Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2009 по делу n А53-10232/2009. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-10232/2009

07 декабря 2009 г.                                                                              15АП-9968/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 декабря 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей О.Г. Ломидзе, О.Х. Тимченко,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.

при участии:

от истца: Королев В.С., паспорт, доверенность от 07.07.2009г.

от ответчика: Тонапетьян И.Г., паспорт, Гончаров Д.В., паспорт, доверенность от 11.09.2009г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тонапетьян Ирины Гургеновны

на решение Арбитражного суда Ростовской области от  14.09.2009г. по делу № А53-10232/2009

по иску индивидуального предпринимателя Ерошкиной Людмилы Михайловны

к ответчику индивидуальному предпринимателю Тонапетьян Ирине Гургеновне

о взыскании задолженности по договору аренды и пени,

принятое судьей Корхом С.Э.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Ерошкина Людмила Михайловна (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Тонапетьян Ирине Гургеновне (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 79 000 руб. и пени в сумме 2 370 руб. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением от  14.09.2009г. по делу № А53-10232/2009 Арбитражный суд Ростовской области взыскал с индивидуального предпринимателя Тонапетьян Ирины Гургеновны в пользу индивидуального предпринимателя Ерошкиной Людмилы Михайловны 79 000 руб. задолженности, 2 370 руб. - пени, 1 166 руб. - транспортных расходов, 5 000 руб. на оплату услуг представителя, 2 200 руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины. Во взыскании расходов на оплату услуг представителя в оставшейся части отказано. Кроме того, суд взыскал с индивидуального предпринимателя Тонапетьян Ирины Гургеновны в доход федерального бюджета 741 руб. 10 коп. государственной пошлины. Суд счел, что дополнительным соглашением к договору стороны согласовали размер арендной платы 25 000 руб. в  месяц до конца срока действия договора. Также суд указал, что размер, предъявленной ко взысканию  пени обоснован, судебные расходы на оплату  услуг представителя суд снизил, указав на незначительную правовую сложность спора. Транспортные расходы истца в связи с рассмотрением спора возложил на ответчика в полном размере.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Заявитель жалобы полагает, что судом неверно истолкованы условия дополнительного соглашения, поскольку, упомянутые в соглашении суммы – по 25 000 руб. за июнь и июль 2008 года – являлись арендной платой, уплаченной вперед за 10 месяцев. Авансовый платеж был уплачен по просьбе арендодателя в целях необходимости подключения арендуемого помещения к коммуникациям (водоснабжение и теплоснабжение).

Обращает внимание суда, что текстом дополнительного соглашения размер арендной платы в 25 000 руб. согласован лишь на два месяца, полагает, что суд неверно применил указанный размер оплаты ко всему периоду договорных отношений.

            Заявитель отмечает, что в связи с отсутствием коммуникаций в помещении ею направлялось уведомление арендодателю о необходимости обеспечить помещение отоплением и горячей водой и предупреждение о расторжении договора, если требования арендатора не будут исполнены в срок до 25.09.2008г. От подписи в получении указанного уведомления истец отказался, что подтверждено актом. Повторное уведомление аналогичного характера было направлено ответчиком 08.10.2008г. с уведомлением о расторжении договора в конце октября. В ответ на указанное уведомление истец пообещала провести отопление и горячую воду, о чем составила расписку, а также  документ о том, что арендная плата вносится арендатором своевременно и просила произвести доплату за коммунальные услуги, хотя договором такая оплата не предусмотрена.

01.11.2008г. ответчик уведомил арендодателя о расторжении договора в связи с невозможностью дальнейшего использования помещения и освободил помещение. Полагает, что за период действия договора размер арендной платы, подлежащей внесению, составил 30 000 руб. с 22.05.2008г. по 01.11.2008г., в то время как фактически арендатором уплачено 120 200 руб.

 Кроме того, ссылается на квитанции к приходному кассовому ордеру, выданные истцом на оплату за июнь- сентябрь по 5000 руб.

Считает произведенные платежи авансовыми в расчет на продление арендных отношений с истцом.

Кроме того, ссылаясь на установленный в договоре срок аренды с 01.06.2008г. по 31.01.2008г. полагает, что срок не определен и направляемые ей истцу уведомления имеют правовые последствия, предусмотренные статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В возражениях на апелляционную истец просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, указывает, что срок аренды по договору составлял с 01.06.2008г. по 31.01.2009г., факт действительного занятия спорного помещения до января 2009г.  ответчиком не оспаривался, данный факт также подтверждается подписанным сторонами актом сдачи-приемки торгового оборудования от 13.07.2009г. После подписания указанного акта помещение было фактически освобождено. Факт изменения арендной платы с 5000 рублей на 25000 рублей в месяц подтверждается подписанным соглашением. Истец указывает, что не получал никаких письменных уведомлений о расторжении договора аренды.

В судебном заседании судом рассмотрены и удовлетворены ходатайства ответчика о приобщении к материалам дела уведомлений об освобождении арендованного помещения и  писем от 21.09.2009г. №1 и от 25.09.2009г. №1/8.10014/1403.

Стороны в судебном заседании поддержали изложенные выше позиции по делу. 

