Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2009 по делу n А32-7104/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                            дело № А32-7104/2009

06 октября 2009 г.                                                                               15АП-6063/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 октября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим,

при участии:

главы крестьянского (фермерского) хозяйства «Комета» Андриенко Д.А.,

от Администрации муниципального образования Новопокровский район – представитель Сотников И.А. (доверенность от 01.09.2009), представитель Дончевская О.А. (доверенность от 01.092009),

главы крестьянского (фермерского) хозяйства Решетниковой Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства  "Комета"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края ( судья Данько М.М.)

от 10 июня  2009 г. по делу № А32-7104/2009

по иску крестьянского (фермерского) хозяйства «Комета»

к ответчикам: Администрации муниципального образования Новопокровский район, Решетниковой Татьяне Николаевне,

о признании недействительными торгов, договора аренды, о переводе прав и обязанностей по договору аренды,

установил:

Крестьянское (фермерское) хозяйство «Комета» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации Новопокровского района и главе крестьянского хозяйства Решетниковой Татьяне Николаевне о признании недействительными торгов и заключения договора аренды земельного участка на торгах (кадастровый номер 23:22:07 01 001:0211, расположенный по адресу: Новопокровский район Краснодарского края, ПСК Покровский, секция 4, контур 20), заключенный между администрацией Новопокровского района Краснодарского края и Решетниковой Татьяной Николаевной, а также перевести права и обязанности арендатора по указанному договору на крестьянское (фермерское) хозяйство «Комета», обязать ответчика не производить сельхозработы.

Исковые требования мотивированы наличием у истца преимущественного права, предусмотренного статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10 июня 2009 года в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды 1992 года является незаключенным ввиду несогласованности предмета. Также суд указал, что Администрация района правомерно отказалась от договора в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с решением арбитражного суда, крестьянское (фермерское) хозяйство «Комета» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить, его требование удовлетворить, признать недействительными торги и договор аренды, заключенный по итогам торгов, а также перевести на себя права и обязанности арендатора по указанному договору. Истец полагает, что он не был предупрежден за три месяца об отказе от договора аренды 1993 года. Отказ от аренды недопустим, поскольку Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» обязывает предоставлять земельные участки для организации и расширения фермерских хозяйств. Районная администрация не вправе изымать земельный участок у одного фермера и передавать другому.

На апелляционную жалобу поступил отзыв Администрации муниципального образования Новопокровский район, в котором содержится просьба об оставлении апелляционной жалобы без удовлетворения.  Администрация района указывает, что земельный участок, которым пользовалось крестьянское хозяйство «Комета»  невозможно идентифицировать, поскольку границы земельного участка на местности не были вынесены. Кроме того, договор аренды нарушался арендатором, поскольку допускалась просрочка платежей арендной платы. При таких обстоятельствах у арендатора не может быть преимущественного права. Договор аренды на 42,2 га является ничтожным, поскольку договор не прошел государственную регистрацию.

От главы крестьянского хозяйства Решетниковой Т.Н. поступил отзыв, в котором она полагает решение правильным и просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда глава крестьянского (фермерского) хозяйства «Комета» поддержал доводы апелляционной жалобы, представители Администрации муниципального образования возражали против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Ответчик – глава крестьянского (фермерского) хозяйства Решетникова Т.Н. просила решение оставить без изменения.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Как усматривается из материалов дела, постановлением главы администрации Новопокровского района Краснодарского края от 24 марта 1993 года № 131 гражданину Андриенко Дмитрию Анатольевичу для организации крестьянского (фермерского) хозяйства было постановлено предоставить земельный участок площадью 30 га, передав в собственность 7,8 га пашни и 22,2 га пашни в аренду сроком на 5 лет. Этим же постановлением было зарегистрировано крестьянское (фермерское) хозяйство «Комета», главой которого является Андиренко Д.А.

На основании указанного постановления 12 апреля 1993 года между Администрацией Новопокровского района и крестьянским хозяйством «Комета» был заключен договор аренды земельного участка № 000291 от 12 апреля 1993 года площадью 22,2 га для сельскохозяйственного производства на срок 5 лет. Постановлением главы администрации Новопокровского района № 432 от 30 августа 1993 года истцу дополнительно выделен в аренду земельный участок площадью 20 га. Таким образом, в пользовании у крестьянского (фермерского) хозяйства «Комета» оказалось 42,2 га.

По истечении срока указанного договора аренды от 12 апреля 1993 года Администрация Новопокровского района и крестьянское (фермерское) хозяйство «Комета» заключили договор № 000568 от 29 мая 1998 года на тот же земельный участок сроком на один год. Договор был зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам.

По истечении срока, установленного договором от 29 мая 1998 года, арендатор продолжал пользоваться земельным участком площадью 42,2 га при отсутствии возражений со стороны арендодателя. При межевании земельного участка ему был присвоен кадастровый номер 23:22:07 01 001:0211 площадью 421523 кв.метра.

