Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2009 по делу n А32-8617/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-8617/2009

20 ноября 2009 г.                                                                                15АП-9695/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца: Кочаров А.Г., доверенность от 28.10.2009г. № в реестре 5849; от ответчика: председатель Гончаров Александр Викторович; представители Дурицкий Р.А., доверенность от 01.11.2009г., Казаков В.А., доверенность от 27.10.2009г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ПК "Флора"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2009г.  по делу № А32-8617/2009 (судья Нигоев Р.А.)

по иску индивидуального предпринимателя Башарина Владимира Дмитриевича

к ответчику ПК "Флора"

о государственной регистрации перехода права собственности

при участии третьего лица: Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

по встречному иску ПК "Флора"

к индивидуальному предпринимателю Башарину Владимиру Дмитриевичу

о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 15.12.2008г.

установил:

Индивидуальный предприниматель Башарин Владимир Дмитриевич (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением о регистрации перехода права собственности от ПК “Флора” (далее – кооператив) к Башарину В.Д. на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, г. Новокубанск, ул. Чапаева, 75, а именно: земельный участок площадью 20 940 кв.м. с кадастровым номером 23:21:04 01 003:0504, нежилое здание цеха литер Б, общей площадью 409,7 кв.м., нежилое здание склада литер В, общей площадью  296,2 кв.м. и нежилое здание конторы литер А, общей площадью 259,9 кв.м. (уточненные в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ требования).

Определением от 04 мая 2009г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее УФРС по КК) – т. 1, л.д. 46-47.

В обоснование заявленных требований предприниматель ссылается на положения статей 165 и 551 Гражданского кодекса РФ. Указывает на заключение договора купли-продажи от 15.12.2008г. с кооперативом, на основании которого истец приобрел в собственность у кооператива указанные объекты. Согласно доводам иска, Башарин В.Д. уплатил кооперативу денежные средства в размере 750 000 рублей до подписания договора в полном объеме, что подтверждается п. 4 договора купли-продажи от 15.12.2008г. и п.3 передаточного акта от 15.12.2008г.

Кооператив подал встречное исковое заявление о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимости от 15.12.2008г., подписанного кооперативом и предпринимателем. Требования кооператива мотивированы тем, что денежная сумма в размере 750 000 руб. ни до подписания договора, ни в последующем кооперативу  не передавалась; ни в кассу, ни на расчетный счет денежные средства от предпринимателя не поступали, что подтверждается бухгалтерской документацией. Решения о продаже и стоимости недвижимого имущества на общем собрании кооператива не принималось, никаких протоколов председатель кооператива не подписывал. Спорные объекты предпринимателю не передавались, государственная регистрация договора и перехода права собственности не осуществлена, в том числе в связи с неисполнением предпринимателем обязанности по уплате указанной в договоре стоимости имущества. Договор купли-продажи не соответствует требованиям действующего законодательства в связи с чем является недействительным (ст. 422, 164, 165, 168 ГК РФ).

Решением от 21 августа 2009г. первоначально заявленные требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований отказано. Суд пришел к выводу, что сторонами были согласованы все существенные условия договора. Суд установил, что договор купли-продажи подписан Гончаровым А.В. – председателем кооператива; передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем была произведена по подписанному сторонами передаточному акту; денежные средства были переданы ответчику, что подтверждается текстом договора, приходно-кассовым ордером от 10.12.2008г. и показаниями свидетеля Яценко И.А. Суд отклонил довод кооператива об отсутствии одобрения сделки общим собранием, поскольку в материалы дела истцом был представлен протокол №9 от 27.11.2008г., доказательств оспаривания которого не представлено.

Не согласившись с принятым судебным актом, кооператив обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать, признать недействительным договор купли-продажи от 15.12.2008г. В качестве доводов апелляционной жалобы указано на наличие в материалах дела показаний одного из учредителей кооператива Яценко И.А., данных сотруднику ОБЭП ОВД по Новокубанскому району в рамках рассмотрения заявления о мошеннических действиях со стороны Башарина В.Д. и Яценко И.А., из которых следует, что Яценко В.Д. был выписан приходно-кассовый ордер о поступлении денежных средств от Башарина В.Д. в сумме 750 000 руб., однако в действительности данные средства в кооператив не поступали. В жалобе указано на то, что общее собрание не проводилось, протокол №9 председателем кооператива не подписывался.

В отзыве на апелляционную жалобу Башарин В.Д. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании 02 ноября 2009г. представитель ответчика в устной форме заявил о фальсификации доказательства - протокола №9 от 27.11.2008г., пояснил, что сфальсифицирована подпись Гончарова. Пояснил, что оспариваемый договор является договором намерений.

На вопрос суда, является ли Гончаров лицом, являющимся исполнительным органом, представитель ответчика дал положительный ответ, пояснил, что Гончаров может подписывать документы от имени производственного кооператива без доверенности.

На вопрос суда, каково значение заявления о фальсификации протокола №9 при наличии подписанного Гончаровым договора купли-продажи, представитель ответчика пояснил: в соответствии с уставом кооператива в ред. 1998г. (раздел 3) председатель кооператива имеет право распоряжаться производственным имуществом в полном объеме, а имуществом, непроизводственного значения распоряжается общее собрание членов кооператива.

На вопрос суда, заявляли ли о фальсификации протокола №9 в суде первой инстанции, представитель ответчика дал отрицательный ответ, пояснил, что протокол был представлен суду в последнем судебном заседании; не имели возможности сделать заявление.

На вопрос суда, каким образом появился подлинник протокола №9, представитель ответчика пояснил, что подлинник представлял истец, у ответчика подлинник отсутствует, в журнале регистрации документов записи о регистрации подобного документа нет.

Представитель истца представил подлинник протокола №9 от 27.11.2008г.

