Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2010 по делу n А53-17516/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

\

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                            дело № А53-17516/2009

19 февраля 2010 г.                                                                                 15АП-12511/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей О.Г. Ломидзе, О.Х. Тимченко,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.

при участии:

от истца: Погосян Л.Л., паспорт, выдан 13.09.2003г. Отделом №2 УВД г. Таганрога

от истца и третьего лица: Викленко А.В., паспорт, доверенности от 27.01.2010г.

от ответчика: Закарова Т.А., паспорт, доверенность от 16.10.2009г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аптеки 36,6 "Юг"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.11.2009г.  по делу № А53-17516/2009

по иску индивидуального предпринимателя Погосян Леонида Лаврентьевича

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Аптеки 36,6 "Юг"

при участии третьего лица индивидуального предпринимателя Погосян Эдуарда Лаврентьевича

о признании  договоров аренды недействительными и обязании освободить занимаемые помещения,

судьей Пипник Т.Д.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Погосян Леонид Лаврентьевич (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Аптеки 36,6 "Юг" (далее – ответчик) о признании недействительной сделкой договоров аренды нежилого помещения № 2 от 07.05.2008г., № 3 от 07.05.2008г., № 4 от 07.05.2008г., № 6 от 07.05.2008г. и обязании ответчика освободить арендованные помещения – комнаты №№ 2, 7, 8, общей площадью 147,6 кв.м, расположенные по адресу: г. Таганрог, пл. Красная, 3-в до 31.12.2009г. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  Уточненные требования мотивированы ссылкой на  недействительность договоров, заключенных в отсутствие согласия второго собственника помещений.

К участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями, аналогичными исковым, привлечен  индивидуальный предприниматель Погосян Эдуард Лаврентьевич. Требования Погосяна Э.Л. мотивированы совершением сделок с общим имуществом, долей в праве на которое он обладает, без его согласия.

Решением  Арбитражного суда Ростовской области от 20.11.2009г.  по делу № А53-17516/2009 исковые требования и требования третьего лица удовлетворены частично. В признании договоров аренды нежилого помещения № 2 от 07.05.2008г., № 3 от 07.05.2008г., № 4 от 07.05.2008г., № 5 от 07.05.2008г., № 6 от 07.05.2008г. недействительной сделкой отказано. Суд обязал общество с ограниченной ответственностью «Аптеки 36,6 «Юг» освободить нежилые помещения – комнаты №№ 2, 7, 8, общей площадью 147,6 кв.м, расположенные по адресу: г. Таганрог, пл. Красная, 3-в в срок до 31.12.2009 г.

Суд квалифицировал заключенные сторонами договоры краткосрочной аренды   как единую сделку по передаче недвижимого имущества в долгосрочную аренду и констатировал незаключенность договора долгосрочной аренды ввиду того, что он не прошел государственной регистрации. Соответственно в удовлетворении требования о признании спорных договоров недействительными было отказано, так как незаключенный договор не подлежит оценке на действительность. Вместе с тем, суд отметил, что в любом случае противозаконным явилось бы распоряжение помещениями, находящимися в долевой собственности   помимо воли одного из сособственников.  Требования о выселении арендатора были удовлетворены со ссылкой на отсутствие правовых оснований к использованию помещений.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил обжалуемое решение отменить.

Жалоба мотивирована наличием соглашения между сособственниками помещений о порядке пользования, которое, по мнению заявителя, неверно оценено судом. Полагает, что в спорной ситуации истец распорядился принадлежащей ему долей, что не требовало согласия второго сособственника. Полагает имеющим правовое значение длительное (в течение пяти лет) арендное пользование спорными помещениями ответчиком до заключения оспариваемых договоров, как свидетельствующее об отсутствии возражений третьего лица. Полагает, что воля второго сособственника была выражена посредством молчания.

Не согласен заявитель и с квалификацией судом спорных договоров как единой сделки. Полагает применимой правовую позицию, изложенную в Информационном письме ВАС РФ № 59 от 16.02.2001г. об отсутствии необходимости регистрировать договор аренды, заключенный в порядке продления на новый срок предыдущего краткосрочного договора.

Также полагает, что суду надлежало принять во внимание тот факт, что истец обратился с иском по истечении 17 месяцев с момента подписания договоров, хотя знал об отсутствии согласия второго сособственника на передачу помещений в аренду. Кроме того, помещения, находящиеся в пользовании второго сособственника, также переданы последним в аренду. Отмечает надлежащее исполнение обязанности по уплате арендных платежей и внесение  страхового депозита на сумму 1200000 руб., засчитываемого в счет арендной платы по договору № 6.

Полагает, что игнорирование доводов ответчика привело к нарушению принципа состязательности, суд не предоставил ответчику времени для представления возражений  на дополнительное обоснование иска и не отразил в решении мотивов отклонения доводов ответчика.

В отзывах на апелляционную жалобу истец и третье лицо просят отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Апелляционная жалоба слушалась с перерывом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с 09.02.2010г. по 16.02.2010г.

Представитель ответчика в судебном заседании настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.

