Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2009 по делу n А32-26522/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-26522/2008

06 ноября 2009 г.                                                                                15АП-7882/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2009 г..

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от истца: представитель Мищихин Игорь Евгеньевич – доверенность от 01.09.2009 № 8,

от ответчиков: от Долинина Е.Е. - представитель Котляр Лидия Ивановна – доверенность от 19.05.2009, от Чилочь В.А. – представитель Котляр Лидия Ивановна – доверенность от 19.05.2009 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Модус-Новороссийск»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 31 июля 2009 года по делу № А32-26522/2008,

принятое судьей Гладковым В.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Модус-Новороссийск»

к ответчикам: индивидуальному предпринимателю Чилочь Вадиму Андреевичу,

индивидуальному предпринимателю Долинину Евгению Евгеньевичу

об уменьшении цены товара, обремененного правами третьих лиц,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Модус-Новороссийск» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Чилочь Вадиму Андреевичу, индивидуальному предпринимателю Долинину Евгению Евгеньевичу

об изменении п. 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.07.2008 № 62, заключенного между истцом и ответчиком, изложив его в следующей редакции:

стоимость земельного участка составляет 33 719 200 (тридцать три миллиона семьсот девятнадцать тысяч двести) рублей со всеми налогами, из расчета 3 065 рублей 38 копеек за 1 кв.м. соответственно:

- учитывая размер доли 1/2 в праве собственности земельного участка Продавца-1, Продавцу-1 к уплате причитается 16 859 600 рублей,

- учитывая размер доли 1/2 в праве собственности земельного участка Продавца-2, Продавцу-2 к уплате причитается 16 859 600 рублей,

о взыскании солидарно 1 844 160 рублей (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 2 л.д. 44-46, 68)).

Исковые требования мотивированы тем, что истец приобрел у ответчиков земельный участок, в отношении которого существуют неоговоренные в условиях договора обременения – проложены кабели связи и установлена охранная зона. Поскольку указанные обстоятельства существенно влияют на использование земельного участка по назначению – истец просит соразмерно уменьшить покупную цену земельного участка, изменить договор и поскольку договор фактически исполнен – взыскать излишне уплаченную сумму.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31 июля 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что в кадастровом плане земельного участка отсутствуют указания на наличие охранной зоны, в ЕГРП не внесены сведения об ограничениях и обременениях земельного участка, в связи с чем истец не доказал наличие ограничений или обременений – т.е. истец не доказал обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Модус-Новороссийск» обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что материалами дела подтверждено нахождение на спорном земельном участке линий связи, что порождает для истца ограничения в использовании земельного участка – т.е. является обременением.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчики просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца изложил доводы апелляционной жалобы, представитель ответчиков – против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 18 часов 00 минут 14 октября 2009 года. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда и на информационном стенде в здании суда.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 15.07.2008 № 62 Чилочь В.А. и Долинин Е.Е. приняли на себя обязательство передать в собственность Обществу земельный участок с кадастровым номером 23:47:01 17 016:0027, общей площадью 11 000 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск Приморский округ, район с. Владимировка. Стоимость земельного участка определена в 37 300 000 рублей (т. 1 л.д. 9, т. 2 л.д. 14). Факт передачи владения земельным участком подтверждается актом приема-передачи, датированным сентябрем 2008 года (т. 1 л.д. 10, т. 2 л.д. 15).

Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 03.10.2008 г. за номером 23-23-21/088/2008-135 (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 03.10.2008 23-АЕ № 253859 – т. 1 л.д. 13, 110).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02 февраля 2009 года по делу была назначена комплексная судебная экспертиза (т. 1 л.д. 47).

По результатам экспертизы была произведена топографическая съемка земельного участка, согласно которой на земельном участке установлено нахождение линий связи, их местоположение, а также занимаемая площадь (1 063 кв.м.) (т. 1 л.д. 119-121).

Из пояснений сторон следует, что по земельному участку проходят две кабельные линии с проложенными кабелями связи, принадлежащими ОАО «ЮТК», длиной 165 м (три кабеля связи Новороссийского ЛТУ типа КСППБ 1*4*1,2) и длиной 107 м (междугородняя кабельная оптико-волоконная линия Центрального узла электросвязи Краснодарского филиала ОАО «ЮТК»).

Указанные обстоятельства ответчиками не оспариваются.

В соответствии с п. 1 ст. 460 ГК РФ 1. продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (ч. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ).

Суд первой инстанции отказал в уменьшении покупной цены земельного участка, поскольку пришел к выводу, что наличие указанных кабелей само по себе не порождает обременения земельного участка. Однако данный вывод основан на неверном толковании норм материального права.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) – это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

Пункт 2 ст. 209, п. 2 ст. 260 ГК РФ, а также ст. 40, 42 ЗК РФ допускают установление ограничений права частной собственности в отношении земельных участков.

