Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2009 n 15АП-2784/2009 по делу n А32-23113/2008 По делу о расторжении договора участия в долевом строительстве квартиры и признании недействительным зарегистрированного права ответчика на указанную квартиру.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июня 2009 г. N 15АП-2784/2009
Дело N А32-23113/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2009 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ехлаковой С.В.
судей Авдониной О.Г. Ванина В.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ереминой О.А.
при участии:
от ответчика - директор Литвин Д.О. паспорт;
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2009 по делу N А32-23113/2008
по иску ООО "Магри"
к ответчику ООО "ХОУМ ИНВЕСТ"
при участии третьих лиц - ОАО "Кубанское ипотечное агентство", Управления ФРС по Краснодарскому краю
о расторжении договора и признании недействительным зарегистрированного права
принятое в составе судьи Аваряскина В.В.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Магри" обратилось в арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ХОУМ ИНВЕСТ" о расторжении договора от 18.07.07 участия в долевом строительстве квартиры N 207 в жилом доме, расположенном по адресу: г Краснодар, ул. Евдокии Бершанской, 412, заключенного между ООО "Магри" и ООО "ХОУМ ИНВЕСТ", и о признании недействительным зарегистрированного права ответчика на указанную квартиру.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле были привлечены открытое акционерное общество "Кубанское ипотечное агентство" и Главное управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.
Решением суда от 26.02. 2009 г. исковые требования удовлетворены частично, договор от 18.07.07 участия в долевом строительстве квартиры N 207, заключенный между ООО "Магри" и ООО "ХОУМ ИНВЕСТ", расторгнут в связи с существенным нарушением дольщиком условий договора по срокам производства платежей, в остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В апелляционной жалобе заявитель просил отменить решение суда как незаконное и необоснованное, считая, что вывод суда об оплате дольщиком квартиры N 207 с существенным нарушением срока, не соответствует имеющимся в деле документам. По мнению ответчика, судом не учтено, что 18.07.07 сторонами были заключены два договора долевого участия в строительстве на квартиры N 264 и 207 по цене квартир 744320 руб. по каждому договору (всего 1488640 руб.). Расчеты по данным договорам производились путем оплаты денежными средствами и путем проведения зачета по встречным обязательствам истца. Просрочка оплаты имела место, однако менее трех месяцев, что исключало возникновение права у истца требовать расторжения договора согласно пункту 8.2 договора. Указание суда на то, что стоимость квартиры по договору была ниже рыночной, не имеет правового значения, так как стороны свободны в определении условий договора. Кроме того, исполнение договора принято стороной, и требование о расторжении договора направлено спустя полгода после производства платежей. При этом застройщиком нарушены его обязательства по срокам передачи квартир по договорам. Заявитель указал также на ошибочность вывода суда о заключении договора уступки прав требования от 06.12.2007 с нарушением законодательства ввиду одновременного перевода долга на ОАО "Кубанское ипотечное агентство", так как сделка по переводу долга сторонами не заключалась.
ОАО "Кубанское ипотечное агентство" в отзыве на жалобу поддержало позицию заявителя.
ООО "Магри" и Главное управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, отзывов на жалобу не направили, что в силу статьи 156 АПК РФ не препятствовало рассмотрению жалобы по существу.
В судебном заседании апелляционной инстанции уточнил требования по апелляционной жалобе и просил отменить обжалуемое решение в части удовлетворения иска ООО "Магри".
Правильность принятого судебного акта проверена апелляционной инстанцией с учетом норм пункта 5 статьи 268 АПК РФ в обжалуемой части.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда в обжалуемой части подлежит отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, между ООО "Магри" (застройщик) и ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" (участник долевого строительства) 18.07.2007 заключен договор участия в долевом строительстве (л.д. 44-45, т.1).
