Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2009 по делу n А53-7581/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-7581/2008-С2-11

10 ноября 2009 г.                                                                                15АП-6599/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 ноября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.

при участии:

от истца: Светличной И.В. по доверенности от 24.02.2009,

от ответчика: директора Гавашели А.С., представителя Олейниковой Т.В. по доверенности от 10.11.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.08.2008 по делу № А53-7581/2008-С2-11

принятое в составе судьи Икряновой Е.А.,

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к обществу с ограниченной ответственностью «Диана-Г»

о взыскании  неосновательного обогащения в размере 910301,57 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 117541,44 руб., выселении из нежилого помещения,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Диана-Г»

к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

о регистрации договора аренды

при участии третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее – ДИЗО г. Ростова-на-Дону) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Диана-Г» (далее ООО «Диана-Г») о взыскании неосновательного обогащения в размере 910301 руб. 57 коп. за период с 01.04.2005г. по 31.03.2008г., 117541 руб. 44 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2005 по 10.04.2008, выселении из нежилого помещения (летняя киноплощадка «Железнодорожная») по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул.Профсоюзная, 136/ Гусева 167 а/ Кручинина 91, лит.А, площадью 675,1 кв.м., комнаты №№ 1,2,3,4,5,6, расположенные на первом этаже, комната №1 расположенная на антресоли.

ООО «Диана-Г» обратилось с встречным иском к ДИЗО г. Ростова-на-Дону о государственной регистрации договора аренды имущественного комплекса муниципальной собственности от 15.08.2000г. №1 на основании п.3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации и обязании ДИЗО г. Ростова-на-Дону осуществить государственную регистрацию указанного договора аренды в течение 10 дней с даты вступления решения арбитражного суда в законную силу.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2008 встречное исковое заявление принято к производству.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.08.2008г. в удовлетворении иска и встречного иска отказано. Решение суда мотивировано тем, что договор аренды имущественного комплекса муниципальной собственности от 15.08.2000 № 1 считается незаключенным, поскольку сторонами не согласован предмет договора, ввиду чего встречный иск о государственной регистрации договора не может быть удовлетворен. В соответствии с постановлением Главы администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону №365 от 26.03.2001, разрешением и проектом реконструкции, заключением зам.главного санитарного врача по г. Ростову-на-Дону №177 от 27.11.2002, актом проверки выполнения ООО «Диана-Г» инвестиционных условий договора аренды от 30.05.2005, подтверждается, что спорный объект недвижимости создан ответчиком своими силами и за счет собственных средств в рамках незаключенного договора аренды. В удовлетворении иска отказано ввиду недоказанности ДИЗО г. Ростова-на-Дону права собственности на спорное имущество.

ДИЗО г.Ростова-на-Дону обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл.34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке, просило отменить решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ДИЗО г.Ростова-на-Дону и принять по делу новый судебный акт. Заявитель жалобы указал, что ввиду незаключенности договора аренды правовые основания пользования спорным помещением у ответчика отсутствуют. Расчет суммы неосновательного обогащения произведен на основании постановлений Мэра г. Ростов-на-Дону № 2000 от 07.12.2004, №1 от 10.01.2006, № 1347 от 24.11.2006, № 1200 от 20.11.2007, применяемых при расчете размера арендной платы за нежилые помещения муниципальной собственности. Вывод суда о создании спорного имущества ответчиком своими силами за счет собственных средств не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Спорный объект включен в реестр муниципальной собственности, на основании Решения малого Света Ростовского-на-Дону городского Совета народных депутатов от 30.07.1992г. № 12/7, что подтверждается соответствующей выпиской из реестра. В силу ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ  отсутствие государственной регистрации права муниципальной собственности не может являться основанием для отказа в иске. Земельный участок, на котором расположен спорный объект, был предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование Парку культуры и отдыха им.А.Собино для эксплуатации культурно-развлекательного комплекса, право муниципальной собственности на указанный земельный участок зарегистрировано 04.09.2006г. По условиям договора аренды от 15.08.2000 №1 ООО «Диана-Г» было обязано произвести реконструкцию муниципального имущественного комплекса летней киноплощадки «Железнодорожная» в центр отдыха и развлечений включающий: киноплощадку, танцплощадку, зал игровых автоматов, пивной бар, летнее кафе. Согласно данным технической инвентаризации в результате реконструкции объект существенно не изменился, назначение объекта осталось прежним.  В данном случае имело местно не строительство нового объекта, а реконструкция объекта, находящегося в муниципальной собственности.

