Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2009 по делу n А53-18390/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-18390/2009

25 декабря 2009 г.                                                                              15АП-10786/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.

при участии:

от ООО «МегаМак»: Татаринцевой А.А. по доверенности от 07.08.2009,

от ООО «Страйк»: Уджуху С.М. по доверенности от 07.21.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МегаМаг»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02 октября 2009г. по делу № А53-18390/2009

принятое в составе судьи Петуховой Л.Г.

по иску общества с ограниченной ответственностью «МегаМаг»

к обществу с ограниченной ответственностью «Страйк»

о понуждении заключить краткосрочный договор

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Страйк»

к обществу с ограниченной ответственностью «МегаМаг»

о признании предварительного договора аренды нежилого помещения от 04.06.2008г. №2.13 незаключенным, о взыскании 715 805 руб.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «МегаМаг» (далее – ООО «МегаМаг») обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Страйк» (далее – ООО «Страйк») об обязании ответчика заключить краткосрочный договор аренды нежилого помещения №2.13 на условиях предварительного договора аренды нежилого помещения от 04.06.2008 №2.13, указанных в проекте договора, прилагаемого к исковому заявлению (приложение №10), в течение семи дней с момента вступления решения суда в законную силу. Правовым основанием иска указаны ст.ст. 6,190,429,445,607 ГК РФ. Делу присвоен номер А53-18390/2009.

ООО «Страйк» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО «МегаМаг» о признании предварительного договора аренды нежилого помещения от 04.06.2008 №2.13 незаключенным; о взыскании суммы обеспечительного взноса и сбора за официальное открытие в размере 715805 руб. на основании ст.ст. 429,1102 ГК РФ. Делу присвоен номер А53-14524/2009.

Определением арбитражного суда от 02.09.2009 дела №А53-14524/2009 и № А53-18390/2009 объединены в одно производство, делу присвоен номер А53-18390/2009.

В порядке ст. 49 АПК РФ судом удовлетворено заявление ООО «Страйк» об изменении основания иска и принят отказ от иска в части признания предварительного договора аренды нежилого помещения от 04.06.2008 №2.13 незаключенным (л.д.113-115,120-122, № А53-14524).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2009г.  в удовлетворении требований ООО «МегаМаг» к ООО «Страйк» о понуждении к заключению краткосрочного договора аренды нежилого помещения №2.13 отказано. Требования ООО «Страйк» к ООО «МегаМаг» удовлетворены частично в сумм 614142 руб. Решение суда мотивировано тем, что краткосрочный договор аренды по своей правовой природе является основным договором. Проект договора аренды направлен ООО «МегаМаг» за пределами срока, установленного в предварительном договоре (03.05.2009г.), ввиду чего основания для понуждения к заключению краткосрочного договора аренды отсутствуют. Встречные требования  ООО «Страйк» удовлетворены на основании п.6 ст. 429, п.1 ст. 381 ГК РФ, ввиду прекращения обязательств по заключению в будущем основного договора аренды и отсутствия основания у ООО «МегаМаг» для удержания обеспечительного взноса.

ООО «МегаМаг» обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2009г. в установленном гл.34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке, просило его отменить. Жалоба мотивирована тем, что предварительным договором №2.13 от 04.06.2009г. закреплен специфично определенный порядок заключения договоров, имеющий 3 этапа: 1) заключение предварительного договора; 2) заключение краткосрочного договора; 3) заключение основного договора.  Судом не выяснена действительная воля сторон, ООО «МегаМаг» настаивает, что краткосрочный договор является по своей сути предварительным, что следует из буквального толкования абз.1 п.2.1.4, абз.3 п.2.1.4, п.3.1.1, п.5.2, п.5.3.1, п.5.3.4. Краткосрочный договор предшествует заключению основного, вывод о том, что краткосрочный договор является, по сути основным, неверен. Срок действия предварительного договора равен 11 мес. Срок заключения краткосрочного договора определен п.2.1.4 как временной интервал после истечения срока предварительного договора и до момента государственной регистрации основного договора. Срок направления проекта основного договора установлен п.3.4.1 – в течение 30 дней после выдачи арендодателю свидетельства о регистрации права собственности на торговый комплекс. Применение положений п.4 ст.429, ст.190 ГК РФ, и истечение срока предварительного договора 03.06.2009г. необоснованно. Выводы суда о невозможности определить существенные условия договора аренды нежилого помещения опровергаются представленным проектом договора №2.13.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Страйк» указало, что проект направленного ООО «МегаМаг» договора аренды по своему смыслу является не краткосрочным, а также предварительным.

