Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2009 n 15АП-5936/2009 по делу n А32-8002/2009-36/91 По делу о признании права собственности на объекты недвижимого имущества.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 августа 2009 г. N 15АП-5936/2009
Дело N А32-8002/2009-36/91
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2009 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.
судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.В. Нарышкиной
при участии: от истца: Таймасукова С.А., доверенность от 31.12.2008 г. N 566;
от ответчика: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
открытого акционерного общества "Реалбаза N 1-Очаково"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 29.05.2009 г. по делу N А32-8002/2009-36/91 (судья Карпенко Т.Ю.)
по иску открытого акционерного общества "Реалбаза N 1-Очаково"
к ответчику Администрации муниципального образования г. Краснодар
о признании права собственности
установил:
Открытое акционерное общество "Реалбаза N 1 - Очаково", г. Москва (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация; ответчик) о признании права собственности на объекты, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Бородинская, 156/10, а именно здание оптового склада - офиса лит. "А", "над/А", здание склада - магазина лит. "Б", здание бассейна лит. "Г1", здание трансформаторной подстанции. Исковые требования мотивированы тем, что 21.04.2004 г. между истцом и ООО "Ювикс" заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества N 06-480/2004 и N 06-878/2004. На основании данных договоров истцу выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на незавершенное строительством здание литер "А" (серия 23-АБ 672136 от 27.08.2004 г.). Нормативное обоснование заявленных требований истец усматривает в положениях ст. 222 ГК РФ. Истец полагает, что является правомерным пользователем земельного участка, без наличия договора аренды непосредственно с арендодателем (администрацией).
Ответчик в отзыве возражал против удовлетворения исковых требований и просил в иске отказать. Утверждает, что на момент перехода права собственности на объекты капитального строительства к истцу, договор аренды земельного участка прекращен (пункт 7.2 договора аренды N 1173). Также в материалах дела отсутствует геодезическая съемка с нанесением красной линии и согласованиями с МУП "Водоканал", ОАО "Краснодаргоргаз", ОАО "Кубаньэлектросвязь", ОАО "Краснодарэлектро", отсутствует согласие смежных землепользователей.
Решением суда от 29.05.2009 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано указанием на следующие обстоятельства: общество не обращалось в уполномоченный орган с требованием о выдаче разрешения на строительство объектов недвижимости, а после завершения строительства не обращалось с требованием о вводе в эксплуатацию. Земельный участок, на котором возведены спорные объекты, не находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, или постоянном (бессрочном) пользовании истца. Так как действие договора аренды земельного участка от 29.07.99 г. N 1173 между администрацией и ООО фирмой "Ювикс" было прекращено 15.03.2004 г., при заключении договоров купли-продажи к истцу не перешло право аренды земельного участка, на котором расположены спорные объекты недвижимости, следовательно, право собственности на строения возникнуть не может. Наличие заключений о соответствии самовольно возведенных объектов требованиям СНиП и СанПиН само по себе не предполагает возникновения права собственности.
Общество обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, просит решение отменить и принять новый судебный акт. В апелляционной жалобе истец утверждает, что договор аренды земельного участка N 1173 считается возобновленным на новый срок, так как до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомила другую сторону о прекращении договора (п. 2 ст. 621 ГК РФ). По истечении указанного в договоре срока общество продолжало пользоваться земельным участком. Из материалов дела следует, что администрация признает фактическое действие договора аренды от 29.07.1999 г., наличие арендных правоотношений между сторонами и требует исполнения договорных обязательств (платежные поручения с 2004 по 2008 гг.). Право пользования земельным участком на праве арендатора возникло у истца на основании договоров купли-продажи, выполненных в полном объеме и с соблюдением всех существенных условий. Истцом соблюдено целевое назначение участка: завершение строительства и эксплуатация объектов. Суд не принял во внимание то, что истец добросовестно пользовался приобретенным имуществом, принял на себя существенные затраты по приобретению, содержанию, охране и ремонту, что дает ему право выступать с требованиями о признании права собственности. Суд не учел, что у истца имеется государственная регистрация права на здание литер "А" (серия 23-АБ 672136 от 27.08.2004 г.). Судом не исследован вопрос о невозможности государственной регистрации перехода права собственности по договорам в органе Федеральной регистрационной службы.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержала доводы жалобы. На вопрос суда, почему общество не заключило договор аренды, при том, что в материалах дела имеется постановление главы муниципального образования город Краснодар от 28.12.2007 г. N 2823 о предоставлении обществу в аренду земельного участка площадью 1028 кв. м, а также кадастровый план земельного участка, представитель истца пояснила суду, что договор не смогли заключить по причине наличия на земельном участке объекта самовольного строительства. Проект здания литер А был на определенное количество квадратных метров, проект был превышен, поэтому здание не ввели в эксплуатацию. Здание было продано ООО фирмой "Ювикс" без документов. Отсутствие прав на объект препятствует оформлению земельного участка, при этом обществ исправно платит администрации арендную плату.
Ответчик извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В рамках настоящего дела общество претендует на легализацию последствий правонарушения в виде возведения самовольных построек. Данное обстоятельство подтверждено материалами дела и признается истцом. Право собственности общества в реестре зарегистрировано на объект незавершенного строительства здания склада-офиса литер "А" общей площадью 343,5 кв. м, общество претендует на признание за ним права собственности на четыре объекта, при этом площадь склада офиса литер "А", "над/А" составляет 1369 кв. м.
