Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2009 по делу n А32-23928/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

за период с 21 января 2005г. по 31 декабря 2006г 12 155 рублей 50 копеек, с 1 января 2007г. по  31 марта 2008г. – 36 570 рублей 69 копеек, с 1 апреля 2008г. по 28 октября 2008г. – 18 962 рубля 58 копеек – т.2, л.д. 128-131.

Апелляционный суд полагает верным и подлежащим применению расчет, представленный департаментом апелляционному суду (расчет представлен в судебном заседании 23 сентября 2009г., уточненный расчет вх.№34288/2009-15АП от 29.09.2009г).

Данный расчет соответствует нормативным актам муниципального образования – г.Краснодар, в том числе утвержденной постановлением от 29 июня 2001г. №1002 в редакции от 18 сентября 2003г. №2428  типовой форме договора аренды нежилого фонда, согласно которой в случае изменения ставок арендная плата по договору изменяется арендодателем в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора (при этом оплата осуществляется арендатором с момента, указанного в уведомлении). Данное условие в соответствии с требованием нормативного акта включено сторонами в текст договора (п.4.1), поэтому в силу положения п.2 ст. 422 ГК РФ подлежит  применению.

Принимая во внимание то обстоятельство, что данная формулировка установлена нормативно, а также учитывая, что ставка за использование нежилого помещения в размере 36 570,69 руб. в месяц, рассчитанная на основании изменений, внесенных в постановление от 29 июня 2001г. №1002 постановлением от 23.11.2006 №750 (с 01.01.2007) впоследствии, по сути, пересмотрена, при этом нормативные акты (постановления от 23.06.2008г. №1586 и от 07.08.2008г. №2287) введены с обратной силой (с 01.04.2008г), апелляционный суд полагает верным применить для целей расчета два размера арендной платы: 12 155, 50 рублей, о котором арендатор был информирован (о чем свидетельствует подписание им мирового соглашения – том 1, л.д.131-132) и 18 962,58 рублей (доказательства информирования о котором арендатора представлено суду – том 1, л.д. 25, 26).

Согласно договору аренды арендатором  подлежит уплате  арендная плата за пользование земельным участком. Данная плата является частью нормативной цены за пользование, поэтому также подлежит взысканию. Площадь земельного участка согласована в договоре.

В течение периода, за который заявлены требования департамента, размер платы за пользование земельным участком подлежит определению на основании постановления главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002г. №529, от 19.03.2007г. №194 и постановлений главы муниципального образования город Краснодар от 25.03.2004г. №737 “О порядке определения размера арендной платы за земли государственной и муниципальной собственности на территории муниципального образования город Краснодар”, от 15.09.2005г. №1479 “О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной и государственной собственности на территории муниципального образования город Краснодар”.

С учетом вносимых в нормативные акты изменений размер платы за пользование земельным участком составил с 21 января 2005г. по 31 марта 2007г. 23 370,87 руб. в квартал, с 01 апреля 2007г. по 28 октября 2008г. – 28 509,98 руб. в квартал.

При осуществлении расчета департаментом учтены платежи, осуществленные обществом, доказательств осуществления иных платежей, направленных на погашение задолженности за спорный период, обществом суду не представлено. Равно не представлен контрасчет во исполнение определение апелляционного суда от 26 августа 2009г. (т.3, л.д.72).

Задолженность за пользование муниципальным нежилым помещением №12-13 литер А, общей площадью 191,3 кв.м., расположенным по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, 88 за период с 21 января 2005г. по 28 октября 2008г. составляет 424 954 рубля 41 копейку.

Задолженность за использование земельного участка за тот же период составляет 384 881,13 рублей.

Продление договора аренды на неопределенный срок позволяет каждой стороне договора в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (ст.610 ГК РФ).

Кроме того, согласно договору аренды департамент вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, если арендатор не внес плату за пользование земельным участком более двух раз подряд либо имеется систематическая недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты – п.7.1.2 договора.

