Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2009 по делу n А53-12870/2009. Изменить решение

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-12870/2009

03 декабря 2009 г.                                                                              15АП-9309/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 декабря 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца: Ковалевская Ю.А., доверенность от 12.06.2009г. №1236;

от ответчика: Золотухин А.И., доверенность от 29.04.2009г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Батайска

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 31 августа 2009г. по делу № А53-12870/2009 (судья Гришко С.В.)

по иску Комитета по управлению имуществом г. Батайска

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ростовгорстрой"

о взыскании задолженности по арендной плате за землю и пени

установил:

Комитет по управлению имуществом г. Батайска (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ответчику обществу с ограниченной ответственностью “Управляющая компания “Ростовгорстрой” (далее – общество) о взыскании суммы задолженности за аренду земельного участка в виде невнесенной арендной платы за пользование земельным участком в размере 635 841,77 руб. по состоянию на 24.08.2009г., взыскании пени согласно п. 5.2 договора аренды за период с 20.06.2008г. по 24.08.2009г. в размере 186 588,82 руб., а всего 794 621,59 руб. по состоянию на 24.08.2009г. (уточненные в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ требования – л.д. 75-76).

В обоснование заявленных требований истец указывает на неисполнение обществом условий договора аренды от 08.04.2008г. №4287 земельного участка общей площадью 21 515 кв.м. с кадастровым номером 61:46:00 00 01:0044, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, шоссе Восточное, 2а, по внесению арендной платы. Согласно п. 3.3 договора аренды арендная плата начисляется с момента издания постановления Мэра г. Батайска от 06.04.2007г. №827.

В отзыве на исковое заявление ответчик ссылается на то, что спорный договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации – 16.06.2008г., в связи с чем требование истца о взыскании арендной платы ранее указанного срока является необоснованным. Исполнение истцом обязанности по передаче ответчику земельного участка было осуществлено по акту приема-передачи земельного участка от 08.04.2008г., следовательно, обязанность по внесению арендной платы наступила с указанной даты. Истец не представил доказательств фактического использования земельных участков с момента выхода постановления Мэра г. Батайска о предоставлении земельных участков в аренду обществу. Начисление арендной платы по договору за период с 06.04.2007г. по 07.04.2008г. является неправомерным. По утверждению ответчика, применение коэффициентов инфляции при расчете арендной платы должно производиться на основании дополнительных соглашений к договору. Ответчик ходатайствовал об уменьшении размера пени до размера законной неустойки. По расчету ответчика общий размер задолженности по арендной плате и пени за период с 20.06.2008г. по 07.07.2009г. составил 27 504 руб. 93 коп.

Решением от 31 августа 2009г. с общества взыскана задолженность по арендной плате 0 руб., пеня в размере 12 копеек с 20.06.2008г. по 24.08.2009г. Суд пришел к выводу, что, поскольку земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи от 08.04.2008г., обязанность общества по внесению арендной платы возникла именно с этой даты, начисление арендной платы по договору в период с 06.04.2007г. по 07.04.2008г. является неправомерным. Суд пришел к выводу, что применение коэффициента инфляции на 2009г. без заключения дополнительного соглашения к договору не соответствует закону и условиям договора аренды. Согласно расчету суда задолженность по арендной плате и пени за период с 20.06.2008г. по 24.08.2009г. составила 0,12 коп. пени.

Не согласившись с принятым судебным актом, комитет обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В жалобе истец просит решение суда отменить. Комитет указывает на то, что при проведении расчета арендной платы за пользование спорным земельным участком руководствовался постановлением Администрации Ростовской области от 05.12.2007г. №475 “Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области”. Полагает, что, подписав спорный договор, общество согласилось со всеми его условиями. Комитет указывает на то, что арендная плата за спорный земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, относится к категории регулируемых цен. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Полагает, ссылка ответчика на то, что размер неустойки несоразмерен последствиям нарушенных обязательств, необоснованна.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просило в удовлетворении жалобы отказать, ссылаясь на ранее высказанную позицию.

В судебном заседании 21 октября 2009г. представители сторон поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.

Представитель истца пояснила, что ответчик продолжает пользоваться земельным участком и не осуществляет платежи.

Представитель ответчика пояснил, что в первый расчетный период 20.03.2008г. участок не передавался. Истцом применена двойная индексация. По условиям договора п. 3.4  размер арендной платы изменяется один раз в  год.

Рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 09 ноября 2009г.

От Комитета поступили письменные пояснения и расчет арендной платы.