Истец указал, что ответчиком произведена оплата по договору  в размере 121000 руб., сумма иска – это задолженность за три месяца (с ноября по январь) – всего 75000 руб. и 4000 руб.  за предыдущие периоды. Указал, что все коммунальные услуги ответчиком оплачены самостоятельно непосредственно поставщикам.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 22.05.2008 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгодонск, ул. К-Маркса, 62а, общей площадью 50,6 кв.м., в том числе торговая 28 кв.м., в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, с исправными сетями и коммуникациями. Срок договора с 01.06.2008 г. по 31.01.2008 г. Помещение передается арендатору в день подписания договора аренды. Договор имеет силу акта приема-передачи имущества в аренду (п.п. 1.2. и 1.3. договора).

Согласно п. 3.1. договора арендатор арендная плата составляет 5 000 руб. в месяц без учета платы за коммунальные и эксплуатационные услуги.

Впоследствии стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с пунктом 3.1. которого, стороны договорились изложить пункт 3.1. договора аренды в следующей редакции: «Арендатор своевременно производит арендные платежи без учета платы за коммунальные и эксплутационные услуги в общей сумме:

А) июнь – двадцать пять тысяч рублей;

Б) июль – двадцать пять тысяч рублей…..».

С августа по ноябрь и далее графы о размере арендной платы в соглашении не заполнены.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о неопределенности срока аренды и наличии в связи с этим права арендатора на односторонний отказ от исполнения договора.

Договором действительно срок аренды  определен с 01.06.2008г. по 31.01.2008г.

Поскольку указанное условие невозможно, договор в данной части нуждается в толковании.

В силу положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Применяя указанные правила, апелляционный суд усматривает в изложении указанного условия опечатку и полагает, что действительная воля сторон была направлена на заключение договора на срок до 31.01.2009г. Суд учитывает, что истец полагает договор заключенным на срок до 31.01.2009г. Договор не содержит условий о регистрации, которая является обязательной для договоров аренды, заключенных на срок не менее одного года, сторонами мер по его регистрации не принималось, допущенная опечатка является типичной, представленные ответчиком уведомления свидетельствуют о том, что фактическое прекращение арендных отношений по инициативе арендатора последний полагал досрочным и не ссылался на нормы статьи 610 ГК Российской Федерации, текст дополнительного соглашения после перечисления месяцев до ноября  2008 года указывает «далее».

Суд полагает, что довод ответчика о несогласованности срока аренды вызван исключительно намерением обосновать право на односторонний внесудебный отказ от договора.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что заключенное сторонами дополнительное соглашение нуждается в толковании, поскольку имеет обозначенные, но не заполненные сторонами графы, в части месяцев с августа по ноябрь и далее, предполагающих заполнение путем указания суммы арендной платы.

Суд правомерно отклонил доводы о том, что  согласовано досрочное внесение арендной платы за 10 месяцев. Из текста соглашения следует, что как заполненные по размеру арендной платы, так и незаполненные графы устанавливали ежемесячные платежи.

Довод о том, что указанный для июня и июля размер арендной платы не мог быть распространен на иные месяцы без прямого указания в тексте соглашения, также отклоняется апелляционным судом.

Применяя правила толкования договора, суд первой инстанции правомерно оценил действия ответчика по внесению платежей по договору как свидетельствующие о согласовании изменения размера арендной платы по договору в целом, то есть относительно ежемесячного размера платежей.

Так, из представленных сторонами  ведомостей оплат по договору, содержащих подписи арендатора и арендодателя в передаче и получении денежных средств соответственно, следует, что не только в июне и августе, но также и в последующие месяцы ответчик уплачивал истцу суммы, значительно превышающие 5000 руб., указанные в договоре. Так, за август ответчиком уплачено 23 200 руб., в сентябре 25 000 руб. в октябре 20 000 руб. При этом платежи произведены не одной суммой, а несколькими (девятью – в августе, тремя - в сентябре, двумя -  в октябре). Суд не принимает пояснения ответчика, что он производил платежи вперед, намереваясь продлить договорные отношения на следующий период, полагая поведение стороны по многократному внесению платежей в счет несуществующего и несогласованного, а лишь предполагаемого будущего обязательства, неразумным для субъекта гражданского оборота, осуществляющего предпринимательскую деятельность.

Квитанции к приходным кассовым ордерам, представленным ответчикам в обоснование  размера арендной платы как составляющей 5000 руб. не могут быть приняты, так как соответствующий вывод может быть сделан лишь путем анализа всей первичной документации по договору.  Стороны же указали суду, что иной первичной документации у них нет. При этом суд учитывает, что спора о размере фактически уплаченной арендной платы между сторонами нет, и принимает в целях оценки произведенных платежей ведомости оплат как достоверное доказательство по делу.

Таким образом, учитывая действия сторон по исполнению договора, апелляционный суд полагает верным вывод суда первой инстанции о согласовании сторонами арендной платы в размере 25 000 рублей в месяц.

Доводы о том, что арендная плата не могла быть начислена до 31.01.2009г. ввиду расторжения договора и фактического освобождения помещения 01.11.2008г. основаны на неверном понимании норм материального права.

В силу статьи 450  Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ односторонний (внесудебный) отказ от исполнения договора полностью или частично, возможен в случае прямого указания закона или соглашения сторон.

В рассматриваемом споре у ответчика такое право отсутствовало. Пунктом 4.7. договора аренды предусмотрено, что одностороннее расторжение договора не допускается.

Ссылка на положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется по вышеуказанным основаниям. Договор не является заключенным на неопределенный срок. Следовательно, договор аренды не прекращен уведомлением ответчика о его расторжении и фактическим освобождением помещения. Факт пользования либо отсутствие такового не освобождает арендатора от исполнения принятой на себя обязанности по внесению арендной платы, ввиду чего доводы сторон