Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2008 по делу n А32-14610/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-14610/2007-37/180

31 марта 2008 г.                                                                                  15АП-717/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2008 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О. Г.,

судей Барановой Ю. И., Ильиной М. В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А. А.,

при участии:

от истца: представителя по доверенности № 5 от 01.07.07 Кулешова С.Д.,

от ответчика: представителя по доверенности № 26/07 от 01.09.07 Шушлебова В.В.,

от третьего лица: представителя по доверенности № 3 от 09.01.08 Араловой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «НТ-Компьютер»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 17 декабря 2007 года по делу № А32-14610/2007-37/180

по иску закрытого акционерного общества «НТ-Компьютер»

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Немецкие окна»

при участии третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

о регистрации договора аренды,

принятое в составе судьи Горбань С. Н.,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «НТ-Компьютер» (далее – ЗАО «НТ-Компьютер», арендатор, истец) обратилось в Арбитражный суда Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Немецкие окна» (далее – ООО «Немецкие окна», арендодатель, ответчик) об обязании Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировать подписанный между обществами договор аренды № 2-А/2006 от 30 ноября 2006 года.

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком 30 ноября 2006 года был подписан договор аренды нежилых помещений общей площадью 3077,2 кв.м., расположенных на первом этаже здания по адресу: г. Краснодар, ул. Стасова-Сормовская, д. 178-180/1 литер Ш, принадлежащих ответчику на праве собственности.

По условиям договора недвижимое имущество предоставлялось арендатору на срок до 31 ноября 2015 года, в связи с чем, договор аренды подлежал обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

После подписания договора аренды и акта приёма-передачи недвижимого имущества истец обращался к ответчику с требованиями о предоставлении документов, необходимых для осуществления государственной регистрации указанного договора, однако ответчик таких документов не предоставил, в связи с чем, государственная регистрация договора не произведена.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истцом заявлялось ходатайство о привлечении Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве ответчика, данное ходатайство не было удовлетворено.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17 декабря 2007 года истцу в удовлетворении указанного иска отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что истец не обжалует неправомерные действия Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю и должностных лиц указанной организации в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Управление, являясь государственным органом, осуществляет государственную регистрацию прав, не является субъектом материальных правоотношений, связанных с недвижимым имуществом, в связи с чем, ходатайство ЗАО «НТ-Компьютер» о привлечении Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю к участию в деле в качестве ответчика не подлежит удовлетворению.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, подписанный между ООО «Немецкие окна» и ЗАО «НТ-Компьютер», подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

Истцом не представлены доказательства его обращения в учреждение юстиции по поводу регистрации договора аренды № 2-А/2006 от 30 ноября 2006 года, а также доказательства, подтверждающие уклонение учреждения юстиции от регистрации указанного договора, в связи с чем, отсутствуют основания для применения к спорным правоотношениям статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, сторонами не представлены доказательства наличия у арендодателя права собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Стасова-Сормовского, 178-180/1 лит. «Ш», 1 этаж общей площадью 3 077,2 кв.м.

ЗАО «НТ-Компьютер» с принятым судебным актом не согласилось, подало апелляционную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17 декабря 2007 года отменить и вынести решение об удовлетворении заявленного иска.

По мнению заявителя, суд первой инстанции при вынесении решения не дал надлежащей правовой оценки тому обстоятельству, что истец был лишён возможности обратиться в учреждение юстиции, так как ответчиком ему не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды.

Требование пункта 3 статьи 165 ГК носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. Учреждение юстиции, в силу указанной нормы права и на основании принятого судом решения обязано зарегистрировать договор даже в том случае, если оно не совершало каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца.

Суд первой инстанции не дал оценки представленным истцом доказательствам, подтверждающим факт уклонения ответчика от предоставления документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды, в связи с чем, суд неправильно применил нормы материального права.

В заседании апелляционной инстанции был объявлен перерыв с 25 03.2008 до 28.03.2008.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы не признал, пояснив, что по договору аренды от 30.11.2006 ответчиком истцу переданы нежилые помещения общей площадью 3077,2 кв. м., расположенные в торговом центре по адресу: г. Краснодар, ул. Стасова-Сормовская, 178-180/01, лит. Ш, этаж 1. Согласно пункту 1.1.1. договора  часть помещений общей площадью 272,1 кв. м. должна быть передана 01.11.2007. Остальные помещения, не перечисленные в акте приема-передачи должны передаваться до 30.11.2006. Следовательно, стороны не достигли соглашения по индивидуализирующим признакам помещений и по условиям оплаты за остальные помещения. В договоре не оговорены все существенные условия аренды.

Управлением Федеральной регистрационной службой по Краснодарскому краю истцу отказано в регистрации спорного договора не из-за уклонения ответчика от предоставления соответствующих документов, а из-за несоответствия договора действующему законодательству. В подписанном между сторонами договоре отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду в качестве объекта аренды. Договор между сторонами не зарегистрирован, ответчик занимает помещения без законных оснований.

Истцом нарушались сроки уплаты арендной платы по договору, в связи с чем, ему была направлена претензия о досрочном расторжении договора. В нарушение пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендованные помещения истец сдал в субаренду без согласия ответчика.