В судебном заседании 02 ноября 2009г. представитель истца пояснила, что коэффициент индексации, равный 7%, действовал до 06 марта 2008г. С 06.03.2008г. по 30.07.2008г. составил 8,5 %, с 30.07.2008г. по 31.12.2008г. – 10,5 %. Пояснила, что пеня рассчитывалась исходя из условий договора 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Представитель ответчика пояснил: считаем, что размер арендной платы является существенным условием договора. Размер арендной платы подлежит ежегодной индексации. На 2008 год он был изначально проиндексирован. За весь 2008 год необходимо применять 604 060,44 руб., поскольку индекс инфляции может быть применен только один раз в год. Это императивно заложено в приложении к договору. Основной принцип определения арендной платы – принцип предсказуемости расчета арендной платы. Изменение индекса инфляции является изменением условий договора, что означает односторонние изменение условий договора. Согласно п. 3.4 договора размер арендной платы изменяется один раз в год, для этого необходимо заключение дополнительного соглашения.

В целях проверки представленного истцом расчета суммы задолженности суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 02 декабря 2009г.

В судебном заседании 02 декабря 2009г. стороны поддержали свои позиции.

На вопрос суда, с какого момента общество фактически использует земельный участок, представитель комитета пояснила, что земельный участок передан обществу по акту - приема передачи 08.04.2008г. Однако согласно условиям договора арендная плата подлежит уплате с 06 апреля 2007г., т.е. с момента издания постановления Мэра города Батайска №827 от 06. апреля 2007г.  о предоставлении обществу в аренду земельного участка.

Представитель общества отметил неудачную формулировку пункта 3.4. договора, указал на то, что второе предложение п.3.4 договора имеет отношение ко всему первому предложению, как в части изменения ставки арендной платы, так и учета индекса инфляции, и требует заключения дополнительного соглашения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда надлежит изменить по следующим основаниям.

Подтверждается материалами дела, установлено судом, не отрицается обеими сторонами заключение между комитетом и обществом договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка в отношении единого землепользования, состоящего из земельных участков площадью 13973 кв.м. и 7542 кв.м., общей площадью 21 515 кв.м.,  с кадастровым номером 61:46:00 00 00:0044 от 08.04.2008г.

Договор зарегистрирован в реестре 26.06.2008г. – л.д.29 об, 30.

Единое землепользование передано по акту 08.04.2008г., до этого момента общество  участок не использовало.

Договор аренды является возмездным, арендная  плата подлежит уплате за предоставленный эквивалент – возможность владеть и пользоваться (пользоваться) чужим имуществом.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Взыскание арендных платежей до фактической передачи объекта арендатору противоречит возмездно-эквивалентному началу гражданского правоотношения. Поэтому условие договора аренды о начислении арендной платы с момента выхода постановления Мэра города Батайска от 06.04.2007г. №827, т.е. с 06.04.2007г., а не с момента фактического поступления земельного участка во владение общества, является ничтожным, как противоречащее ст.606, 614 ГК РФ.

При этом недействительность данной части сделки не влечет недействительности прочих ее частей – ст.180 ГК РФ.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, обязанность общества по внесению арендной платы возникла с момента фактической передачи, начисление арендной платы по договору в период с 06.04.2007г. по 07.04.2008г. является неправомерным.

Арендная плата подлежит уплате с момента передачи обществу единого землепользования, т.е. с 08 апреля 2008г.

Что касается определения размера подлежащей уплате арендной платы с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год, по данному вопросу апелляционный суд приходит к иным выводам, отличным от выводов суда первой инстанции.

Договор аренды предусматривает учет при определении размера арендной платы индекса инфляции – п.3.4 договора.

Общество ссылается на второе предложение п.3.4 договора, которое согласно позиции общества имеет отношение ко всему первому предложению, как в части изменения ставки арендной платы, так и учета индекса инфляции, и требует заключение дополнительного соглашения.

Данный довод апелляционным судом отклоняется.

Согласно п.3 ст.65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

То есть, порядок определения размера арендной платы за пользование  земельными участками, находящимися  в государственной или муниципальной собственности, устанавливается уполномоченными государственными органами.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Даная норма введена в Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” Федеральным законом от 24.07.2007 № 212-ФЗ (п.10 ст.3 Закона).

В спорный период порядок уплаты арендной платы подлежал определению в соответствии с постановлением администрации Ростовской области от 05 декабря 2007г. №475 “Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области.

Согласно постановлению администрации Ростовской области от 05 декабря 2007г. №475 “Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области” размер арендной платы за использование неразграниченных земельных участков подлежит ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год (п.8).

В данном случае речь идет не о размере подлежащей оплате арендной платы, а о порядке определения размера арендной платы.

То есть, в соответствии с нормативным актом, принятым компетентным органом, арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, подлежащей исчислению по каждому сроку платежа, с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

Согласно ст. 422 Гражданского кодекса  РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным норам), действующим в момент его заключения.

Поэтому положение договора о необходимости заключения дополнительного соглашения для корректировки подлежащей уплате арендной платы с учетом прогнозируемого уровня инфляции суд оценивает как несоответствующее нормативному акту, поэтому не подлежащее применению.

Таким образом, на основании нормативного акта субъекта РФ, в соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ, подлежит применению порядок определения арендной платы, согласно которому размер арендной платы за использование