутым с момента государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество другому лицу. 21 августа 2008г. в УФРС по Ростовской области гр. Деминовым Н.М. зарегистрировано право собственности на недвижимое имущество – квартиру №13 по ул. Извилистая, 10а. При таких обстоятельствах договор аренды №29884 от 28.05.2007г считается расторгнутым с момента регистрации гр. Деминовым Н.М. своего права собственности на недвижимое имущество на основании ч.2 ст. 453 ГК РФ. Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 61:44:07 27 04:0144 по состоянию на 21.01.2008г. располагались введенные в эксплуатацию пять многоквартирных домов, которые, как и земельные участки под ними, используются ТСЖ или управляющими компаниями.

К участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ТСЖ “Радуга” (далее ТСЖ), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО “Управляющая компания №1”.

ТСЖ “Радуга” обратилось с исковыми требованиями к ответчикам: Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ООО “ГПЗ-10” о признании договора аренды недействительным.

Заявленные требования мотивированы тем, что на момент издания Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону №447 от 04.05.2007г. и подписания договора аренды земельного участка №29884 от 28.05.2007г. собственники жилых помещений в многоквартирном доме обладали правом на получение в собственность земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом по ул. Извилистая, 8а. Договор аренды земельного участка №29884 от 28.05.2007г заключен без учета интересов собственников жилья дома по ул. Извилистая, 8а; указанный договор порождает имущественные требования со стороны ООО “ГПЗ 10” в виде требования оплаты неосновательно сбереженных денежных средств за фактическое пользование земельным участком.

Решением суда от 19 июня 2009г. исковые требования департамента удовлетворены полностью; в удовлетворении требований ТСЖ “Радуга” отказано. Суд пришел к выводу, что договор аренды земельного участка №29884 от 28.05.2007г заключен с соблюдением всех установленных нормативными актами требований, договорные правоотношения подлежат изменению только в порядке, указанном в законе. Ссылку ответчика на п. 6.5 договора аренды №29884 от 28.05.2007г как на основание расторжения договора аренды с 21.01.2008г. суд оценил как необоснованную.

ТСЖ “Радуга” и ООО “ГПЗ-10” обжаловали принятый судебный акт в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

ТСЖ просило решение отменить и принять по делу новый судебный акт о признании договора аренды земельного участка недействительным. Доводы жалобы мотивированы тем, что исходя из части 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ, собственники жилых помещений в многоквартирном доме на момент издания Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону №447 от 04.05.2007г. и подписания Департаментом с ООО “ГПЗ-10” договора аренды земельного участка №29884 от 28.05.2007г. обладали правом на получение в собственность земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом по ул. Извилистая, 8а. Раздел участка под разными предлогами затягивался, так как между ДИЗО и ООО “ГПЗ-10” был заключен договор аренды земельного участка №29884 от 28.05.2007г, без учета интересов собственников многоквартирного дома по ул. Извилистая, 8а. Согласно материалам дела по состоянию на 03.09.2008г. произведено не только формирование, но и кадастровый учет земельного участка под многоквартирным жилым домом по ул. Извилистая, 8а и других участков.

В жалобе общество указывает на неверное определение судом момента прекращения договорных отношений между истцом и ответчиком. По утверждению ответчика, объект аренды прекратил свое существование с 02.09.2008г., когда земельный участок площадью 23 745 кв.м. был фактически сформирован на девять частей, и каждый из которых был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастровых номеров. В жалобе ответчик ссылается на ст. 6 Земельного кодекса РФ; указывает на то, что договор аренды расторгнут 21.01.2008г., с этого момента пользование земельным участком складывалось из фактического пользования его частями. Ответчик не согласился с примененным расчетом арендной платы. Полагает, что коэффициент инфляции применяется неверно. Также не согласился с расчетом пени, в котором применена ко всему периоду ставка рефинансирования ЦБ РФ, равная 13%.

В отзывах на апелляционные жалобы департамент просил решение суда оставить без изменения, жалобы без удовлетворения.

ТСЖ “Радуга” и ООО “Управляющая компания №1” извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили.

В судебном заседании 26 августа 2009г. представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

На вопрос суда относительно земельных участков, расположенных под гаражами и шестым корпусом, представитель ответчика пояснил, что за использование данных земельных участков готовы платить арендную плату.

Представитель истца пояснила, что воответствии со ст. 22.1 Федерального закона №141-ФЗ при разделе земельных участков основанием для регистрации прав является решение о разделе, которое направлено на уточнение объекта. При начислении арендной платы департамент исходил из принципа платности землепользования.

Представитель ответчика пояснил: процедура межевания земельных участков проводилась силами и средствами общества.

С целью представления лицами, участвующими в деле, дополнительных пояснений по существу спора суд отложил рассмотрение апелляционных жалоб на 23 сентября 2009г.

К судебному заседанию 23 сентября 2009г. от спорящих сторон поступили дополнения к возражению на апелляционную жалобу (от истца) и пояснения с контрасчетом задолженности (от ответчика).

В судебном заседании 23 сентября 2009г. стороны поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее соответственно. В судебном заседании объявлялся перерыв до 30 сентября 2009г. После перерыва в судебное заседание явился представитель ответчика, поддержал доводы жалобы.

Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб и отзыва, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда надлежит изменить,  на основании следующих обстоятельств.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между спорящими сторонами заключен договор аренды земельного участка, кадастровый номер №61:44:07 27 04:0144, площадью 23 745 кв.м. №29884 от 28.05.2007г. Договор зарегистрирован в реестре – т.1, л.д.68.

Цель предоставления земельного участка: для завершения проектирования и строительства многоэтажных жилых домов и подземных гаражей.

Договор с обществом заключен департаментом в связи с тем, что обществом приобретены по договору купли-продажи у ОАО “Десятый подшипниковый завод” два жилых дома в стадии строительства, расположенные по адресу г.Ростов-на-Дону, ул.Извилистая, 10а, 10б – т.1, л.д.85-90.

На земельном участке построено пять жилых домов, которые введены в эксплуатацию:

- 10-этажный 120-квартирный дом по ул.Извилистая, 8А (застройщик ОАО “10 ГПЗ”) введен в эксплуатацию постановлением мэра г.Ростова-на-Дону от 29.06.2005г. – т.1, л.д.72;

- разрешение на ввод в эксплуатацию двух жилых домов (10-ти этажного 120 квартирного и 10-ти этажного 110-квартирного) по ул.Извилистая, 8,8Б датировано 17 декабря 2006г. (разрешение выдано акционерному обществу “Десятый подшипниковый завод) ”– т.1, л.д.76;

- разрешение на ввод в эксплуатацию двух жилых домов (10-ти этажного 120 квартирного и 10-ти этажного 100-квартирного) по ул.Извилистая, 10а, 10б  датировано 17 декабря 2007г. (разрешение выдано обществу “Строительная компания Десятого подшипникового завода”– т.1, л.д. 80.

Все дома переданы товариществу собственников жилья и управляющей компании (ТСЖ создано в доме по адресу г.Ростов-на-Дону, ул.Извилистая, 8А – т.1, л.д.112,118):

- жилой дом по ул.Извилистая, 8 А передан акционерным обществом “10 ГПЗ”  товариществу собственников жилья “Радуга” по акту от 02 июня 2005г. – т.1, л.д.73;

- жилые дома по ул.Извилистая, 8, 8Б переданы ОАО “10 ГПЗ” ООО “Управляющая компания №1” по акту от 01 февраля 2007г. – т.1, л.д.77-79;

- жилые дома по ул.Извилистая, 10а, 10б переданы ООО “Строительная компания Десятого подшипникового завода” ООО “Управляющая компания №1” по акту от 09 января 2008г. – т.1, л.д.81-82.

2 сентября 2008г. на кадастровый учет поставлены 9 земельных участков, образованных в целях раздела земельного участка с кадастровым номером №61:44:07 27 04:0144, площадью 23 745 кв.м., а именно образованы следующие земельные участки:

- КН 61:44:072704:299 общей площадью 8487 ± 32 кв.м., с указанием вд фактического использования “Земли общего пользования”;

- КН 61:44:072704:300 общей площадью 2233 ± 17 кв.м., для целей использования под многоквартирный жилой дом по ул.Извилистая, 10б, с указанием на общую собственность собственников помещений многоквартирного дома;

- КН 61:44:072704:301 общей площадью 2077 ± 14 кв.м., для целей использования под многоквартирный жилой дом по ул.Извилистая, 10а, с указанием на общую собственность собственников помещений многоквартирного дома;

- КН 61:44:072704:302 общей площадью 2327 ± 16 кв.м., для целей использования под многоквартирный жилой дом по ул.Извилистая, 8б, с указанием на общую собственность собственников помещений многоквартирного дома;

- КН 61:44:072704:303 общей площадью 1715 ± 15 кв.м., для целей использования под многоквартирный жилой дом по ул.Извилистая, 8а, с указанием на общую собственность собственников помещений многоквартирного дома;

- КН 61:44:072704:304 общей площадью 2233 ± 17 кв.м., для целей использования под многоквартирный жилой дом по ул.Извилистая, 8, с указанием на общую собственность собственников помещений многоквартирного дома;

- КН 61:44:072704:305 общей площадью 1162 ± 10 кв.м., для целей использования подземный гараж;

- КН 61:44:072704:306 общей площадью 2357 ± 18 кв.м., для целей строительства подземного гаража;

- КН 61:44:072704:307 общей площадью 1071 ± 10 кв.м., для целей строительства многоквартирного жилого дома – т.2, л.д.6-14.

28 октября 2008г. постановлением мэра г.Ростова-на-Дону от 28.10.2008г. №1137 земельный участок разделен с образованием указанных земельных участков, при этом участки с кадастровыми номерами 61:44:072704:299 - 61:44:072704:305 образованы для эксплуатации многоквартирных домов, участки 61:44:072704:306, 61:44:072704:307 – для предоставления ООО  “Строительная компания Десятого подшипникового завода” в аренду сроком на 3 года для завершения строительства жилого дома и подземного гаража – том 2, л.д.3-5.

Позиции спорящих сторон (общества и департамента) расходятся по следующим основным вопросам:

- общество полагает, что пункт 6.5 договора аренды, согласно которому в случае перехода прав на недвижимое имущество арендатора, расположенное на участке, к другим лицам, договор считается расторгнутым с момента государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество к другому лицу, следует толковать таким образом, что договор считается расторгнутым в связи с регистрацией 21.01.2008г. в УФРС право собственности гражданина