Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2010 по делу n А53-19331/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-19331/2009

28 января 2010 г.                                                                                15АП-12140/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 января 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от заявителя: Тарарина Маргарита Ивановна – паспорт, представитель Дьяченко Елена Геннадьевна – доверенность от 27.08.2009 № 5,

от заинтересованного лица: представитель Батурина Екатерина Александровна – доверенность от 31.12.2009 № 333,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 09 ноября 2009 года по делу № А53-19331/2009,

принятое судьей Липатовой В.И.,

по заявлению индивидуального предпринимателя Тарариной Маргариты Ивановны

к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

о признании незаконным решения о приостановлении и об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Тарарина Маргарита Ивановна (далее – Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – Росреестр, регистратор) о

признании незаконным решения от 31.07.2009 №10/064/2009-85 о приостановлении до 28.08.2009 государственной регистрации договора аренды земельного участка от 18.11.2008 в части: по причине неподписания Тарариной Маргаритой Ивановной акта приема-передачи от 18.11.2008 земельного участка по адресу: г. Волгодонск, улица Энтузиастов, 10 в, площадью 360 кв. м, кадастровый номер 61:48:040202:24,

о признании незаконным решения от 28.08.2009 №10/064/2009-85 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 18.11.2008 под строительство магазина промышленных товаров по адресу: г. Волгодонск, улица Энтузиастов, 10в, площадью 360 кв. м, кадастровый номер 61:48:040202:24, в части: по причине неподписания Тарариной Маргаритой Ивановной акта приема-передачи от 18.11.2008 земельного участка по адресу: г. Волгодонск, улица Энтузиастов, 10в, площадью 360 кв. м, кадастровый номер 61:48:040202:24,

о взыскании судебных издержек в размере 23 762 рублей 77 копеек (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д.79-80)).

Заявленные требования мотивированы тем, что, отказывая в государственной регистрации договора аренды, Росреестр, в частности, указал в качестве основания для отказа в государственной регистрации договора аренды на неподписание заявителем акта приема-передачи земельного участка от 18.11.2008 г. Считая, что указанное основание для отказа в государственной регистрации договора приведено регистратором незаконно – предприниматель обратился с настоящим заявлением и просил признать решения Росреестра незаконными только в части указанного основания.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09 ноября 2009 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Суд первой инстанции указал, что в силу п. 1 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 606, 609, 433 ГК РФ акт приемки-передачи не относится к документам, которые должны быть предоставлены для государственной регистрации договора аренды земельного участка. В вязи с чем, Росреестр не вправе был указывать на неподписание акта приема-передачи как на основание для приостановления и отказа в государственной регистрации договора аренды.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области обжаловало его в порядке, предусмотренном гл.  34 АПК РФ и просило решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:

- поскольку арендодатель настаивал на подписании акта приема-передачи земельного участка при заключении договора аренды, акт поименован приложением к договору аренды – содержащиеся в нем условия относятся к существенным, их несогласование означает незаключенность договора аренды;

- по запросу регистратора арендодатель сообщил об отмене постановления Администрации о предоставлении Предпринимателю земельного участка, а также об отзыве проекта договора аренды, что свидетельствовало о возникновении преддоговорного спора;

- констатация неподписания акта приема-передачи в тексте уведомления регистратора об отказе в государственной регистрации данного договора не нарушает прав заявителя;

- поскольку стороной договора является Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска – суд не мог рассмотреть спор без привлечения Комитета к участию в деле;

- взысканные судебные расходы являются чрезмерными и недоказанными.

В отзыве на апелляционную жалобу Предприниматель просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Росреестра изложил доводы апелляционной жалобы; представитель Предпринимателя – отзыва на апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 09.07.2009 года Предприниматель обратился за государственной регистрацией договора аренды земельного участка от 18.11.2008 г. под строительство магазина промышленных товаров по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Энтузиастов, 10в, площадью 360 кв.м.. кадастровый номер 61:48:04 02 02:24 (расписка в получении документов – т. 1 л.д. 5, договор аренды – т. 1 л.д. 7-10).

31.07.2009 года Росреестром принято решение о приостановлении государственной регистрации договора (уведомление № 10/064/2009-85 от 31.07.2009 – т. 1 л.д. 6).