Администрация муниципального образования также ссылается на договор аренды от 7 июня 2001 года № 220000091, заключенный на основании постановления главы Администрации Новопокровского района от 7 июня 2001 года № 196/16, однако признает, что указанный договор никогда не был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы. Поскольку согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, отсутствие государственной регистрации влечет незаключенность договора ( пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, апелляционный суд пришел к выводу, что действие договора аренды от 12 апреля 1993 года было прекращено в связи с истечением срока его действия и заключением договора аренды от 29 мая 1998 года. Поскольку договор аренды от 7 июня 2001 года не заключен и не порождает никаких прав и обязанностей, отношения сторон определяются условиями договора аренды земельного участка площадью 42,2 га от 29 мая 1998 года. Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом. Указом Президента Российской Федерации от 11.12.1993 N 2130 обязанность по организации ведения государственного земельного кадастра, регистрации и оформлению документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость возложена на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.

Таким образом, указанный договор заключен в надлежащей форме.

Апелляционный суд приходит к выводу, что объект указанного договора в достаточной степени определен. Ни у крестьянского (фермерского) хозяйства, ни у Администрации муниципального образования  не вызывало сомнений, о каком именно земельном участке идет речь. В отзыве на исковое заявление ( л.д.26) Администрация признала факт того, что спор идет о земельном участке с кадастровым номером 23:22:07 01 001:0211. Степень индивидуализации земельного участка достаточна для определения объекта договора аренды.

26 мая 2006 года письмом № 2-01-24/718 глава муниципального образования Новопокровский район сообщил крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Комета» , что договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения истек и предупредил, что земельный участок после окончания сельскохозяйственного года должен быть освобожден. Указанное письмо получено главой хозяйства 1 июня 2006 года.

Хотя в тексте письма и содержится ссылка на незаключенный договор аренды от 7 июня 2001 года, апелляционный суд находит, что указанное письмо является достаточно явным выражением воли арендодателя на отказ от договора аренды.

Поскольку после окончания срока договора аренды от 29 мая 1998 года арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если договора аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив об этому другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу, что, уведомив письмом от 26 мая 2006 года арендатора о необходимости освобождения земельного участка после окончания сельскохозяйственного года, арендатор воспользовался своим правом на отказ от договора аренды в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поэтому в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договора аренды считается расторгнутым.

Довод апелляционной жалобы о том, что договор аренды продолжал действовать, не основан на нормах материального права. Фактическое осуществление пользования земельным участком до 2008 года не свидетельствует о возобновлении действия договора ( прекращение договора исключает возможность восстановления его действия, для пользования имуществом требуется заключение нового договора аренды), а лишь указывает на неисполнение арендатором его обязанности по возвращению вещи, установленной статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. В равной степени уплата арендной платы до фактического возвращения земельного участка не свидетельствует о возобновлении действия прекратившегося договора аренды, а является исполнением обязанности, установленной статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы о наличии у арендатора преимущественного права на заключение договора на новый срок. По смыслу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право возникает лишь при совокупности условий: 1) договор аренды должен быть заключен на определенный срок, 2) до окончания договора аренды арендатор должен направить арендодателю уведомление о желании заключить такой договор на новый срок, 3) арендатор должен надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору аренды.

В данном деле такого юридического состава не имеется. Арендатор не опроверг доводов Администрации о систематическом нарушении сроков уплаты арендной платы, о ненадлежащем исполнении обязанности по обработке почв ( л.д.31). Арендатор не представил доказательств направления соответствующего уведомления арендодателю в период действия договора аренды. Эти обстоятельства исключают возможность реализации преимущественного права. Кроме того, договор аренды, заключенный на условиях договора аренды от 29 мая 1998 года, заключен на неопределенный срок, что исключает применение к нему положений пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса. Апелляционный суд также отмечает, что даже при наличии у истца преимущественного права оно не могло быть реализовано, поскольку между прекращением прежнего договора аренды и заключением нового договора аренды прошло более года.

При таких обстоятельствах иск о переводе прав и обязанностей по договору аренды удовлетворению не подлежит.

Поскольку торги по заключению договора аренды не проводились, в удовлетворении иска в этой части также правомерно отказано арбитражным судом первой инстанции.

Относительно оспаривания заключения договора аренды от 3 декабря 2008 года, заключенного между Администрацией муниципального образования Новопокровский район и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Решетниковой Т.Н. апелляционный суд отмечает, что правом на оспаривание договора в силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации обладает заинтересованное лицо. Интерес истца должен быть юридически значимым.

Поскольку преимущественное право на заключение договора аренды у крестьянского (фермерского) хозяйства «Комета» отсутствует, указанный довод не может быть признан как наличие юридически значимого интереса.

Ссылка истца на наличие длительного пользования земельным участком сама по себе не порождает у него наличия юридически значимого интереса в продолжении пользования имуществом вопреки воле собственника. Арендатор не может не понимать, что осуществляет