ООО «Диана-Г» в отзыве на апелляционную жалобу указало, что в договоре аренды от 15.08.2000 №1 конкретный перечень объектов, составляющих имущественный комплекс, не определен. Из представленных суду фотографий следует, что киноплощадки как объекта не существовало, имелся фундамент и остатки разрушенных стен. Объем строительных работ подтвержден договором подряда от 20.09.2000 и приложения №2 к нему, заключенного с ООО «Рукойлцентр». Договор аренды от 15.08.200 №1 имеет признаки смешанного договора, т.к предусматривает инвестиции арендатора, предмет договора определен. Поверкой выполнения инвестиционных условий договора аренды, проведенной 30.05.2005 установлено, что осуществлена реконструкция киноплощадки на 14 посадочных мест, строительство танцплощадки и строительство кафе, что подтверждает выполнение ответчиком инвестиционного контракта путем строительства дополнительных объектов и создание нового имущественного комплекса. В силу ст.ст.608,617 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности арендодателя по спорному договору перешли к МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства Железнодорожного района», смена арендодателя не препятствует регистрации договора. Требования о государственной регистрации сделки заявлены к собственнику имущества в связи с тем, что ДИЗО г.Ростова-на-Дону, а не арендодатель или его правопреемник обратились с иском о взыскании неосновательного обогащения и выселении. У ООО «Диана-Г» отсутствуют необходимые документы для осуществления государственной регистрации договора аренды, истец уклоняется от совершения действий по гос.регистрации, в связи с чем, суд необоснованно отказал в удовлетворении встречного иска. Доводы истца о том, что была осуществлена реконструкция, а не новое строительство не доказаны. Спорные объекты возведены с согласия собственника, ответчик пользуется ими на законных основаниях.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2008г. производство по делу приостановлено по ходатайству ООО «Диана-Г» до вступления в законную силу судебного акта по делу № А53-24564/2008-С2-28.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2009г. производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону апелляционную жалобу поддержала, просила решение Арбитражного суда Ростовской области отменить, удовлетворить исковые требования.

Представители  ООО «Диана-Г» апелляционную жалобу не признали, просили жалобу оставить без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве, решение Арбитражного суда Ростовской области отменить в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований о регистрации договора аренды, встречные исковые требования удовлетворить, в остальной части решение суда оставить без изменения.

Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области в судебное заседании не явилось. В соответствии с п.5 ст. 156, ст.266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 15.08.2000г. между Муниципальным предприятием ПКиО им.Собино и ООО «Диана-Г» по согласованию с Комитетом по управлению имуществом г.Ростова-на-Дону  подписан договор аренды имущественного комплекса летней киноплощадки «Железнодорожная» в оценочной сумме 15000руб., расположенной по адресу: ул. Профсоюзная, 136 сроком на пятнадцать лет для организации комплекса отдыха и развлечений для населения.

Условиями договора предусмотрено проведение реконструкции арендованного имущества летней киноплощадки (п.5.2).

Согласно пункту 3 Особых условий, являющихся приложением №3 к договору аренды, арендатор обязан закончить реконструкцию имущественного комплекса летней киноплощадки в центр отдыха и развлечений в срок не позднее 01.09.2001г., включающий в себя следующий комплекс услуг : киноплощадка на 100 посадочных мест с проекционным экраном к 01.05.2001г., танцплощадка к 01.05.2001г., зал игровых автоматов и биллиарда к 01.09.2001г., пивной бар к 01.09.2001г., летнее кафе к 01.09.2001г. и по окончании реконструкции и технического перевооружения представить арендодателю документы, подтверждающие выполнение работ.

С даты окончания реконструкции имущественного комплекса, т.е. с 01.09.2001г. арендатор обязан уплачивать арендную плату в общей сумме 3105руб. в год. Имущественный комплекс передан по акту приема передачи .

02.08.2001г. сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 15.08.2000г., согласно которому стороны изменили срок окончания реконструкции киноплощадки «Железнодорожная» до 01.12.2001г.

В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку срок договора аренды №1 от 15.08.2000г. составляет 15 лет,  договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что данный договор аренды не может считаться заключенным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Выводы суда первой инстанции о незаключенности договора аренды  №1 от 15.08.2000г., ввиду того, что сторонам не определен предмет договора, также является правомерным, поскольку материалы дела не позволяют установить состав имущественного комплекса киноплощадки «Железнодорожная» на момент передачи его в аренду.

В 2004году МП ПКиО им.Собино реорганизовано в МУ «Парк им.Собино». 03.10.2006г. МУ «Парк им.Собино» ликвидировано, летняя киноплощадка передана в оперативное управление МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства железнодорожного района», требования к которому в рамках настоящего иска не заявлены.

Указанные обстоятельства препятствуют удовлетворению встречного иска о регистрации аренды  №1 от 15.08.2000г. Решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска ООО «Диана-Г» является законным  и обоснованным.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ДИЗО г. Ростов-на-Дону суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности права муниципальной собственности на спорный объект ввиду его реконструкции и создания силами ответчика нового объекта недвижимости.

Указанные выводы суда не основаны на материалах дела, факт создания ответчиком нового объекта в результате произведенной реконструкции не подтвержден документально. Для определения технических параметров ранее существовавшего и созданного объектов, без исследования которых невозможно установить утрату тождества, требуются специальные познания, однако, судебная строительно-техническая экспертиза в рамках настоящего дела не проводилась, ходатайства о ее проведении не заявлены.

Право собственности муниципального образования г.Ростов-на-Дону на нежилое здание общей площадью 675,1 кв.м. литер А А1 А2 А3, расположенное по адресу: Ростовская область, г.Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул.Профсоюзная, №136/15/167а/91/1 зарегистрировано в ЕГРП 25.09.2008г. № 61-61-01/605/2008-82 на основании решения Малого совета Ростовского-на-Дону городского Совета народных депутатов №12/7 (л.д.49 т.2).

В рамках дела № А53-24564/2008г. отказано в иске ООО «Диана-Г» о признании недействительным зарегистрированного права собственности на нежилое здание общей площадью 675,1 кв.м. литер А