В соответствии с п. 4 Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации (далее - Правила), утвержденных Постановление Правительства РФ от 09.06.1995 N 578, на трассах кабельных и воздушных линий связи и линий радиофикации устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования. В частности, для подземных кабельных и для воздушных линий связи и линий радиофикации, расположенных вне населенных пунктов на безлесных участках, - в виде участков земли вдоль этих линий, определяемых параллельными прямыми, отстоящими от трассы подземного кабеля связи или от крайних проводов воздушных линий связи и линий радиофикации не менее чем на 2 метра с каждой стороны.

Пунктом 18 Правил установлено: на производство всех видов работ, связанных с вскрытием грунта в охранной зоне линии связи или линии радиофикации (за исключением вспашки на глубину не более 0,3 метра) на принадлежащем юридическому или физическому лицу земельном участке, заказчиком (застройщиком) должно быть получено письменное согласие от предприятия, в ведении которого находится эта линия связи или линия радиофикации; письменное согласие должно быть получено также на строительные, ремонтные и другие работы, которые выполняются в этих зонах без проекта и при производстве которых могут быть повреждены линии связи и линии радиофикации (рытье ям, устройство временных съездов с дорог, провоз под проводами грузов, габариты которых равны или превышают высоту подвески опор и т.д.); для выявления места расположения подземных сооружений связи в зоне производства указанных работ должно быть получено письменное разрешение в специально уполномоченных на то органах контроля и надзора.

Указанными Правилами также установлены иные ограничения права собственности в охранных зонах прокладки кабелей, а также права организаций связи, которым принадлежат соответствующие кабели.

При этом в силу п. 35 Правил, в случае обнаружения при выполнении земляных работ кабельных линий связи, не обозначенных в технической документации, необходимо прекратить земляные работы, принять неотложные меры по предохранению обнаруженных подземных кабелей связи от повреждений и вызвать на место работ представителя предприятия, эксплуатирующего эти линии связи.

Таким образом, указанные ограничения (обременения) права собственности устанавливаются в силу самого факта наличия линий связи на земельном участке, независимо от факта государственной регистрации обременений или внесения сведений об обременениях в государственный кадастр. Иные выводы суда первой инстанции основаны на неверном толковании норм материального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчиков указал, что истцу было известно о наличии указанных линий связи. Однако указанный довод не подтвержден представленными по делу доказательствами.

Так в договоре купли-продажи от 15.07.2008 № 62 отсутствует указание на наличие прав, ограничений или обременений земельного участка. Более того, в п. 1.3 Договора указано, что земельный участок не имеет охранных зон (т. 1 л.д. 9).

В кадастровом паспорте земельного участка также отсутствует информация об охранных зонах.

До принятия земельного участка истцом также запрошена градостроительная информация в отношении земельного участка. Однако в справке № 2836 от 10.09.2008, выданной МУ «Комитет по архитектуре и градостроительству» также указано на отсутствие объектов инженерной инфраструктуры и охранных зон инженерных коммуникаций (т. 2 л.д. 31).

Таким образом, проявляя должную степень разумности и осмотрительности, покупатель не мог узнать о наличии обременений земельного участка.

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что представителями истца неоднократно осматривался земельный участок. Однако доказательств, что зона прохождения линий связи обозначена охранными знаками, представитель ответчика не предоставил. В связи с чем, суд апелляционной инстанции считает недоказанной возможность обнаружения подземных коммуникаций в результате осмотра земельного участка.

Иных доказательств известности истцу факта прохождения линий связи через земельный участок и согласия принять земельный участок с указанными обременениями ответчик не представил.

При таких обстоятельствах Общество правомерно испрашивает уменьшение цены земельного участка.

Согласно заключению судебного эксперта стоимость земельного участка с категорией земель «земли населенных пунктов» (категория земель на момент продажи) без линий связи составляет 37 346 302 рублей (т. 1 л.д. 96), что почти тождественно цене сделки (37 300 000 рублей). Согласно выводам эксперта наличие обременения должно привести к уменьшению цены сделки на 3 601 807 рублей.

Стоимость земельного участка с категорией земель «земли сельскохозяйственного назначения» (категория земель, указанная в кадастровом паспорте от 18.11.2008 – т. 1 л.д. 34) без линий связи составляет 23 236 999 рублей (т. 1 л.д. 101). Согласно выводам эксперта наличие обременения должно привести к уменьшению цены сделки на 2 241 057 рублей.

Ответчики возражений по заключению эксперта не представили, достоверность заключения эксперта не оспаривают.

Истец просит уменьшить цену договора на 1 844 160 рублей. Суд апелляционной инстанции считает, что с учетом представленных доказательств требования истца об уменьшении покупной цены земельного участка на 1 844 160 рублей подлежат удовлетворению.

Договор купли-продажи от 15.07.2008 № 62 сторонами исполнен, в том числе денежные средства в оплату земельного участка перечислены ответчикам, что подтверждается платежными поручениями (т. 1 л.д. 20-21). При этом 3 500 000 рублей были оплачены ООО «Автодом Плюс» по условиям предварительного договора купли-продажи земельного участка от 26.03.2008 № 17/08 (п. 3.1 договора – т. 1 л.д. 9).

В связи с изложенным, сумма, на которую уменьшена цена земельного участка, подлежит взысканию с ответчиков.

Истец просит взыскать указанную сумму солидарно.

В силу п. 1 ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному