Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2010 по делу n А32-3868/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

как самовольного объекта в иске обоснована ссылкой на отсутствие разрешения на строительство.

К исковому заявлению приложены акт обследования земельного участка №0027 от 27.12.2007г. и приказ от 27.11.2007г. №134 об отмене разрешения на строительство от 11.07.2007г. №RU 23306000418.

Вопрос о правомерности либо неправомерности приказа от 27.11.2007г. №134 “Об отмене разрешения на строительство от 11.07.2007г. №RU 23306000418” рассмотрен в рамках дела №А32-8661/2008.

В настоящем деле и в деле №А32-8661/2008 участвуют те же лица - Администрация муниципального образования г.Краснодар, ООО “МП “Агропромсервисбыт”, Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования  г. Краснодар, ТСЖ “Тургеневский двор-3”, Управление Судебного департамента  в Краснодарском крае.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом по указанному делу, в силу положений п.3 ст.69 АПК РФ имеют преюдициальный характер.

Преюдициально установленными  являются следующие обстоятельства:

- спорный объект является отдельно стоящим объектом капитального строительства, имеющим отдельный фундамент, не связанный с рядом стоящим 16-этажным жилым домом, свои отдельные капитальные стены и не имеющим с 16-этажным жилым домом общую капитальную стену. Между указанными двумя строениями имеется расстояние в виде деформационного шва, а спорный объект имеет по отношению к 16-этажному жилому дому противопожарную наружную стену примыкания;

- возведенный объект полностью соответствует данным проектной документации, которая предоставлялась также в целях получения разрешения на строительство;

- обществом возведен именно тот объект, на который было выдано разрешение на строительство;

- общество осуществляет строительство в пределах специально отведенных для этого земельных участках при наличии архитектурно-планировочного задания, протоколов согласований, свидетельствующих о соответствии проектной документации санитарно-эпидемиологическим, пожарным требованиям.

Судебными актами по делу №А32-8661/2008 требования общества о признании недействительным приказа Департамента архитектуры и градостроительства №134 от 27.11.07г. об отмене разрешения на строительство №RU 23306000418-р от 11.07.07 удовлетворены. Судебные инстанции констатировали нарушение приказом Департамента права общества на строительство объекта на территории, отведенной ему для этих целей.

Суды пришли к выводу, согласно которому общество построило на специально отведенном для этого  земельном участке здание при наличии архитектурно-планировочного задания, протоколов согласования, свидетельствующих о соответствии проектной документации санитарно-эпидемиологическим, противопожарным требованиям, заключило и зарегистрировало в установленном порядке договор аренды земельного участка, который сформирован и ему присвоен кадастровый номер, за обществом признано право собственности на незавершенную строительством пристройку площадью 132,8 кв. м. – постановление ФАС СКО от 25 декабря 2009г. по делу №А32-8661/2008-30/182-13/178-34/92.

Таким образом, по причине отсутствия разрешения на строительство и возведения постройки на земельном участке с нарушением его целевого назначения спорная постройка не может быть квалифицирована как объект самовольного строительства.

В постановлении ФАС СКО по настоящему делу от 10 февраля 2009г.  указано на необходимость оценки соблюдения п.3  ст. 31 Земельного кодекса и ст.18 Градостроительного кодекса, согласно которым органы местного самоуправления городских и сельских поселений должны информировать местное население о предстоящем или возможном предоставлении земельного участка для строительства. Также указано на неисследованность актов о выборе земельного участка для строительства спорного объекта, решения органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов.

Материалы дела свидетельствуют о том, что при предоставлении земельных участком для целей строительства последовательность действий, установленная идеальной моделью ст.30,31 ЗК РФ, администрацией нарушена.

Земельный кодекс в п.5 ст.30 предполагает четкую последовательность действий уполномоченного органа при обращении к нему с заявлением о предоставлении земельного участка для целей строительства в аренду.

Согласно установленному ЗК РФ порядку первым юридически значимым действием является выбор земельного участка, оформленный актом о выборе.

Далее принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка.

Затем проводятся работы по формированию земельного участка, осуществляется государственный кадастровый учет.

Только после этого принимается решение о предоставлении земельного участка.

Как следует из материалов дела, постановлением Главы администрации МО г.Краснодар № 1428 от 14.07.2003 г. с учетом постановления Главы администрации города Краснодара № 1840 от 08.08.2003 г. обществу предоставлен земельный участок общей площадью 4 465 кв. м. на пересечении улиц Гагарина и Тургенева (напротив жилого дома № 131 по ул. Гагарина) для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями, многоэтажного административного здания, для размещения гостевой стоянки (кадастровые номера земельных участков 23:43:01 37 028:0034, 23:43:01 37 028:0035, 23:43:01 37 028:0040), из которых земельный участок № 1 площадью 3 641 кв.м., в том числе земельный участок площадью 857 кв.м., расположенный в охранной зоне инженерных коммуникаций, для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями, земельный участок № 2 площадью 90 кв.м. для строительства многоэтажного административного здания и земельный участок № 3 площадью 734 кв.м. для размещения гостевой автостоянки – том1, л.д.20, 88.

План земельного участка составлен 26 июня 2003г. На плане показано расположение каждого из участков – том 1, л.д.30.

Указанное постановление № 1428 от 14.07.2003 г. по сути является одновременно  решением о предварительном согласовании места размещения объекта и о предоставлении земельных участков.

Доказательства того, что на момент принятия данного постановления земельные участки были сформированы, в материалах дела отсутствуют. Представленные в материалы дела кадастровые планы выданы в августе 2003г.

При этом результаты выбора земельного участка были оформлены актом от 22.07.03 о выборе земельного участка для строительства, согласованном со всеми инспектирующими службами города – том 4, л.д.60.

На основании заявления общества о межевании было произведено в натуре определение границ земельного участка с согласованием его границ со смежными землепользователями: ИЧП “Сарм”, ТОО “Содружество” - том 4, л.д.69.

Согласно судебным актами по делу №А32-8661/2008 в отношении смежных землепользователей: ООО СИС “Девелопмент-Юг” и ОАО АК “Сбербанк РФ” согласование границ было произведено на основании решения Прикубанского районного суда г. Краснодара от 09.04.03.

Доказательства информирования населения в порядке п.3  ст. 31 ЗК РФ в материалы дела не представлены.

Из изложенного следует, что общество все от него зависящие действия совершило. Нарушение последовательности предоставления земельного участка является следствием неверного применения норм закона администрацией и не может сформировать на стороне общества состав правонарушения, при котором все построенные обществом объекты, включая жилой дом,  следует рассматривать как самовольно возведенные.

Апелляционный суд также учитывает, что земельные участки были предоставлены обществу для целей строительства ранее, до 2003г., в материалы дела представлен чертеж границ, согласно которому земельный участок по ул.Гагарина-Тургенева отведен обществу 08.09.02 – том4, л.д.71. постановлением от 30.04.2002г. №616. То есть, по сути, постановлением 2003г. скорректировано назначение земельных участков и их площадь.

Что касается отсутствия  информирования населения в 2003 г. – материалами дела не подтверждаются какие-либо негативные последствия такого неинформирования. Квалификация всех объектов, включая жилой дом, из-за такого неинформирования как самовольно возведенных противоречит пониманию положений ст. 222 ГК РФ как санкции за правонарушение.

Данное понимание следует из принципов права и получило отражение в Определении Конституционного суда РФ от 03 июля 2007г. №595-О-П “По запросу Сормоского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации”.

Согласно позиции КС РФ необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением пункта 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Спорный объект построен в пределах предоставленного обществу земельного участка. Земельный участок предоставлен в том числе для строительства пристроенных к жилому дому помещений. Возведенный объект является пристроенным, хотя и отдельно стоящим. Это следует из задания на проектирования (запроектировано изменение функционального назначения части цокольного этажа, свободного от прохождения инженерных коммуникаций и размещения технологического оборудования в нежилые помещения многоцелевого использования в строящемся доме)  – том1, л.д.118,  рабочего проекта, разрешения на строительство. Согласно заданию на проектирование, спорное здание характеризуется как пристроенное к 16-ти этажному жилому дому – том1, л.д.123. В проекте указано на  перепланировку части цокольного этажа – том1, л.д.128.

