Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2009 по делу n А32-23928/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-23928/2008

01 октября 2009 г.                                                                              15АП-6203/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В., Ильиной М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца: Гончар Д.П., доверенность от 11.01.2009г. №04.49;

от ответчика: директор Забурдайлов Виктор Анатольевич, паспорт;

от третьих лиц: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30 апреля 2009г. по делу № А32-23928/2008 (судья Колганова Т.С.)

по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Аква Де Люкс"

при участии третьих лиц открытого акционерного общества "РЖД" (Краснодарская дистанция гражданских сооружений Краснодарского отделения железной дороги), ТУ ФАУГИ по Краснодарскому краю

о взыскании 2 067 051,7 руб., выселении

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ответчику обществу с ограниченной ответственностью “Аква Де Люкс” (далее – общество) об обязании общества освободить муниципальные нежилые помещения №12-13 литер А, общей площадью 191,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, 88; о взыскании 2 271 530,42 руб., в том числе 791 182,26 руб. задолженности по арендной плате за муниципальные помещения за период с 21.01.2005г. по 28.10.2008г., 384 881,13 руб. задолженности по плате за земельный участок за период с 21.05.2005г. по 28.10.2008г., 1 095 467,03 руб. пени за период с 01.01.2006г. по 28.10.2008г. (уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ требования).

Определением от 03 марта 2009г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО “РЖД” (Краснодарская дистанция гражданских сооружений Краснодарского отделения железной дороги) – т. 2, л.д. 55-56.

В обоснование заявленных требований указано на неисполнение обществом обязанностей по внесению арендных платежей. Также указано на то, что направленное обществу письмо с предложением оплатить задолженность по арендной плате и пени, освобождении занимаемых помещений в связи с отказом истца от договора аренды, оставлено ООО “Аква Де Люкс” без ответа.

В отзыве на иск общество ссылается на то, что по условиям договора аренды при изменении арендатором в одностороннем порядке размера арендной платы арендатору должно быть направлено уведомление с указанием оснований изменений условий договора и реквизитов, по которым производится зачисление арендной платы. Подобных уведомлений общество не получало.

ОАО “РЖД” в своем отзыве просило в иске отказать, указывая на то, что распоряжением Правительства РФ от 13.08.1997г. №1130-Р утвержден перечень объектов коммунально-бытового назначения, находящихся в федеральной собственности и подлежащих передаче в муниципальную собственность. В данный перечень вошел жилой дом по ул. Мира, 88. Однако расположенные на первом этаже здания встроенные нежилые помещения (в том числе спорное нежилые помещения) не включены в данный перечень, в связи с чем они относятся к федеральной собственности (т. 2, л.д. 144-145).

Решением суда от 30 апреля 2009г. в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу, что при передаче жилого дома в муниципальную собственность распоряжением Правительства РФ от 13.08.1997г. №1130-Р передаче подлежал только жилой дом, расположенные на первом этаже здания встроенные нежилые помещения в перечень не включены и передаче в муниципальную собственность не подлежали. Суд признал ненадлежащим доказательством, не подтверждающим право муниципальной собственности на спорные помещения, свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности на жилой дом серии 23 АА №728773. Суд пришел к выводу, что орган местного самоуправления неправомерно распорядился помещением и заключил договор аренды с обществом.

Департамент, не согласившись с принятым судебным актом, обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Департамент просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Доводы апелляционной жалобы следующие. Право муниципальной собственности на помещения аптеки возникло на основании решения Малого Совета Краснодарского краевого Совета народных депутатов от 22.09.1993г. №349, отнесшего помещения аптеки к муниципальной собственности. Судебными актами по делу №А32-63884/2005-39/1442 в удовлетворении исковых требований ОАО “РЖД” к МО г. Краснодар о признании недействительным зарегистрированного права муниципальной собственности на встроенные помещения, расположенные на первом этаже дома по ул. Мира, 88 в г. Краснодаре, было отказано. Общество не исполнило надлежащим образом возложенные на него договором аренды обязательства.

С целью выяснения позиции Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю по вопросу об отнесении спорного нежилого помещения к федеральному уровню собственности Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом привлечено  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (определение от 18 августа 2009г.).

В отзыве на жалобу общество просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании 26 августа 2009г. представитель истца пояснила, что с 01.01.2006г. обществом не производилась оплата арендных платежей. Также пояснила, что об изменении ставок арендной платы уведомляли, однако сохранились не все подтверждающие документы; те документы, которые сохранились, представлены в материалы дела.

На вопрос суда, получали ли уведомления, директор ООО “Акве Де Люкс” дал отрицательный ответ, пояснил, что от Департамента не поступало ни одного уведомления.

На вопрос суда, к какому уровню собственности относятся спорные помещения, представитель истца пояснила, что право собственности Департамента зарегистрировано в 2005г.; площадь помещений, переданных в аренду ответчику, входит в площадь, на которую зарегистрировано право собственности истца. Представила судебные акты по делу №А32-63884/2005-39/1442 и подлинник технического паспорта жилого дома.

С целью представления лицами, участвующими в деле, пояснений по существу спора суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 23 сентября 2009г.

В судебном заседании 23 сентября 2009г. спорящие стороны поддержали свои позиции.

На вопрос суда, о каких именно изменениях размера арендной платы уведомлялся арендатор, представитель департамента пояснила суду, что размер арендной платы за нежилое помещение изменялся за спорный период два раза: с 01.01.2007г. плата увеличена до 36 570 руб. 69 коп. в месяц. 01.04.2008г. плата измена на 18 962 руб. 58 коп. в месяц. О всех изменениях арендатор уведомлялся,  однако у департамента сохранилось только извещение об изменении платы на 18 962 руб. 58 коп.

