Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2009 по делу n А53-6954/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                            дело № А53-6954/2009

21 декабря 2009 г.                                                                                 15АП-8969/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.

при участии:

от истца - Евсеевой М.А. по доверенности от 07.10.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КБ «Доинвест»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.08.2009 по делу № А53-6954/2009,

принятое в составе судьи Меленчука И.С.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «КБ «Донинвест», г.Ростов-на-Дону

к индивидуальному предпринимателю Церцвадзе Давиду Джумберовичу, г.Батайск

при участии третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, г.Ростов-на-Дону

об уменьшении доли Церцвадзе Д.Д. в праве общей долевой собственности на земельный участок и признании права на ¼ долю в праве общей долевой собственности на данный земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «КБ «Донинвест» (далее ООО «КБ «Донинвест» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к индивидуальному предпринимателю Церцвадзе Давиду Джумберовичу (далее ИП Церцвадзе Д.Д.) об уменьшении доли Церцвадзе Давида Джумберовича до ¾ доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 713 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, г.Батайск, ул. М.Горького, 133; кадастровый (или условный) номер 61:46:01 12 03:0578, и о признании за ООО КБ «Донинвест» права на ¼ долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 713 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, г.Батайск, ул. М.Горького, 133; кадастровый (или условный) номер 61:46:01 12 03:0578.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.08.2009г. в иске отказано. Решение суда мотивировано тем, что из буквального толкования условий договора купли-продажи ¼ доли спорного здания гостиницы, не следует воля продавца на передачу в собственность покупателю части земельного участка, соответствующей доли покупателя в праве собственности на здание. Суд установил, что спорное здание гостиницы является целым объектом недвижимости и по своему функциональному назначению и конструктивным особенностям не может быть поделено между собственниками долей. При таких обстоятельствах передача в собственность истца части спорного земельного участка невозможна.

ООО «КБ «Донинвест» обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.08.2009г. в установленном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке. Жалоба мотивирована тем, что абзац 7 п. 1.1. договора купли-продажи доли здания от 13.05.2005 г. предусматривал обязанность покупателя после государственной регистрации права собственности на часть здания заключить с собственником земельного участка договор аренды части земельного участка, пропорциональной занимаемой площади здания. При этом до настоящего времени фактических арендных отношений не возникло, таким образом, не было достигнуто соглашение сторон относительно части земельного участка. Право аренды на земельный участок не зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждает выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 06/074/2008-376 от 19.09.2008 г. Актов приема-передачи земельного участка стороны не подписывали. Согласно ст.273 ГК РФ, в редакции от 26.06.2007 г., при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. Таким образом, в силу действующего законодательства, ООО КБ «Донинвест» имеет право на приобретение доли в праве собственности на земельный участок пропорциональной доли в праве собственности на здание гостиницы. На момент заключения договора купли-продажи части здания от 13.05.2005 г. действовали нормы ст. 273 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, предусматривающие различные варианты регулирования отношений при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка. В силу п.3 ст.3 Земельного кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям подлежат применению нормы земельного законодательства, устанавливающие специальный порядок регулирования, установленный ст.35 ЗК РФ.

Церцвадзе Д.Д. в отзыве апелляционную жалобу не признал, просил решение Арбитражного суда Ростовской области оставить без изменения, жалобу без удовлетворения. Ответчик указал, что по условиям договора истцу была передана только часть комнат второго этажа. Земельный участок под спорным зданием, расположенный по адресу: г.Батайск, ул.М.Горького, 133, является неделимым, в связи с чем, выдел в натуре земельного участка, соответствующего части переданных истцу помещений невозможен. Статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора, было предусмотрено, что права на земельный участок, при переходе к покупателю права собственности на здание, определяются соглашением сторон. Статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже объекта недвижимости предусматривалась возможность как предоставления земельного участка в собственность, так и предоставление права аренды данного земельного участка. Статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что отчуждение объекта недвижимости проводится одновременно с земельным участком за исключением отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. С учетом изложенного, пунктом 1.1. договора купли-продажи от 23.06.2005 была предусмотрена обязанность покупателя после государственной регистрации права собственности на часть здания заключить договор аренды части земельного участка пропорционально приобретенной площади здания. В отзыве Церцвадзе Д.Д. изложил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержала, просила решение Арбитражного суда Ростовской области отменить, удовлетворить исковые требования.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 04.12.2009 по 11.12.2009.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Церцвадзе Д.Д. (продавец) и ООО «КБ «Донинвест» (покупатель) был заключен договор купли-продажи доли здания от 13.05.2005, по условиям которого истцу была продана ¼ доли здания гостиницы, литер «Б», общей площадью 749,8 кв.м., расположенного на земельном участке, площадью 713 кв.м. по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. М. Горького, 133.

