Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2009 по делу n А53-7787/2009. Изменить решение

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-7787/2009

26 ноября 2009 г.                                                                                15АП-8746/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О. Г.,

судей Барановой Ю. И., Малыхиной М. Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А. А.,

при участии:

от истца: представителя Золотухина А.И. по доверенности от 27.10.2009,

от ответчика: представителя Грицихина Я.В. по доверенности от 15.03.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СтройТех»

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 04 августа 2009 года по  делу № А53-7787/2009

по иску открытого акционерного общества «Капитал Парк»

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «СтройТех»

о взыскании 247 253 руб. 41 коп.,

принятое в составе судьи Петуховой Л.Г.,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество «Капитал Парк» (далее – истец, ООО «Капитал парк», арендодатель) обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СтройТех» (далее – ответчик, ООО «СтройТех», арендатор) о взыскании 296 639 руб. 56 коп. задолженности по арендной плате (за период с 01.03.2009 по 31.05.2009) и 151 523 руб. 33 коп. договорной неустойки (за период с 26.02.2009 по 25.05.2009) (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по двум договорам аренды от 14.07.2008 и договору от 01.12.2008.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.08.2009 исковые требования ООО «Капитал Парк» в части взыскания долга по арендной плате удовлетворены полностью, в части требований о взыскании договорной неустойки суд применил статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшил размер подлежащей взысканию неустойки до 10 000 руб.

ООО «СтройТех» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы ООО «СтройТех» указало, что арендные платежи осуществлялись обществом надлежаще, суд не учел, что по состоянию на 24.02.2009 у арендатора имелась переплата в пределах 200 000 руб. В связи с чинением арендодателем препятствий в пользовании сданными в аренду помещениями, арендатор был вынужден перенести производство на другую производственную площадку. Арендодателю было направлено письмо о расторжении договоров аренды с 27.02.2009, однако он уклонился от подписания акта передачи помещений. Спорные помещения были освобождены арендатором 27.02.2009, с указанного момента отсутствует обязанность по оплате арендных платежей. Суд не принял во внимание, что с 03.04.2009 спорные помещения истцом были сданы в аренду ИП Козловой Г. В.

В отзывах на апелляционную жалобу ООО «Капитал Парк» указало, что арендатор покинул помещения без предварительного уведомления арендатора о намерении расторгнуть договоры аренды, в порядке, предусмотренном договорами. Истец не представил доказательства в подтверждение факта обращения к арендодателю с заявлением о подписании акта приема-передачи арендованного имущества. Ответчик подтвердил, что на 28.02.2009 у арендатора имелась переплата по арендной плате в размере 14 054 руб. 87 коп.  и не отрицал факт заключения с 03.04.2009 договора аренды производственных помещений с Козловой Г. В., указав, что в производственном помещении (лит. О) Козловой Г. В. сдана часть площади – 27,54 кв. м.

В судебном заседании представитель заявителя жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить. Пояснил, что ответчик не возражает оплатить истцу арендную плату по договору от 17.07.2008  за производственное помещение (лит. Р) до 02.04.2009 (до заключения договора аренды с Козловой Г. В.), за часть производственного помещения  (лит. О)  площадью 23,76 кв. м. и за  склад (лит. З) – до 17.04.2009 (до окончания срока действия договора). По договору аренды от 14.07.2009 оборудования ответчик согласен оплатить арендную плату до 27.03.2009 (истечение месячного срока с момента направления уведомления о прекращении договора).

Представитель ОАО «Капитал Парк» поддержал доводы, изложенные в отзывах на жалобу. Пояснил, что при расчете пени истец исключает из суммы долга налог на добавленную стоимость в размере 18 %.