Согласно пункту 1 договора объектом долевого строительства является одна трехкомнатная квартира N 207, общей площадью 78,26 кв. м, жилой площадью 42,45 кв. м, расположенная на 7-м этаже в 5-м подъезде 10-ти этажного 6-ти секционного жилого дома по улице им. Евдокии Бершанской, дом N 412 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара (2-й очереди) на земельном участке с кадастровым номером 23:43:04 11 053:0012.
В соответствии с пунктами 3 и 4 договора цена квартиры составляет 744320 рублей со сроком оплаты до 31.12.07. Стоимость квартиры является фиксированной и индексации не подлежит.
Пунктом 8.2 договора предусматривалось, что в случае систематического нарушения участником долевого строительства срока внесения платежей, то есть нарушения срока внесения платежа более чем три раза в течение 12-ти месяцев или просрочки внесения платежа в течение более чем три месяца, это является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.
Пунктом 9 договора установлен срок передачи квартиры - декабрь 2007 г.
Заявленное требование истца основано на статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) и мотивировано тем, что ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" своевременно не оплатило в полном объеме стоимость спорной квартиры, что, по его мнению, является существенным нарушением условий сделки и основанием для расторжения договора.
В силу пункта 1 части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
По смыслу данной нормы, существенным признается такое нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора.
Сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федерального закона N 214-ФЗ).
В соответствии с частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае просрочки внесения платежа участником долевого строительства в течение более чем три месяца, в случае систематического нарушения сроков внесения платежей.
Часть 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ содержит требование о том, что при наличии оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.
Сторонами не оспаривается, что между дольщиком и застройщиком 18.07.07 были заключены два договора долевого участия в строительстве на квартиры NN 264 и 207 в жилом ломе по улице им. Евдокии Бершанской, дом N 412 в городе Краснодаре по 744320 руб. по каждому договору (всего 1488640 руб.).
В рамках исполнения указанных договоров ответчиком были перечислены денежные средства платежным поручением N 65 от 19.12.07 (л.д.134, т. 1) на сумму 230000 рублей и платежным поручением N 75 на сумму 530000 руб. (л.д.135, т. 1), что в общей сумме составило 760000 руб.
Кроме того, на момент подписания вышеуказанных договоров долевого участия ООО "Магри" имело непогашенную задолженность перед ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" в сумме 728640 руб. за оказанные услуги по договору на оказание консультационных и маркетинговых услуг при продаже объектов долевого участия от 22.08.2006 г. (л.д.119-128, т. 1), что подтверждается актами сдачи-приемки выполненных работ от 22.11.2006 г. и от 05.12.2006 г. (л.д. 129-130, т. 1).
При рассмотрении спора по иску ООО"Магри" к ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" о расторжении договора от 18.07.07 участия в долевом строительстве квартиры N 264 апелляционным судом в постановлении от 18.05.09 по делу N А32-23112/2008 было установлено, что письмом N 82 от 29.11.2007 г. в адрес Федеральной регистрационной службы Краснодарского края истец сообщил о полном расчете за квартиру N 264 и об отсутствии финансовых и имущественных претензий к ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" по оплате стоимости квартиры N 264, тем самым подтверждено, что фактически данная сумма (728640 руб.) ООО "Магри" была самостоятельно зачтена в счет оплаты стоимости квартиры по указанному договору.
Кроме того, подписывая договор об уступке права от 28.11.07, ООО "Магри" согласилось с тем, что в пункте 4 договора было указано, что оплата первоначальным участником долевого строительства квартиры N 264 произведена полностью.
Дублирование факта зачета в порядке статьи 410 ГК РФ на сумму 728640 рублей было произведено письмом ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" в адрес ООО "Магри" исх. N 27 от 31.03.07 (л.д. 136, т. 1).
Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом апелляционного суда по названному делу, установлено, что расчеты между сторонами по квартире N 264 были проведены путем зачета взаимных требований, из чего следует, что спорная квартира N 207 была полностью оплачена ответчиком денежными средствами. В этой связи вывод суда первой инстанции о невозможности исполнения ответчиком своих обязательств по договору путем зачета требований признается ошибочным и противоречащим статье 410 ГК РФ, которая не ограничивает участников хозяйственного оборота в реализации ими права на зачет встречных однородных требований.