Представитель департамента представила суду расчет задолженности общества без учета повышения платы до 36 570 руб. 69 коп. в месяц.

Представитель общества просил оставить без изменения решение суда, пояснил, что спорное помещение принадлежит РЖД, департамент не доказал отнесение данного конкретного помещения к объектам муниципальной собственности.

Представитель общества пояснил суду, что о применении срока исковой давности в суде первой инстанции ответчиком заявлено не было.

ОАО “РЖД” и Теруправление извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 30 сентября 2009г.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, обществом и департаментом заключен договор аренды, по условиям которого во временное владение и пользование общества переданы нежилые помещения №12-13 литер А, общей площадью 191,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, 88.

Срок договора согласован с 27 января 2004г. по 20 января 2005г.

Отказ в иске суд мотивировал отсутствием доказательств принадлежности спорного имущества к муниципальной собственности, указал на то, что спорные нежилые помещения в муниципальную собственность переданы не были.

Данный вывод суд апелляционной инстанции полагает ошибочным.

Распоряжением Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от 25 августа 1997г. № 738-р во исполнение распоряжения Правительства РФ от 13 августа 1997г. №1130-р дано указание Комитету по управлению государственным имуществом Краснодарского края  совместно с МПС России и органами местного самоуправления г.Краснодара  Новороссийска оформить в установленном порядке передачу ряда объектов предприятия “Краснодарское отделение Северо-Кавказской железной дороги” МПС России, расположенных в г.Краснодаре, в муниципальную собственность г.Краснодара.

В данном перечне указан жилой дом, находящийся в г.Краснодаре по улице Мира 88.

Каких-либо изъятий в виде указания на непередачу части помещений данного дома не установлено.

Как следует из представленного истцом технического паспорта, спорное нежилое помещение аптеки входит в состав жилого дома, расположенного по адресу: г.Краснодар, ил. Мира, 88.

Данный жилой дом передан в муниципальную собственность как единый объект, в составе всех входящих в него помещений. Следовательно, в муниципальную собственность передано и спорное помещение (аналогичная позиция получила отражение в постановлении ФАС УО от 09.09.2008г., определении ВАС РФ от 27.11.2008г по делу №А09-497/2008-18, постановлении ФАС УО от 06.11.2008г. по делу №А09-496/2008-17).

Право муниципальной собственности подтверждено свидетельством о государственной регистрации права – т.2, л.д.88.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что договор аренды заключен департаментом в пределах реализации полномочий собственника помещения, истец надлежащим образом легитимирован.

Как следует из постановления арбитражного суда апелляционной инстанции от 19 февраля 2007г. по делу №А32-23641/2005-1/428 после окончания срока договора отношения сторон был продлены на неопределенный срок. Этим постановлением утверждено мировое соглашение, по условиям которого общество обязалось погасить задолженность за период с 27.01.2004г. по 20.01.2005г., неустойку за период с 11.02.2004 г. по 10.06.2005г. – том 1, л.д.132.

В рамках данного дела департамент отыскивает задолженность за период с 21.01.2005г. по 28.10.2008г., а также неустойку за период с 01.01.2006г. по 28.10.2008г. – т.2, л.д.142.

При расчете подлежащей взысканию суммы задолженности апелляционный суд исходит из следующего.

Арендная плата за земли, иное недвижимое имущество, находящиеся в муниципальной собственности, в силу части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами. По смыслу данной статьи, а также по условиям договора стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование нежилыми помещениями и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

При этом порядок изменения арендной платы  по договору также установлен нормативно, посредством утверждения типового текста договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) – в спорный период приложение №1 к постановлению главы администрации города Краснодара от 18 сентября 2003г. №2428.

В течение периода, за который заявлены требования департамента, размер арендной платы за использование муниципального имущества установлен постановлением главы Администрации города Краснодара от 29 июня 2001г. №1002 в редакции постановления главы администрации Краснодара от 26.12.2003 №3490, постановлений главы муниципального образования город Краснодар от 23.11.2006 №750, от 13.03.2008г. №557, от 23.06.2008г. №1586, от 07.08.2008г. №2287.

Расчет осуществлен по формуле: Ап =  СбхК1хК2хК3хК4хК5 х (Sосн + S всп х 0,5), где  Сб – базовая ставка арендной платы за 1 кв.м.; К1 – коэффициент вида деятельности; К2 – коэффициент, характеризующий степень благоустройства помещения; К3 – коэффициент, характеризующий архитектурное расположен е помещения; К4 – коэффициент, характеризующий социально-экономическую зону расположения помещения; К5 – коэффициент инфляции; Ап – ежемесячная арендная плата; Sосн и S всп – основанная и вспомогательная площади арендованных помещения.

Кроме того, осуществляя расчет, истец обоснованно учел, что нормативными актами органа местного самоуправления установлены минимальные ставки арендной платы за 1 кв. м. площади нежилого помещения в месяц.

Так, согласно постановлению главы администрации Краснодара от 26.12.2003 №3490 минимальная ставка арендной платы за 1 кв.м. нежилой площади по наземным помещениям составляет 70 рублей.

Основная и вспомогательные площади указаны в договоре аренды и составляют 156 кв.м. основанная площадь и 35,3 кв.м. вспомогательная.

Местоположение объекта (ул.Мира 88 между ул.Кирова  к Привокзальной площадью) судом проверено, в том числе на основании данных сайта http:/maps.yandex.ru/.

С учетом изменений, вносимых в нормативный акт, размер арендной платы по занимаемому обществом помещению составил