По условиям договора стороны определили следующий порядок пользования имуществом: в пользование покупателя переходят комнаты № 2, № 17-19, № 20-24, № 25-29, общей площадью 151 кв. м. и ½ комнаты № 1 площадью 33,95 кв.м.

В пользовании продавца остаются комнаты №№1-32 на первом этаже литера «Б» общей площадью 372,3 кв.м., комнаты 3-16 второго этажа, площадью 145 кв.м. и ½ комнаты №1площадью 33,95 кв.м. на втором этаже.

Кроме того, в общем пользовании покупателя и продавца находится комната №30 (лестничная клетка) на втором этаже литер «Б» площадью 13,6 кв.м.

Согласно абзацам 6,7 пункта 1.1. договора купли-продажи от 13.05.2005, указанное здание находится на земельном участке площадью 713 кв.м., кадастровый номер 61:46:01 12 03:0578, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. М. Горького, 133. После регистрации права собственности покупателя на часть указанного здания, покупатель обязан заключить с собственником земельного участка договор аренды части этого земельного участка, пропорциональной занимаемой площади.

Приобретенная истцом доля в здании литер «Б», расположенном по адресу: г.Батайск,  ул.М.Горького, была передана покупателю по акту приема-передачи от 14.05.2005 (т.1, л.д.12).

Право общей долевой собственности ООО «КБ «Донинвест» на ¼ здания гостиницы, общей площадью 749,8 кв.м., литер «Б», расположенном по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. М. Горького, 133, было зарегистрировано 11.11.2005 (запись регистрации №61-61-06/037/2005-54), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.11.2005 серии 61АВ №248502 (т.1,л.д.15) выпиской из ЕГРП от 19.09.2008 (т.1,л.д.17).

Право общей долевой собственности Церцвадзе Д.Д. на 3/4 здания гостиницы, общей площадью 749,8 кв.м., литер «Б», расположенном по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. М. Горького, 133, было зарегистрировано также 11.11.2005 (запись регистрации №61-61-06/037/2005-55), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.11.2005 серии 61АВ №248503 (т.2,л.д.78) выпиской из ЕГРП от 19.09.2008 (т.1,л.д.17).

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права серия 61АБ № 254557 от 15.04.2005 Церцвадзе Д.Д. принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 713 кв.м., кадастровый номер 61:46:01 12 03:0578 по адресу: г.Батайск, ул.М.Горького, 133.

Договор аренды части спорного земельного участка, в соответствии с абзацем 7 пункта 1.1. договора купли-продажи от 13.05.2005 между сторонами заключен не был.

Полагая, что с момента заключения спорного договора купли-продажи в силу ст.ст. 273,552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации к истцу перешло право собственности на часть спорного земельного участка пропорциональной доли истца в здании гостиницы, ООО «КБ «Донинвест» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание права. Такой способ судебной защиты направлен на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки.

Право на долю в общей собственности может быть признано за истцом в том случае, если у истца и ответчика возникла общая долевая собственность на имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором (пункт 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации гражданское законодательство применяется к имущественным отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

Отношения, связанные с переходом права на земельный участок при переходе права собственности на здание, когда здание и земельный участок принадлежат одному лицу, регулируются статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения абзаца 4 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающие возможность отчуждения доли в праве собственности на земельный участок в случае отчуждения доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке уже принадлежащем нескольким лицам на праве собственности, не применимы, поскольку регулируют ситуацию когда правообладателями земельного участка являются несколько лиц.

В данном случае, Церцвадзе Д.Д. является единственным собственником земельного участка, расположенного под зданием, доля в праве на которое была приобретена истцом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением, в частности, отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Из представленного в материалы дела технического паспорта здания гостиницы литер «Б», расположенного по адресу: г.Батайск, ул.М.Горького, 133 усматривается, что спорный объект недвижимости представляет собой единый объект, в связи с чем, истцом была приобретена в собственность часть спорного объекта, которая не может быть обособлена и выделена в натуре. Согласно установленному между сторонами порядку пользования, в пользование ООО «КБ «Центринвест» поступили нежилые помещения второго этажа двухэтажного здания, площадь которых соответствует ¼ от площади всего здания в целом. Между тем, ни указанная доля в праве общей долевой собственности на здание, ни помещения, поступившие в пользование истца не могут быть выделены в натуре вместе с земельным участком. Учитывая, что спорный земельный участок предоставлен для эксплуатации двухэтажного здания, выдел из него части земельного участка, пропорционально площади помещений, находящихся  в одном крыле на втором этаже