Как отмечено выше, по условиям договора дольщик обязывался произвести полную оплату квартиры N 207 до 31.12.2007. При перечислении денежных средств по названным платежным поручениям ответчик первоначально ошибочно указал в назначении платежей об оплате всей суммы по двум договорам. Изменение в назначении платежа в установленном порядке произведено письмами ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" от 15.05.08 N 72, N 140 и N 142 от 25.08.08 (л.д.139-146 т. 1).
В обоснование решения суд первой инстанции указал на то, что в договоре долевого участия зафиксирована стоимость квартиры ниже рыночной, и поэтому ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" существенно нарушило условия договора, внеся платеж после истечения трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 8.2.
Данный вывод суда апелляционной инстанции представляется ошибочным, поскольку само по себе установление в договоре иной цены, нежели рыночной, не влечет необходимости оценки существенности нарушения обязательства применительно к условиям формирования цены. В силу статьи 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, и условия договора, в том числе финансовые, определяются по их усмотрению, т.е. стороны свободны в определении продаваемого и покупаемого имущества.
В данном случае, определяя в пункте 8.2 договора последствия просрочки внесения платежей дольщиком, стороны установили, что только нарушение стороной срока исполнения обязательства на три месяца влечет возникновение у застройщика права на расторжение договора.
Из материалов дела следует, что в указанный в договоре срок дольщик действительно оплатил только часть суммы по спорному договору, оставшийся платеж на сумму 530000 рублей был произведен после 31.12.2007, т.е. с нарушением срока. Однако платеж фактически осуществлен 20.03.07, то есть в пределах трех месяцев с момента наступления срока окончательной оплаты по договору, что свидетельствует о том, что основания для расторжения договора исходя из положений, установленных сторонами в пункте 8.2 договора и норм, регулирующих расторжение договора долевого участия, установленных Федеральным законом N 214-ФЗ, отсутствовали.
В силу статьи 65 АПК РФ сторона, ссылающаяся на существенное нарушение договора контрагентом, должна доказать не только сам факт нарушения, но и его существенный характер. ООО "Магри" таких доказательств не представило.
Сопоставление стоимости квартиры N 207, указанной в договоре долевого участия от 18.07.07, и стоимости данной квартиры по договору уступки права требования от 06.12.2007, заключенному между ООО "Магри" и ОАО "Кубанское ипотечное агентство" (л.д.46-47 т. 1), не может служить доказательством того, что просрочка дольщиком платежа по договору повлекла для застройщика возникновение ущерба, так как изначально цена в спорном договоре не определялась критериями рыночной цены. Кроме того, договор между ответчиком и третьим лицом был заключен уже на стадии сдачи дома в эксплуатацию, что, безусловно, являлось фактором, влияющим на увеличение цены, по сравнению с условиями ее формирования в спорном договоре, заключенном сторонами на стадии неполной готовности дома.
Направляя в адрес ответчика письмо от 09.04.08 исх. N 37 с требованием произвести доплату за квартиру N 207 по новой (большей) стоимости, истец не обосновал обязанность внесения ответчиком дополнительных платежей, не оговоренных условиями договора, и правомерность этих требования.
При этом сторонами не оспаривается, что денежные средства внесенные дольщиком за квартиру N 207 истцом ответчику не возвращались.
Иск о расторжении договора и признании недействительной регистрации предъявлен застройщиком в арбитражный суд только 05.11.08, то есть по истечении шести месяцев после исполнения дольщиком обязательств по полной оплате стоимости квартиры N 207 и, соответственно, прекращения со стороны дольщика обязательств по договору и прекращения его нарушения.
В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов строительства"
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2009 n 15АП-2743/2009 по делу n А53-23654/2008 По делу о взыскании страховой выплаты и стоимости услуг оценщика.Суд первой инстанции Арбитражный суд Ростовской области  »
Читайте также