Данное условие договора соответствует положениям ст.310, п.3 ст.450 ГК РФ.

Поскольку задолженность общества превышала размер арендной платы за два срока оплаты, департамент правомерно отказался от исполнения договора, уведомив общество (т.1, л.д.25-28).

Положения главы 29 ГК РФ не устанавливают момент, с которого обязательства сторон считаются прекращенными при расторжении договора в случае одностороннего отказа от него одной из сторон.

В данном случае по аналогии закона (п.1 ст.6 ГК РФ) подлежат применению положения п.4 ст.523 ГК РФ, согласно которым договор считается измененным или расторгнутым с момента получения одной стороной уведомления другой стороны об одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично, если иной срок расторжения или изменения договора не предусмотрен в уведомлении либо не определен соглашением сторон.

Уведомление получено обществом 13 августа 2008г.

В уведомлении департамента указано, что обязательства сторон прекращаются с 12 сентября 2008г.

Таким образом, с 12 сентября 2008г. договор аренды считается расторгнутым, поэтому основания для продолжения пользования помещением у общества отсутствуют. Подлежит удовлетворению требование департамента об освобождении помещения.

В рамках данного дела департамент отыскивает неустойку за период с 01.01.2006г. по 28.10.2008г. – т.2, л.д.142.

Арендная плата подлежит уплате за все время пользования до возврата имущества арендодателю (ст.622 ГК РФ).

В то же время, согласованная в договоре неустойка на образовавшуюся после даты прекращения договорных отношений (в данном случае после 12 сентября 2008г.) задолженность за пользование начислению не подлежит.

Предусмотренная договором неустойка подлежит применению за просрочку уплаты задолженности по договору, образовавшуюся до момента расторжения договора. Даная сумма составляет 396 449, 37 рублей (388 864, 34 руб. + 7 585,032 руб. (за 12 дней сентября) = 396 449,37 руб.).

Неустойка в размере 0,3 % за каждый день просрочки составляет 547 412,51 (неустойка по состоянию на 10 сентября 2008г.) + 57 088,71 руб. (396 449,37 х 0,3/ 100 х 48 дней) = 604 501,22 руб.

Указанный размер неустойки представляется апелляционному суду несоразмерным последствиям допущенного обществом нарушения.

Во-первых, ответственность составляет 108 % годовых при учетной ставке на момент обращения в суд с иском 12 % годовых. Во-вторых, общество было уведомлено о повышении арендной платы с 01.04.2008г. в соответствии с нормативно установленным условием договора 13.08.2008г.

Апелляционный суд на основании ст. 333 ГК РФ уменьшает размер неустойки до 67 166,8 руб., что соответствует учетной ставке в размере 12 % годовых.

Поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску распределяются между сторонами по правилам ст.110 АПК РФ, при этом для целей распределения пошлины апелляционный суд исходит из размера удовлетворения иска 1 414 336,76 рублей. Пошлина по апелляционной жалобе относится судом на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный  суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30 апреля 2009г. по делу № А32-23928/2008  отменить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Аква Де Люкс" освободить муниципальные нежилые помещения №12-13 литер А, общей площадью 191,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, 88, в течение одного месяца с момента вступления в силу постановления.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аква Де Люкс" в пользу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации МО г.Краснодар задолженность по арендной плате за муниципальные помещения за период с 21.01.2005г. по 28.10.2008г. в сумме 424 954 рубля 41 копейку,  задолженность по плате за земельный участок за период с 21.05.2005г. по 28.10.2008г. в сумме 384 881 рубль 13 копеек, неустойку за период с 01.01.2006г. по 28.10.2008г. в размере 67 166 рубля 80 копеек, 16 232 рубля 1 копейку судебных расходов в возмещение уплаченной государственной пошлины,  всего 893 234 рубля 35 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аква Де Люкс" в доход федерального бюджета 1 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Г. Ломидзе

Судьи                                                                                             В.В. Галов

                                                                                                        М.В. Ильина