Дело рассмотрено с объявлением перерывов в судебном заседания с 20.11.2009 до 25.11.2009 и с 9 часов 45 минут до 17 часов 00 минут 25.11.2009.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит  удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между открытым акционерным обществом «Ростовский опытный завод автозаправочных станций» (правопредшественник ООО «Капитал парк») и ООО «СтройТех» (арендатор) были заключены договоры аренды:

- от 14.07.2008 б/н складских (лит. З и Р) и производственных  (лит. Р и О) помещений сроком с 17.07.2008 по 17.04.2009 (л.д. 26 том 1);

- от 14.07.2008 оборудования (кран-балки и тельфера) сроком с 17.07.2008 по 17.04.2009 (л. д. 113 том 1);

- от 01.12.2008 б/н оборудования (бункера для сбора опилок «ЦИКЛОН» и прилегающей площадки площадью 10 кв. м) сроком с 01.12.2008 по 28.02.2009 (л.д. 31, том 1).

Указанное имущество было передано арендодателем арендатору по актам приема-передачи, являющимся неотъемлемыми приложениями к договорам.

Пунктами 3.1 договоров стороны согласовали размер ежемесячной арендной платы, который по договору аренды складских и производственных помещений от 14.07.2008 составил  139 955 руб. 60 коп., по договору аренды крана-балки и тельфера от 14.07.2008 составил 5 900 руб., по договору аренды бункера и площадки от 01.12.2008 составил 9 100 руб. Арендная плата включала налог на добавленную стоимость, ставка которого на момент заключения договора составляла 18%.

Пунктом 3.3 договора аренды от 14.07.2008 производственного помещения стороны также установили, что арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных затрат (энергоснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и канализация, эксплуатационные расходы), которые определяются расчетным путем.

Арендная плата и иные платежи оплачиваются арендатором ежемесячно до 25 числа текущего месяца на основании счетов, выставленных арендодателем.

09.02.2009 ООО «СтройТех» обратилось к ОАО «Капитал Парк» с заявлениями о снижении с 01.03.2009 арендной платы по всем договорам аренды на 30 % и исключении из договора аренды от 14.07.2008 складского помещения (лит. Р) площадью 97 кв. м. (л. д. 33-34 том 1).

Заявление о снижении размера арендной платы  на 30 % арендодателем удовлетворено, с 09.03.2009 из договора аренды от 14.07.2009 исключена аренда складского помещения (лит. Р).

27.02.2009 ООО «СтройТех» направило в адрес  ОАО «Капитал Парк» письмо исх.№20, в котором просило считать с 27.02.2009 все договоры аренды расторгнутыми (л. д. 40 том 1). В судебном заседании стороны подтвердили, что в письме допущена опечатка в указании даты, письмо составлено 27.02.2009. Указанное письмо было получено ОАО «КапиталПарк» 04.03.2009, что истцом не оспаривается. Истец в исковом заявлении подтвердил, что до получения им письма арендатора от 27.02.2009, арендатор покинул занимаемые им помещения и вывез с территории арендодателя все свое имущество, за исключением автопогрузчика.

ОАО «Ростовский опытный завод автозаправочных станций» переименовано в ОАО «Капитал Парк», о чем в Единый государственный реестр юридических лиц 20.02.2009 внесена запись за государственным регистрационным номером 2096162005180 (л. д. 13 том 1).

 В рамках настоящего дела ОАО «КапиталПарк» обратилось с требованием о взыскании в ООО «СтройТех» арендной платы по всем трем договорам с марта по май месяцы 2009 года, ссылаясь на отсутствие подписанного между сторонами акта  о возврате арендованного имущества.

Суд первой инстанции правильно указал, что отношения сторон подлежат регулированию положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Согласно статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.

При удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы суд первой инстанции исходил из отсутствия подписанного между сторонами акта возврата арендатором арендованного имущества.

Положения статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентируют форму передачи только объектов недвижимого имущества. Между тем, по двум договорам в аренду передавалось оборудование. Кроме этого, положения указанной статьи Кодекса не исключают возможности подтвердить факт передачи объекта иными доказательствами.