Здание фактически пристроено к жилому дому, хотя и не соответствует характеристикам пристройки, указанным в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998г. №37.

Кроме того, положения ст. 51 ГрК РФ исключают выдачу разрешения на строительство без наличия прав на земельный участок. Выдача разрешения получила оценку в судебных актах по делу №А32-8661/2008, преюдициальных для данного дела, согласно которым в материалах дела имеются доказательства совершения обществом действий, необходимых для получения разрешения на строительство объекта – подачи заявления с приложением необходимых документов, согласования проектно-сметной документации со всеми уполномоченными контролирующими органами.

Апелляционный суд также учитывает, что истец, являясь органом, уполномоченным осуществлять контроль за использованием земель на территории муниципального образования, не указывал в обоснование иска на строительство объекта на непредоставленном для этих целей земельном участке.

При изложенных обстоятельствах спорный объект не может быть квалифицирован как самовольно возведенный и по второму критерию – возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей.

Требования третьих лиц с самостоятельными требованиями подлежат отклонению по следующим основаниям.

Довод управления судебного департамента о том, что строительство осуществляется в том числе на принадлежащем управлению земельном участке проверен судами при рассмотрении дела №А32-8661/2008. Судами установлено, что общество осуществляет строительство в пределах отведенного ему администрацией земельного участка.

Согласно письму территориального отдела по городу Краснодару управления Роснедвижимости по Краснодарскому краю от 02.02.2009 № 42.09/13 земельные участки ООО “МП "Агропромсервиссбыт" и ГУ Министерства юстиции по Краснодарскому краю общих границ не имеют –  том4, л.д.65.

Согласно акту текущего контроля границ строительства от 4 марта 2009г. спорный объект находится в границах отвода земельного участка – том 4, л.д.93.

Согласно письму МУ “Градинформ” от 15.04.2009г. №23/3-2883 по сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар земельные участки, зарегистрированные за Управлением юстиции и участок общества общих границ не имеют – том4, л.д.139.

Из имеющегося в материалах дела письма ГУ МЧС России по Краснодарскому краю от 04.03.2009 № 23/9.24-386 следует, что незавершенная строительством пристройка литер “А1”, расположенная в г. Краснодаре по ул. Тургенева дом 109/ул. им. Космонавта Гагарина дом 232, не препятствует подъезду специальной пожарной техники и организации пожаротушения в жилых зданиях – том4, л.д.97. Данная информация подтверждается также письмом от 26.11.2007г. инспектора г.Краснодара по пожарному надзору  – том3, л.д.36.

Поскольку объект не может быть квалифицирован как самовольно возведенный, право собственности на него зарегистрировано в реестре, он не подлежит сносу по требованию третьих лиц.

Помехи и препятствия, созданные законными действиями, посредством предъявления иска о сносе преодолеть невозможно, такие помехи и препятствия собственник вынужден либо претерпевать, либо защищаться от них предусмотренным способом.

При принятии решения о сносе спорного объекта суд исходил из того, что спорный объект возведен без разрешения на строительство. Поскольку данный вывод не соответствует обстоятельствам дела, решение суда подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в заявленных требованиях.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный  суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18 июня 2008г. по делу А32-3868/2008-69/21 отменить.

В удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования г.Краснодар, требований третьих лиц с самостоятельными требованиями Управления Судебного Департамента в Краснодарском крае, ТСЖ "Тургеневский дом-3" отказать.

Взыскать с Администрации муниципального образования г.Краснодар в пользу ООО “МП “Агропромсервисбыт” судебные расходы по апелляционной жалобе в размере 1000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Г. Ломидзе

Судьи