Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2009 по делу n А32-4335/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения,Отменить решение полностью и принять новый с/а

имущество в аренду.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка в аренду.

Таким образом, договор заключен в нарушение ст. 270 Гражданского кодекса Российской Федерации без согласия собственника участка и  с нарушением п.4 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации, установившего запрет на распоряжение земельными участками, находящимися на праве постоянного (бессрочного) пользования.

При таких обстоятельствах договор аренды от 11.01.2007г. №12/51 не соответствует требованиям п. 1 ст. 125, ст. 209, п. 3 ст. 214 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 9 Земельного кодекса РФ, в связи с чем, в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным.

Поскольку спор по данному делу является спором между управомоченным органом и неуправомоченным распоряжаться земельным участком в момент подписания договора аренды учреждением, а также обществом, заключившим договор с неуправомоченным лицом, он не может быть квалифицирован как спор о компетенции.

Апелляционный суд также отклоняет довод апелляционных жалоб, согласно которому поскольку договор заключен в результате проведения торгов, торги в установленном порядке не оспорены, договор является оспоримым, а не ничтожным,  срок исковой давности истцом попущен.

Проведение торгов не способно исцелить сделку, заключенную неуправомоченным лицом, такая сделка является ничтожной независимо от процедуры ее заключения.

Поскольку из противоречащего закону договора права и законные интересы возникнуть не могли, суд отклоняет довод заявителей жалоб, согласно которому принятое решение не восстанавливает прав истца, при этом нарушает права и законные интересы ответчиков.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о признании договора недействительным, оформленные решением суда от 24 июля 2009г., построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела. Апелляционные жалобы общества и ГУ “Сочинский национальный парк” удовлетворению не подлежат.

В то же время, подлежит удовлетворению апелляционная жалоба Росимущества.

Росимущество требует признать недействительным зарегистрированное обременение в виде аренды, запись о котором внесена в реестр на основании ничтожного договора.

Гражданский кодекс РФ в буквальном тексте содержащихся в нем статей не устанавливает такого способа защиты, как признание недействительным права или обременения. Поэтому во всех тех случаях, когда истец требует такого признания, следует установить, какой именно предусмотренный законом способ защиты истец действительно имеет в виду.

В данном случае заявленный истцом способ защиты является надлежащим.

Общество является видимым арендатором, обременение в виде аренды зарегистрировано в реестре, притом, что в действительности ограничение права в виде аренды отсутствует. При этом право собственности на земельный участок принадлежит Российской Федерации.

Реестр призван отражать действительные права субъектов оборота и ограничения прав, наличие в реестре записей о правах и ограничениях, которые на самом деле принадлежат иному лицу либо отсутствуют в силу ничтожности основания,  противоречит идее укрепления прав посредством регистрации.

Одной из основных нужд оборота является защита неинформированного лица, обеспечение доступности информации.

Договор аренды является ничтожным, и в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет юридических последствий. Поэтому защите интересов  истца и интересам оборота, обеспечению защиты неинформированных лиц, соответствует скорейшее погашение записи  в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора аренды земельного участка.

Данный способ защиты законом предусмотрен, устранение из реестра записей, внесенных на основании признанных в судебном порядке недействительными договоров, является восстановлением положения, существовавшего до нарушения права (ст.12 ГК РФ).

Требуя публично признать отсутствие каких-либо прав ответчика на принадлежащий истцу объект, и, как следствие, аннулировать (погасить) регистрацию несуществующего обременения, зафиксированного, тем не менее, в реестре,  истец тем самым добивается восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ).

Данный способ защиты не может быть истолкован как излишний.

Во-первых, судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи (данный подход получил отражение в п.6 информационного письма Президиума ВАС РФ №132 от 21 июля 2009г. “О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

При этом в действующем законодательстве и подзаконных актах отсутствует четкое указание, обязывающее регистрирующий орган при поступлении решения о признании недействительным договора аренды осуществить погашение актуальной записи полраздела III-1 ЕГРП –см. ст. 28 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, раздел  V Методических рекомендациях о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов.

Кроме того, судебный акт, которым предоставляется защита, должен быть предельно ясным, не вызывать у исполнителя затруднений и вопросов.

Во-вторых, не могут быть обнаружены нормы права, согласно которым возможно было бы требовать от субъекта, обратившегося за судебной защитой от ничтожной сделки, отстаивания своего интереса с использованием административного порядка.

Данный подход не противоречит правовой позиции Президиума ВАС РФ, выраженной в постановлении № 15148/08 от 28.04.2009г., которая неверно воспринята обществом и ГУ “Сочинский национальный парк”. В данном постановлении по конкретному делу Президиум ВАС РФ акцентировал внимание на недопустимости удовлетворения иска о признании недействительным права собственности при задавненной виндикации, что привело бы к дестабилизации положения владельца, подрыву стабилизирующего значения срока исковой давности.

В данном случае требования Росимущества не направлены на обход какого-либо иного упущенного им способа защиты. Законный интерес состоит именно в погашении ложной записи, получившей отражение в реестре, дезинформирующей неопределенный круг потенциально заинтересованных в получении подобной информации лиц. Скорейшим способом устранения этой записи из реестра является признание несуществования аренды как обременения в резолютивной части судебного акта, что и должно быть сделано для целей верного применения ст. 12 ГК РФ. При получении органом регистрации судебного акта запись будет погашена.

Обратный подход грозит нарушением принципов гражданского права, в частности, принципа судебной защиты нарушенного права (законного интереса), устранением судебной власти от предоставления защиты, подрывом значения юрисдикционной (судебной) формы защиты права.

Росимущество просит признать недеййствительным зарегистрированное за обществом право аренды на земельный участок. Данная формулировка не учитывает, что законодательством РФ предусмотрена регистрация прав, сделок и ограничений.   Регистрации подлежит аренда как обременение, посредством регистрации договора, а не право аренды. Однако данная неточность не является основанием к отказу в иске, поскольку не меняет сущности испрашиваемого способа защиты нарушенного права. Применяя способ защиты, который истец имел в виду, суд использует при этом корректную формулу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 –, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный  суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от  24 июля 2009  по делу №А32-4335/2009 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Затерянный рай", ГУ "Сочинский национальный парк" без удовлетворения.

Удовлетворить апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 августа 2009  по делу №А32-4335/2009 отменить.

Признать недействительным зарегистрированное в пользу ООО “Затерянный рай” ограничение (обременение) в виде аренды в отношении права на земельный участок площадью 0,66 га с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0020/045, расположенного в квартале 21, выделах 62, 41 Краснополянского лесничества, ГУ “Сочинский национальный парк”, аннулировав (погасив) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрационную запись о договоре аренды №12/51 от 11 января 2007г., внесенную в реестр 11 мая 2007г.

Взыскать с государственного учреждения “Сочинский национальный парк” в доход федерального бюджета 1 500 рублей государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “Затерянный рай” в доход федерального бюджета 1 500 рублей государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий  О.Г. Ломидзе

СудьиМ.В. Ильина

О.Х. Тимченко