Ответчик инициировал в Арбитражном суде Краснодарского края исковое производство об истребовании от истца занимаемых им помещений и выселении его из них, в связи с чем, представитель ответчика просил приостановить производство по настоящему делу.

Определением суда от 25.03.2008 в удовлетворении ходатайства ответчику отказано.

Представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю в судебном заседании  от 25.03.2008 пояснил, что в представленном в материалы дела договоре аренды сторонами оговорены все существенные условия, которые позволяют зарегистрировать договор аренды. Истец не обращался в регистрационную службу с требованием о регистрации указанного договора.

После объявленного в судебном заседании перерыва представитель третьего лица в судебное заседание не явился. От Управления поступило ходатайство о продолжении рассмотрения дела в отсутствие его представителя с указанием, что Управление не является субъектом  материальных правоотношений, связанных с правами на недвижимое имущество и сделками с недвижимым имуществом, и не является стороной по оспариваемым сделкам. Истец не обжалует действия Управления и его должностных лиц в порядке главы 24 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 27.05.2005 между сторонами подписан договор аренды нежилых помещений общей площадью 9024 кв. м., расположенных в здании торгового центра, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Стасова-Сормовская, д. 178-180/1 литер Ш (л. д. 25-32 том 1).

В связи с тем, что права на нежилые помещения первого этажа № 309-312, 319-322, 333-346 общей площадью 2584,5 кв. м., на нежилые помещения первого этажа № 491-502 общей площадью 508 кв. м. и на нежилые помещения второго этажа №89-100 общей площадью 437,8 кв. м. имелось обременение в виде залога в пользу ООО Банк «Петрокоммерц», сторонами указанный договор не был зарегистрирован.

27.05.2005 стороны подписали договор аренды нежилого помещения № 347/1 общей площадью 5821 кв. м., расположенного в здании торгового центра, свободного от обременения. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что сторонами не оспаривается (л. д. 23-24 том 1).

После снятия обременения с помещений, ранее находившихся в залоге, стороны подписали договор № 2-А/2006 от 30.11.2006 (л. д. 8-16 том 1).

Объектом аренды по указанному договору стали нежилые помещения общей площадью 3077,2 кв. м., а именно: №,№ 309-312, 319-322, 333-346, 491, 498-500, которые были переданы арендатору по акту от 30.11.2006. Срок действия договора стороны определили до 31.11.2015.

Пунктом 2.3 договора обязанность по государственной регистрации договора стороны возложили на арендатора (истца).

Ссылаясь на отказ ответчика предоставить необходимые для государственной регистрации документы, истец обратился в суд с иском о регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю в порядке, предусмотренном статьей 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации  в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды и согласно пункту 1 статьи 654 Кодекса договор аренды должен предусматривать размер арендной платы.

Размер арендной платы сторонами согласован в разделе 3 договора.

Доводы ответчика относительно несогласованности сторонами предмета договора суд находит несостоятельными.

В пункте 1.1 договора указано местоположение здания торгового  центра и перечислены номера сдаваемых в аренду помещений с указанием их площади. При изложенных обстоятельствах нельзя считать предмет договора несогласованным.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции возникли сомнения относительно фактического наличия поименованного в договоре помещения № 341-1 площадью 32 кв. м. в связи с тем, что в свидетельстве о праве собственности серии 23 АА № 840205 в перечне зарегистрированных на праве собственности помещений также указано помещение № 347/1.

Судом установлено, что указанные помещения не идентичны. Помещение № 347/1 имеет площадь 5821 кв. м. и уже является объектом аренды по заключенному между сторонами договору № 27-А/2005 от 27.05.2005 (л. д. 17-24 том 1).

Содержание свидетельства о государственной регистрации права серии 23 АА № 840205 от 29.11.2002 свидетельствует, что при регистрации не указывались все порядковые номера помещений. Помещения указывались с пропуском промежуточных порядковых номеров с обозначением их через знак «черточка».

Поскольку помещение с номером 341-1, в числе других промежуточных,  находится между помещениями с номерами 333 и 346, то в свидетельстве отдельно не обозначено.

Довод ответчика об отсутствии у него помещения № 341-1 площадью 32 кв. м. опровергается данными технического паспорта, заверенного руководителем ООО «Немецкие окна» Болдаревым В. Н. Данные технического паспорта на нежилое здание, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Стасова-Сормовская, д. 178-180/1, свидетельствуют о наличии на первом этаже здания лит. Ш как  помещения площадью 32 кв. м. с номером по плану 341-1, так и помещения № 347/1 площадью 5821 кв. м.

Как пояснил в судебном заседании представитель истца, копия технического паспорта была предоставлена истцу ответчиком в числе документов для регистрации ранее заключенного договора.

О наличии у ответчика зарегистрированного права собственности на помещение № 341-1 площадью 32 кв. м. свидетельствует то, что общая площадь  поименованных в договоре аренды помещений, их общая площадь по свидетельству о праве собственности и по данным технического паспорта полностью совпадают именно с учетом указанного помещения.

Наличие права собственности на указанное помещение также подтверждается тем, что ранее регистрирующим органом было зарегистрировано