Представитель истца и третьего лица просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетвоерния.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Свидетельствами о государственной регистрации права Серии 61 АА № 439472 от 30.07.2003 г. и Серии 61 АА № 439473 от 30.07.2003 г. подтверждается, что Погосян Э.Л. и Погосян Л.Л. являются сособственниками нежилого здания магазина площадью 304,3 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пл. Красная, 3-в. Имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности – доля каждого в праве  1/2.

07.05.2008г. Погосяном Л.Л. с ООО «Аптеки 36.6 «Юг» подписаны договоры № 2, № 3, № 4, № 5 и № 6 о передаче в аренду части указанного нежилого помещения площадью 147,6 кв. м.

Договор № 2 имеет срок действия с 1.06.2009 г. по 30.04.2010 г., договор № 3 – с 1.05.2010 г. по 31.03.2011 г., договор № 4 – с 1.04.2011 г. по 29.02.2012 г., договор № 5 – с 1.03.2012 г. по 31.01.2013 г. Таким образом, общий срок непрерывного действия договоров с 1.05.2008 г. по 31.01.2013 г. Договоры, как указано выше, подписаны одновременно, предметом их является одно помещение.

Апелляционный суд соглашается с правовой квалификацией суда первой инстанции оспариваемых договоров в качестве единой сделки долгосрочной аренды по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

С учетом правовой позиции, выраженной в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» долгосрочные (на срок не менее одного года) договоры аренды нежилых помещений подлежат государственной регистрации.

Право аренды отнесено Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к числу ограничений (обременений), понимаемых как наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (ст. 1).

В силу положений статей 2,7 приведенного закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Таким образом, информация, содержащаяся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок и с ним обладает свойством публичной достоверности и призвана обеспечивать информирование субъектов гражданского оборота в том числе о наличии обременений, регистрация которых обязательна, чем обеспечивается защита потенциальных контрагентов правообладателя и иных третьих лиц, чьи права могут быть затронуты.

Суд первой инстанции правомерно оценил направленность воли сторон на установление долгосрочных арендных отношений. Ссылка на правовую позицию, изложенную в Информационном письме ВАС РФ № 59 от 16.02.2001г. об отсутствии необходимости регистрировать договор аренды, заключенный в порядке продления на новый срок предыдущего краткосрочного договора, некорректна, поскольку в настоящем споре все договоры были заключены единомоментно и призваны обеспечить пользование спорными помещениями в течение 5 лет.

Таким образом, порождена ситуация, при которой сведения о подлежащем публичному раскрытию долгосрочном обременении не отражены в установленном порядке в ЕГРП.

Апелляционный суд полагает применимыми правила пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Вне зависимости от того, что в спорной ситуации и содержание спорных договоров и реальное волеизъявление сторон свидетельствуют об аренде, надлежит учитывать различные требования к порядку заключения краткосрочных и долгосрочных договоров аренды, что, по мнению апелляционного суда, позволяет применить приведенную норму права. При этом для целей применения статьи 170 ГК РФ не имеет правового значения мотивация каждой из сторон притворной сделки  как преследующая либо нет достижение определенного противоправного результата. Закон придает значение лишь направленности воли на совершение иной сделки, нежели получившая формальное выражение вовне. Соответственно, не могут быть приняты во внимание в качестве имеющих правовое значение для разрешения настоящего спора доводы истца об отсутствии у него намерений сознательно действовать в противоречии с законом.

При оценке сделки, совершение которой стороны действительно имели в виду, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о ее незаключенности, поскольку момент заключения договора, требующего государственной регистрации в соответствии с пунктом 3 статьи 433 привязан к моменту такой регистрации.

Вывод о невозможности признать недействительным незаключенный договор является верным и соответствует сложившейся судебной практике ФАС СКО.

Апелляционный суд соглашается также с оценкой судом первой инстанции доводов иска и требований третьего лица о противоречии оспариваемых договоров требованиям закона.

Суд правомерно оценил соглашение об определении порядка пользования спорными помещениями, заключенное между Погосяном Л.Л. и Погосяном Э.Л., как относящееся исключительно к пользованию, но не к распоряжению спорными помещениями. Основания для противоположного вывода отсутствуют.

Не соответствуют определению общей долевой собственности в статьях 244,245 Гражданского кодекса Российской Федерации доводы ответчика о том, что передача спорных помещений в аренду есть распоряжение долей, не требующее согласования со вторым собственником. Законодатель позиционирует долевую собственность как предполагающую наличие долей в праве, но не материальных либо идеальных долей в общем имуществе. Поэтому каждый из сособственников имеет право на всю вещь, это право охватывает правомочия владения, пользования и распоряжения, однако поскольку право не является полным (реализуемым по собственному усмотрению), а принадлежит нескольким субъектам в долях, оно может быть реализовано только по соглашению сособственников.

В соответствие с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Возможность распоряжения отдельными частями имущества, находящимися в долевой собственности противоречит природе права долевой собственности и свидетельствует о наличии права индивидуальной собственности, поскольку каждый из собственников полностью самостоятелен в реализации своих правомочий в отношении части имущества и не связан волей иных лиц. Положениями статьи 252 кодекса предусмотрена возможность раздела либо выдела доли в натуре, которая требует прямого волеизъявления либо решения вопроса в судебном порядке. Однако в