Однако, краткосрочный договор, также как и основной является договором о передаче имущества в аренду, т.е. основным. Краткосрочный договор в данном случае является переходным, поскольку должен быть заключен по истечении срока действия предварительного договора только в случае, если имеются какие-либо препятствия для государственной регистрации основного договора. Пролонгация предварительного договора не предусмотрена гражданским законодательством и самим предварительным договором. Утверждения истца о том, что временной интервал, между истечением срока предварительного договора и до момента государственной регистрации основного договора является сроком заключения краткосрочного договора неверно. Этот временной интервал является не сроком для заключения краткосрочного договора, а сроком его действия. В соответствии с п.2.1.4 краткосрочный договор должен быть подписан не позднее 03.05.2009г. (по истечении 11 мес. с момента подписания предварительного). До истечения указанного срока предложение о заключении краткосрочного основного договора не направлено, что в силу п.6 ст. 429 ГК РФ влечет прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором.

В судебном заседании представитель ООО «МегаМаг» апелляционную жалобу поддержал, просил решение суда отменить, исковые требования  ООО «МегаМаг» удовлетворить, в иске ООО «Страйк» отказать.

Представитель ООО «Страйк» апелляционную жалобу не признал, по изложенным в отзыве основаниям, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

04.06.2008г. между обществом с ограниченной ответственностью «МегаМаг» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Страйк» (арендатор) заключен предварительный договор №2.13 аренды нежилого помещения общей площадью 223 кв.м, расположенного в  здании торгового комплекса (объект незавершенного строительства) по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пойменная, 1, Торгово-Развлекательный Комплекс «МЕГАМАГ», принадлежащего арендодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Ростовской области 22.04.2004 года сделана запись о регистрации №61-01/44-106/2004-79.

Согласно пункту 2.1.2 предварительный договор вступает в силу с момента его подписания и действует до момента государственной регистрации основного договора аренды, но не более одиннадцати месяцев.

В соответствии с пунктом 2.1.4 предварительного договора аренды нежилого помещения от 04.06.2008 №2.13 стороны договорились по истечении срока договора, указанного в пункте 2.1.2 договора (после 04.05.2009 года) до момента государственной регистрации основного договора аренды заключить краткосрочный договор аренды, который действует с даты подписания сторонами до момента государственной регистрации основного договора аренды, но на срок не более одиннадцати месяцев.

В случае, если по независящим от сторон договора обстоятельствам стороны не могут заключить основной договор аренды в течение срока действия краткосрочного договора аренды, в том числе в связи с отсутствием полного пакета документов, необходимых для государственной регистрации основного договора аренды, стороны обязуются заключать краткосрочные договоры аренды до момента прекращения обстоятельств, мешавших государственной регистрации основного договора аренды (абз.2 п. 2.1.4).

Согласно пункту 3.4.1 предварительного договора стороны обязались заключить в будущем основной договор аренды помещения в течение тридцати календарных дней после выдачи арендодателю свидетельства, подтверждающего государственную регистрацию права собственности арендодателя в отношении торгового комплекса, путем представления арендодателем арендатору проекта основного договора аренды в форме, приложенной к предварительному договору.

На момент рассмотрения спора выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 1 очереди строительства торгового центра «МегаМаг», государственная регистрация права собственности на указанный объект не произведена, что подтверждено представителями сторон в судебном заседании.

Согласно п.1 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п.2 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора, установленные пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, не является сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно не требует государственной регистрации. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

В соответствии со ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В п. 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора (правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09).

Вывод суда первой инстанции о невозможности понудить ООО «Страйк» к заключению договора аренды, ввиду того, что ООО «МегаМаг» не является собственником объекта аренды, ошибочны, так как не основаны на правовой природе предварительного договора, его месте в процессе формирования договорного (обязательственного) правоотношения. Однако, ошибочность данного вывода не привела к принятию неправильного судебного акта и не является основанием к его отмене.

При толковании условий  п.2.1.2, абз.1 п.2.1.4 и абз. 3.4.1 предварительного договора относительно срока его действия и сроков  заключения краткосрочного и основного договоров суд апелляционной инстанции исходит  из следующего.

Срок действия предварительного договора определен с момента его подписания (04.06.2008г.) до момента государственной регистрации основного договора аренды, но не более 11 месяцев (п. 2.1.2).

Срок подписания краткосрочного договора – по истечении срока, указанного в п.2.1.2, т.е. по истечении 11 месяцев с момента подписания предварительного договора.

Проект основного договора аренды должен быть направлен в течение 30 дней после выдачи арендодателю свидетельства, подтверждающего государственную регистрацию его права собственности на объект аренды и подписан арендатором в течение 10 дней после даты получения проекта (п.п.3.4.1, 3.4.2).

Изложенные условия предварительного договора содержат для исчисления сроков как указание на момент государственной регистрации права собственности, так и указание на период времени.

Правила определения сроков, указаны в ст.190 ГК РФ. Из положений названной нормы права следует, что наступление события, с которым стороны связывают начало течения срока, не зависит от их воли, действий.

В силу ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997