Суд первой инстанции не учел, что ОАО «КапиталПарк» не отрицает получение 04.03.2009 от ООО «СтройТех» уведомления с просьбой считать договоры аренды прекращенными  с 27.02.2009 и тот факт, что арендатор 27.02.2009  освободил занимаемые помещения и покинул территорию арендодателя. К указанному моменту срок договора аренды от 01.12.2008 бункера и площадки закончился (28.02.2009). В последующем доступ арендатора на территорию арендодателя был прекращен, что подтверждается наличием между сторонами другого спора об истребовании арендатором оставленного на территории арендодателя погрузчика.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ООО «СтройТех» в обоснование своей правовой позиции ходатайствовало перед судом об истребовании от истца доказательств сдачи освобожденных им помещений другим арендаторам. Судом первой инстанции указанное ходатайство отклонено.

Судом апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство ответчика об истребовании указанных документов.

Из представленного в суд договора аренды от 03.04.2009 следует, что ОАО «КапиталПарк» распорядилось производственным помещением площадью 364,55 кв. м., передав их в аренду предпринимателю Козловой Г. В. (л. д. 36 том 2).

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Совокупность имеющихся в деле доказательств свидетельствует об утрате арендатором  с 27.02.2009 реальной возможности пользования арендованным имуществом, и факт того, что все арендованное имущество полностью поступило в распоряжение арендодателя.

 Отсутствие акта возврата арендованных помещений от ООО «СтройТех» не препятствовало ОАО «КапиталПарк» распорядиться принадлежащим ему имуществом, передав его в аренду другому арендатору.

При изложенных обстоятельствах отсутствие подписанного акта приема-передачи помещений не является основанием для взимания арендной платы в установленных договорами размерах до июня 2009 года с учетом того, что сроки действия договоров аренды от 17.07.2008 закончились 17.04.2009, срок действия договора от 01.12.2008 закончился 28.02.2009.

Вместе с тем, представитель ООО «СтройТех» в судебном заседании пояснил, что ответчик не возражает оплатить истцу арендную плату по договору от 17.07.2008 за производственное помещение (лит. Р) до 02.04.2009 (до заключения договора аренды с Козловой Г. В.), за часть производственного помещения  (лит. О)  площадью 23,76 кв. м. и за  склад (лит. З) – до 17.04.2009 (до окончания срока действия договора). По договору аренды от 14.07.2008 оборудования ответчик согласен оплатить арендную плату до 27.03.2009 (до истечения месячного срока с момента направления уведомления о прекращении договора согласно пункту 2.2 договора).

С учетом изложенного, по договору аренды от 01.12.2008 оборудования (бункера для сбора опилок «ЦИКЛОН» и прилегающей площадки площадью 10 кв. м.) арендная плата взысканию не подлежит в связи с истечением срока действия договора на момент освобождения арендатором территории арендодателя.

По договору аренды от 14.07.2008 оборудования (кран-балки и тельфера) размер арендной платы за период с 01.03.2009 по 27.03.2009 составляет 3 597 руб. 10 коп. (4 130 руб. : 31 дней х 27 дней).

По договору от 14.07.2008 аренды объектов недвижимости (производственных помещений и склада лит. З) размер арендной платы за период с 01.03.2009 по 02.04.2009 составляет 96 080 руб. 35 коп. (90 250 руб. 72 коп. в марте + 5 829 руб. 63 коп. в апреле (87 444 руб. 42 коп. : 30 дней х 2 дня).

За склад (лит. З) размер арендная плата за период с 03.04.2009 до 17.04.2009 составляет 17 721 руб. 67 коп. (37975 руб. : 30 дней х 14 дней).

За площадь размером  23,76 кв. м. в производственном помещении (лит. О) арендная плата за период с 03.04.2009 до 17.04.2009 составляет 1 412 руб. 61 коп. (3027 руб. : 30 дней х 14 дней).

Расчет