В качестве основания для приостановления государственной регистрации указаны:

- на государственную регистрацию был предоставлен всего один экземпляр – подлинник договора аренды;

- предоставленный на государственную регистрацию договор аренды заключен на основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 27.10.2008 г, однако на государственную регистрацию предоставлена копия решения, на которой отсутствует отметка о вступлении решения суда в законную силу;

- в предоставленном на государственную регистрацию акте приема-передачи в аренду земельного участка отсутствует подпись заявителя. Регистратор отметил: «На основании всего вышеизложенного можно сделать вывод о том, что договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 18.11.2008 года считается незаключенным».

28.08.2009 года Росреестром принято решение об отказе в государственной регистрации договора (уведомление № 10/064/2009-85 от 28.08.2009 – т. 1 л.д. 20-22). В уведомлении указано, что на запрос регистратора о предоставлении второго подлинного экземпляра договора аренды арендодатель сообщил, что «проект договора аренды от 18.11.2008, направленный в адрес Тарариной М.И., отозван комитетом в связи с отказом арендатора подписать акт приема-передачи. При этом второй подлинный экземпляр договора аренды Управлению не предоставлен. Подобные действия арендодателя могут свидетельствовать о недостижении сторонами соглашения по вопросу заключения договора аренды».

Считая указанные решения незаконными в части указания на незаключенность договора аренды по мотиву неподписания акта приема-передачи земельного участка, Предприниматель обратился с настоящим заявлением.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на Росреестр возложена обязанность по проведению правовой экспертизы документов и проверки законности сделок.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

Оценив имеющиеся доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии у Росреестра оснований для приостановления государственной регистрации договора аренды.

Во-первых, в нарушение п. 5 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявитель предоставил только один экземпляр-подлинник договора аренды, что является препятствием для регистрации договора аренды. Указанное обстоятельство подтверждается содержанием расписки в получении документов на государственную регистрацию (т. 1 л.д. 5).

Во-вторых, неподписание приложений к договору аренды независимо от содержания и правового значения таких приложений является основанием для возникновения сомнений в заключенности, а иногда и в подлинности, представленного договора. В п. 9.1.1. Договора акт приема-передачи поименован как приложение № 1 к договору. В связи с чем, Росреестр обоснованно приостановил государственную регистрацию, направил запросы и предложил заявителю устранить причины приостановления государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

Поэтому Предприниматель имел возможность предоставить Росреестру соответствующие пояснения о причинах неподписания приложения к договору, порядка заключения договора.

На запрос регистратора арендодателем (Комитетом по управлению имуществом гора Волгодонска) был предоставлен ответ об отзыве проекта договора аренды в связи с отказом арендатора подписать акт приема-передачи, а также об отмене постановлением мэра города Волгодонска от 25.06.2009 № 2240 ранее принятого постановления главы администрации города Волгодонска от 17.03.2008 № 457 «О предоставлении в аренду Тарариной М.И. земельного участка под строительство магазина промышленных товаров по адресу: г. Волгодонск, ул. Энтузиастов, 10в».

Указанные действия арендодателем были совершены до государственной регистрации договора аренды, т.е. до его заключения (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ), а потому свидетельствуют о возникновении преддоговорного спора, о возможном уклонении одной из сторон от государственной регистрации договора аренды.

Поскольку второй подлинный экземпляр договора аренды регистратору не предоставлен – Росреестр обоснованно отказал в государственной регистрации договора аренды по основаниям, указанным в абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции необоснованно сделал вывод о неправомерном указании в качестве основания для приостановления регистрации на неподписание акта приема-передачи (приложения к договору). У регистратора имелись основания для возникновения сомнений в заключенности договора. Более того, часть сомнений регистратора нашла свое подтверждение и послужила основанием для отказа в регистрации договора.

В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации договора аренды надлежащим способом защиты является не обжалование решений регистратора, а исковое требование к уклоняющейся стороне о регистрации договора (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2009 года по делу А53-19310/2009 по иску Предпринимателя к арендодателю присуждено зарегистрировать договор аренды земельного участка от 18.11.2008 года.

В то же время, регистратор не принимал решений не соответствующих закону.

Выводы суда первой инстанции о консенсуальном характере договора в данном случае не имеют правового значения, поскольку не опровергают факта наличия преддоговорного спора, выявленного регистратором.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что поскольку у Росреестра в любом случае имелись основания