Суд первой инстанции пришел к верному выводы, согласно которому заявленное обществом требование удовлетворению не подлежит.
Для приобретения права собственности на объект недвижимого имущества надлежит соблюсти законы и иные правовые акты, регламентирующие порядок создания объекта недвижимого имущества. Являясь правонарушением, самовольное строительство может быть преодолено посредством обращения в суд лишь в исключительных случаях, при полном и безусловном доказывании истцом всех предусмотренных в ст. 222 ГК РФ обстоятельств.
Согласно положениям ст. 222 ГК РФ наличие вещного титула в отношении земельного участка является императивным условием легализации самовольной постройки, при этом его наличие достаточным основанием для легализации самовольной постройки не является. Буквальный текст действующей редакции ст. 222 ГК РФ обусловливает признание права собственности на самовольную постройку исключительно наличием у претендующего на узаконение постройки лица вещного права на земельный участок.
Судебная практика в ряде случаев не отрицает возможности узаконения самовольной постройки на основе арендного права самозастройщика, если целевое назначение земельного участка и его разрешенное использование предусматривают возможность возведения на земельном участке объектов капитального строительства (поскольку при предоставлении под капитальное строительство земельного участка собственник выражает свою волю на прекращение использования соответствующего земельного участка).
Однако даже при расширительном толковании данной статьи, распространении защиты интереса в узаконении самовольной постройки на ситуации, в которых самовольная постройка возведена на земельном участке, предоставленном на праве аренды, требования истца не могут быть признаны законными, поскольку истец не может быть признан арендатором земельного участка.
Истец ошибочно полагает, что к нему на основании закона перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 29 июля 1999 г. N 1173, заключенному между администрацией и обществом с ограниченной ответственностью фирмой "Ювикс".
Положения законодательства (ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ) сопрягают переход прав и обязанностей по договору аренды с отчуждением объекта гражданских прав - здания, строения, сооружения.
Между тем, как следует из материалов дела, общество приобрело по договору купли-продажи, заключенному с ООО фирмой "Ювикс" самовольно возведенный объект.
Из текста договора N 06-480/2004 от 21 апреля 2004 г., заключенного между обществом и ООО фирмой "Ювикс" следует, что приобретенное здание имеет четыре этажа и мансардный этаж (л.д. 10), в то же время, объектом права собственности продавца являлся объект незавершенного строительства общей площадью 343,5 кв. м (л.д. 38). Из поэтажного плана строения видно, что данная площадь - это площадь первого этажа (л.д. 45).
Поскольку права на земельный участок не могли перейти к истцу на основании закона - доводы истца о том, что договор между администрацией и ООО фирмой "Ювикс" следует полагать возобновленным на новый срок подлежат отклонению.
Отсутствие у общества прав арендатора подтверждается также тем, что согласно постановлению главы муниципального образования город Краснодар от 28.12.2007 г. N 2823 о предоставлении обществу в аренду земельного участка обществу подлежал предоставлению участок площадью 1028 кв. м, тогда как у общество "Ювикс" арендовало земельный участок площадью 1 439, 31 кв. м (л.д. 28, 29).
По пояснениям представителя истца суду апелляционной инстанции, постановление главы муниципального образования город Краснодар от 28.12.2007 г. N 2823 не было реализовано в связи с наличием на участке объекта самовольного строительства.
При таких обстоятельствах факт уплаты обществом платежей за пользование земельным участком не служит доказательством наличия между обществом и администрацией арендных отношений, а только означает отсутствие отношений кондикционных.
Поскольку истец не обладает правом на земельный участок, легализация самовольной постройки исключена.
Все иные условия узаконения самовольной постройки, указанные в ст. 222 ГК РФ, подлежат обсуждению только при установлении наличия первого условия.
Кроме того, бремя доказывания того, что самовольная постройка не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан возложено на самовольного застройщика в случае предъявления им иска о признании права собственности на объект самовольного строительства.
Доказывая соблюдение строительных норм и правил, отсутствие нарушения фактом сохранения постройки прав и охраняемых законом интересов других лиц, истец представил суду заключение "Крайжилкоммунпроект" (л.д. 64 - 71). Данное заключение является единственным представленным истцом доказательством соблюдения градостроительных и строительных норм и правил.
На основе данного заключения не может быть сделан вывод о полном и безусловном доказывании истцом всех предусмотренных в ст. 222 ГК РФ обстоятельств:
- в заключении отсутствует детальное обследование спорных построек;
- не приведены показатели основных конструктивных элементов исследуемых литеров, на основе анализа которых специалисты могли бы прийти к выводу о наличии признаков капитального строения определенного уровня ответственности;
- не приведена аргументация, не раскрыта последовательность исследования, не указаны примененные при исследовании методы.
Обществу следует устранить последствия правонарушения в виде самовольного строительства, привести объект в соответствие с проектом, и приобрести на него право в общем порядке.
Апелляционный суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имелось, суд обоснованно отказал в признании права собственности на заявленные истцом постройки как объекты недвижимости
Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.05.2009 г. по делу N А32-8002/2009-36/91 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2009 n 15АП-5928/2009 по делу n А53-3805/2009 По делу о признании незаключенным договора аренды.Суд первой инстанции Арбитражный суд Ростовской области  »
Читайте также