На вопрос суда, заявляете ли о фальсификации доказательства в письменной форме, представитель ответчика просил предоставить перерыв в судебном заседании.

На вопрос суда, заявляете ли ходатайство об исключении протокола из числа доказательств, представитель истца пояснил, что необходимо время для решения данного вопроса.

С целью представления сторонам возможности высказаться относительно заявленного ходатайства о фальсификации протокола №9 от 27.11.2008г. суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 18 ноября 2009г.

В судебном заседании 18 ноября 2009г. представители ответчика представили  суду письменное заявление о фальсификации доказательства и ходатайство назначении экспертизы.

Согласно пояснениям представителей ответчика (истца по встречному иску) представленный в материалы дела договор является протоколом о намерениях, поскольку из данного договора неясно, в чьем именно лице действует кооператив, договор подписан в том числе Яценко В.Д., который не имеет права действовать от имени кооператива. Денежные средства в размере 750 000 рублей покупателем не переданы. Объекты не переданы покупателю, поскольку находятся в аренде у ООО “Флора-2”. Регистрация перехода права собственности не осуществлена. В состав имущества, подлежащего отчуждению по договору, входят объекты как производственного, так и непроизводственного назначения, однако решение общего собрания кооператива об их отчуждении не принималось.  Представленный в материалы дела протокол №9 от 27.11.2008г. с подписью, расшифрованной как подпись Гончарова А.В., является сфальсифицированным документом. При ознакомлении ответчика с материалами дела данного протокола в деле не было. В материалы дела был представлен только протокол от той же даты без подписи А.В. Гончарова, с указанием цены отчуждения объектов, именно на этот протокол ссылается суд в решении – лист 5 решения, последний абзац.

Представители ответчика также пояснили, что свидетельские показания Яценко И.А., данные суду первой инстанции, противоречат его объяснениям, данным сотруднику ОБЭП ОВД по Новокубанскому району, копия которых приобщена к материалам дела.

Председатель  кооператива пояснил, что протокол №9 от 27.11.2008г. был составлен, но не был подписан Гончаровым, поскольку денежные средства получены не были.

На вопрос суда, как объяснить факт подписания Гончаровым А.В. договора купли-продажи, в котором указано на то, что что 750 000 рублей переданы покупателем продавцу полностью до подписания договора, Гончаров А.В. пояснил суду, что договор подписал, но деньги не передали.

На вопрос суда, по каким именно основаниям  полагаете договор купли-продажи ничтожным, представитель кооператива пояснил суду, что договор ничтожен, поскольку деньги уплачены не были, ни договор, ни переход права собственности в реестре не зарегистрированы, объекты не могли быть переданы кооперативом предпринимателю Башарину, поскольку находятся в аренде  ООО “Флора-2”. Также пояснил, что Гончаров А.В. является единственным должностным лицом кооператива, обладающим правом подписи всех финансовых и иных документов с момента образования кооператива по настоящее время, при этом никто не уполномочивал Гончарова на подписание договора купли-продажи с Башариным.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) против рассмотрения заявления о фальсификации и назначении экспертизы  возражал, пояснил, что Гончаров и Яценко являются двумя ведущими членами кооператива, внутренний корпоративный конфликт, возникший в кооперативе, не должен решаться за счет истца. Решение суда полагает законным и обоснованным.

УФРС по КК извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя не направило.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В качестве нормативного обоснования заявленных требований истец ссылается на положения ст.551 ГК РФ.

Положения пункта 3 данной статьи предусматривают вынесение решения о государственной регистрации перехода права собственности в случае уклонения одной из сторон договора от регистрации.

Данному положению корреспондирует норма п.1 ст.16 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, согласно которой по общему правилу государственная регистрация права проводится на основании заявления обеих сторон сделки.

Из положений § 8 главы 30 ГК РФ следует обязанность продавца недвижимости  обеспечить не только фактическую передачу объекта покупателю, но и перенесение на него титула собственника, равно как обязанность покупателя этот титул принять, совершив необходимые действия по получению легитимации.

Способ зашиты, предусмотренный в п.3 ст. 551 ГК РФ, направлен на восполнение неисправности стороны договора купли-продажи недвижимости. Посредством его применения могут быть устранены негативные последствия отсутствия документа из подлежащих представлению для целей регистрации – совместного заявления праводателя и правоприобретателя, подаваемого в порядке ст. 16 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Исследование обстоятельств дела  приводит апелляционный суд к выводу, что заявленный способ защиты применен судом первой инстанции в рассматриваемой ситуации верно.

К материалам дела приобщена копия договора купли-продажи от 15 декабря 2008г., подписанного сторонами (кооперативом и предпринимателем), согласно которому кооператив передает, а предприниматель принимает в собственность принадлежащие кооперативу объекты недвижимости, находящиеся по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, г. Новокубанск, ул. Чапаева, 75, а именно: земельный участок площадью 20 940 кв.м. с кадастровым номером 23:21:04 01 003:0504 и расположенные на нем строения: нежилое здание цеха литер Б, общей площадью 409,7 кв.м., нежилое здание склада литер В, общей площадью  296,2 кв.м. и нежилое здание конторы литер А, общей площадью 259,9 кв.м.

Апелляционный суд отклоняет доводы заявителя жалобы, согласно которым данный договор является протоколом о намерениях.

Анализ текста договора свидетельствует о том, что все существенные условия договора купли-продажи недвижимости сторонами согласованы. Сторонами согласованы подлежащие отчуждению объекты недвижимости с должной степенью индивидуализации, также согласована подлежащая уплате цена. Согласно договору, цена отчуждаемых объектов составляет 750 000 рублей.

Договор составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами, что соответствует требованиям ст.550 ГК РФ.

Договор купли-продажи недвижимости по общему правилу регистрации